Astăzi, mulți cetățeni încearcă să cumpere locuințe într-o clădire nouă. Prețul ieftin, aspectul îmbunătățit, care corespunde standardelor moderne, noile comunicări - toate acestea fac ca construcția acțiunilor să fie atractivă pentru investitori. Pentru a lua o participare de capital în construirea viitorului apartament, puteți încheia un contract cu dezvoltatorul. Dar există o altă opțiune care este relevantă în cazul în care nu mai există apartamente vacante pe obiectul de interes: de a cumpăra locuințe în baza unui acord de concesiune de la un acționar care a investit anterior bani în acest proiect. În ciuda faptului că obiectivul final al ambelor tranzacții este de a obține un apartament într-o clădire nouă, dar există o diferență semnificativă între DDU și cesiune. Care este diferența lor, vom înțelege.
Caracteristicile generale ale tranzacțiilor
După cum sa menționat mai sus, ambele tranzacții vizează obținerea locuințelor din această clădire în construcție de la un dezvoltator special. În plus, au și alte asemănări:
- Obiectul DDU și al contractului de cesiune este același apartament cu caracteristici neschimbate, care la momentul tranzacției nu există încă, ci se construiește numai.
- Ambele contracte trebuie să treacă prin înscrierea obligatorie în organele din Rosreestr. Fără această procedură, ambele contracte sunt considerate neîncheiate.
- Plata pentru ambele tranzacții se face după înregistrare.
Aici, poate, și toate trăsăturile comune ale acestor tranzacții.
Natura juridică a contractelor
Dintre aceste două contracte, nucleul este DDU, care este direct cu dezvoltatorul. În contractul de participare la capital se reflectă toate aspectele cheie ale tranzacției: o descriere detaliată a obiectului de construcție, prețul locuinței și modalitatea de plată, perioada de transfer către acționar, garanțiile furnizate de dezvoltator. La momentul semnării DDU, părțile pot modifica termenii contractului și pot face anumite ajustări.
Misiunea se încheie cu participantul la DDU și pe baza sa. În acest caz, participantul poate fi atât o persoană fizică, cât și o persoană juridică, care este în prezent titularul dreptului DDU. Cesiunea nu încheie acțiunea și nu modifică termenii contractului principal, ci doar stabilește transferul dreptului la obiectul contractului principal (apartament viitor) de la o persoană la alta. Un nou participant care intră în DDU nu poate influența în nici un fel prevederile acestuia. Astfel, atribuirea asigură schimbarea participanților în DDU, lăsând toate condițiile sale neschimbate.
Contractul de participare la construcția unui anumit obiect este o singură dată, spre deosebire de cesiune. Dreptul de a solicita un apartament în perioada de construcție poate fi transferat de mai multe ori. Principala condiție este ca cedentul (vânzătorul) să dețină efectiv drepturile pe care le transferă cesionarului (cumpărătorul). Aceasta este condiția principală și cea mai importantă pentru acordul de cesiune, este valabilitatea drepturilor sale pe care le poartă întreaga responsabilitate față de cumpărător, dar nu mai mult.
În ce condiții pot fi încheiate tranzacțiile
atribuirea contractului poate fi făcută în orice moment al instalației, dar numai dupa ce DDU va fi inregistrata in Rosreestra. În acest caz, termenul limită, după care cesiunea nu este posibilă, este semnarea actului de transfer al acțiunilor de către acționar. Se pare că atribuirea poate fi făcută și după punerea în funcțiune a obiectului, deoarece între punerea comisia de stat casa si transferul obiectului de deținători de interese a avut loc la câteva luni la doi ani.
Diferențe în cost și plată
DDU și contractul de cesiune diferă între ele în ceea ce privește valoarea și modalitățile de plată. De regulă, costul unei cesiuni este întotdeauna mai mare decât prețul contractului principal. Și există mai multe motive pentru acest lucru. Prețul DDU este egal cu costul apartamentului Acesta este fix și neschimbat pe întreaga durată de valabilitate a contractului. Contractul de cesiune este aproape întotdeauna realizat pe bază de rambursare și în plus față de prețul DDU include costul cesiunii în sine. Cumpărătorul plătește o compensație vânzătorului pentru posibilitatea de a-și obține dreptul la locuința construită.
În plus, prezența datoriei în relația dintre elementul vechi și nou interferează cu dezvoltatorul, care este necesar pentru a obține consimțământul pentru afacere. Este, de asemenea, obligatorie. Consimțământul, de regulă, este plătită, aceasta este o regulă nescrisă dezvoltatorii, care sunt, de obicei luate 1 - 5% din prețul de achiziție. Această sumă, desigur, nu apare nicăieri în documente.
Trebuie remarcat faptul că, în conformitate cu normele general acceptate, în absența datoriilor pentru plată, o tranzacție poate fi efectuată fără permisiunea dezvoltatorului. Cu toate acestea, legea conține, de asemenea, o rezervă că, dacă există o condiție în contract care obligă să dea consimțământul pentru dezvoltator, atunci acesta trebuie să fie primită, chiar dacă acționarul a plătit integral pentru apartament. Practica arată că această condiție există în aproape fiecare DDU.
Motive pentru rezilierea contractelor
- dacă această procedură de reziliere este prevăzută de acordul de cesiune;
- cu privire la o hotărâre judecătorească, care a fost luată pe baza unei cereri primite de la una dintre părți în legătură cu neîndeplinirea obligațiilor sale de către cealaltă parte la contract;
- cu privire la decizia autorității judiciare, dacă circumstanțele în care a fost încheiat contractul s-au modificat radical. În același timp, această schimbare nu a putut fi anticipată în prealabil și nici nu poate fi depășită.
DDU cu dezvoltatorul poate fi de asemenea terminată fie unilateral. sau pe o hotărâre judecătorească pe motivele prevăzute la articolul 214 din articolul 214 din legea federală. Acestea includ:
- întârzierea construcției timp de două luni sau mai mult, precum și atunci când construcția este complet oprită;
- o încălcare semnificativă a caracteristicilor de calitate ale instalației;
- Nu corectează în timp defectele din construcții;
- rezilierea garanției în cadrul DDU;
- modificați suprafața obiectului cu mai mult de 5% în orice direcție.
concesii cumpărător necesare pentru a considera că el nu va fi capabil de a rezilia PO la fel cum doriți, în cazul în care compania de construcții cu bună-credință îndeplinește toate condițiile sale și nu permite nici o încălcare. De asemenea, trebuie amintit că anularea contractului cu dezvoltatorul de bani plătite pentru concesionarea, precum și interesul, predat la dezvoltator pentru acordul pentru tranzacție, deținători de interese nu se va întoarce. Înainte de a putea primi doar prețul contractului, precum și de a recupera de la un dispoziții ferme de construcție pentru dreptul de pedeapsă.
Participarea la un proiect comun este un proces lung și complex. Adesea, pe drumul spre proprietarul noului proprietar, există multe evenimente neplăcute care așteaptă să se întâmple, lucru care poate fi luat în considerare chiar la început. Avocații cu experiență ai Societății pentru Protecția Drepturilor Co-investitorilor vor contribui la evitarea problemelor legate de construcția comună, care vor solicita, consilia și consulta orice problemă. Contactați-ne la coordonatele lăsate în secțiunea "Contacte".
Cum să elaborați și să trimiteți dezvoltatorului o notificare privind dizolvarea DDU într-o manieră unilaterală.
Prin încheierea DDU, cetățenii se află automat sub protecția a 214 FZ, care prevede răspunderea dezvoltatorului pentru orice încălcare a contractului. Cea mai comună încălcare cu care se confruntă privat
Majoritatea firmelor de construcții care activează pe piața mondială din Moscova transferă apartamente proprietarilor de capitaluri de capital cu mult peste termenele stabilite. Cu astfel de încălcări, deținătorii împrumuturilor, care și-au donat banii pentru construcția LCD-ului
Astăzi, organizația noastră de ajutor se adresează deținătorilor de interese care au decis să inițieze blocarea de la dezvoltatorul Nord Wei, care de multe luni își așteaptă apartamentele pe ecranul LCD
Andrew. Victor, ai nevoie să începi să lucrezi cu noi "
Victor. Înțeleg, vă mulțumesc. Aici veți primi o amendă și o amendă "
Andrew. Bună ziua, Victor! Vă mulțumim pentru întrebarea dvs. Arb »
Victor. În cazul în care există hotărâri judecătorești reduse, în care nu există durere "