Care sunt aceste riscuri și ce pericole se află în așteptarea deținătorului de dobândă
Contractul de participare la capital (sau, pe scurt, DDU) este considerat drept unul dintre cele mai sigure acorduri pentru un cumpărător de bunuri imobiliare. Recunoscând validitatea unei astfel de hotărâri, este demn de remarcat faptul că, deși acest document și elimină multe riscuri juridice, cu toate acestea, chiar el nu le poate elibera complet de ele. Acestea sunt acele riscuri și ce pericole așteaptă investitorul în capital care a intrat în contractul de acțiuni și va fi spus de avocatul Oleg Sukhov ("Centrul de Drept al Avocatului Oleg Sukhov").
"În ciuda faptului că legiuitorul definește în mod clar termenii esențiali ai acordului de acțiuni și prevede înregistrarea obligatorie, DDU, ca orice contract de drept civil, are capcane. Și chiar mai surprins să fie indignați că nu merită, pentru că chiar legea nu poate împiedica falimentul insolvență financiare și furt chiar banală de angajați și proprietari ai companiei de construcții“, - spune avocatul Oleg Sukhov.
Dacă adăugăm erori în documentația proiectului, capturile de raider, corupția și birocrația organelor de stat, imaginea devine complet plictisitoare. Se pare că, după încheierea unui acord de participare la capital, o persoană pare să intre într-un joc riscant, și nu faptul că va ieși din ea ca un câștigător. Este ca și în cazul călătoriei prin aer: cum ar fi și protecția triplă a mai multor sisteme, iar avionul funcționează, iar căptușelile cad uneori. Dacă vă uitați la evenimentele din ultimii ani, trebuie să recunoașteți în mod direct că armata de co-investitori fraudați este mai degrabă ca investitorii simți ai piramidelor financiare de la începutul și mijlocul anilor '90. Și ce? Numărul victimelor și pierderile financiare ale cetățenilor sunt destul de comparabile.
Lucrări neterminate sau congelare
Riscul cel mai frecvent la încheierea unei DDU este sub construirea sau înghețarea lucrărilor pe șantier. Având în vedere problema cu atenție, puteți observa că principalele motive pentru neterminate sunt analfabetismul financiar și frauda angajaților dezvoltatorului care duc la falimentul companiei. Exemple de o mare varietate: aici și dl Polonsky, cu infamul său „Kutuzov milă“, și Voronej „StroyArt“ și „Noi Tehnologii Plus“, iar Moscova ZAO „Energostroikomplekt-M“ ... Lista ar putea continua aproape la infinit.
Liderul necondiționat în această listă plină de jale este Moscova. Apropo, majoritatea deținătorilor nefericiți sunt, după cum știți, în mâinile contractelor de capital, înregistrați cu atenție în Rosreestr. Ei bine, și le-a ajutat foarte mult?
Cheltuieli cu persoane juridice înregistrate
La fel de periculos este și riscul de sarcină asupra obiectelor de drept înregistrat. Esența problemei este că, de multe ori, un dezvoltator nu poate construi o "clădire în creștere" numai pe banii deținătorilor de acțiuni - persoane fizice. În multe cazuri, acest lucru este pur și simplu nerealist. La urma urmei, încă mai trebuie să construiți comunicații, să construiți spații nerezidențiale, să plătiți pentru logistică, să suportați costuri care nu sunt direct legate de construcția clădirii. Prin urmare, companiile sunt forțate să atragă resurse de credit de la bănci. Și uneori în stadiul în care "caseta" clădirii este deja finalizată sau construcția se apropie de final.
Când dezvoltatorul a predat încă două etaje și a plătit parțial prima tranșă a împrumutului, banca a alocat din nou bani și a emis un gaj pentru încă două etaje. Și acum, dragi cititori, imaginați-vă că pe aceste etaje există apartamente achiziționate de investitori imobiliari în DDU, și chiar înregistrați în Rosreestr. Prezentat? Bine. Și acum imaginați-vă că constructorii au oprit plata împrumutului. Ce va face banca? Așa e. El - creditorul ipotecar și, în primul rând, va impune o sarcină asupra apartamentelor și va solicita recuperarea în instanță.
Apropo, aproape așa sa întâmplat în acest caz. După construirea clădirilor și a clădirilor de comunicații, compania-dezvoltator încă a dat faliment. De ce atunci "aproape"? Pentru că, în cursul procesului guvernului orașului Moscova a intervenit și a angajat un nou constructor care a rambursat soldurile împrumut în detrimentul apartamente neamortizate și comenzi profitabile pentru contracte din partea Federației.
Double check-in
Următorul risc inerent contractelor de capital este posibilitatea de înregistrare dublă. Cum ar putea fi aceasta, dacă cereți legiuitorului înregistrarea DDU pentru a exclude vânzările duble? Da, e foarte simplu.
A doua opțiune de vânzare dublă este posibilă atunci când clientul cumpără o locuință nu de la constructor, ci de la intermediar. Firma achiziționează un apartament de la dezvoltator la începutul construcției chiar peste prețul de cost, dar îl vinde la un preț de piață. Când oamenii află că același obiect a fost vândut de mai multe ori, cetățenii cărora li sa refuzat înregistrarea sunt acuzați și li se cere să returneze banii. Dealerul second-hand dă "sânge" fără să vorbească, ci numai cu suma plătită de cumpărător, dar cea care a fost indicată în contractul de acțiuni.
Apoi, acționarii au solicitat poliției, care a inițiat o cauză penală. Ce concluzie rezultă din acest caz? Regulă de fier: plătiți numai prin transfer bancar, iar dacă utilizați "numerar", solicitați o chitanță pentru chitanța de numerar și o verificare a casei de numerar pentru întreaga sumă plătită.
Schimbarea documentației proiectului de către dezvoltator
În cele din urmă, un alt risc asociat acordurilor de capitaluri proprii este modificarea documentației proiectului de către dezvoltator.
"Dacă nu sunteți prea leneși și vizitați site-urile deținătorilor de interese pe Internet, puteți ajunge la o concluzie dezamăgitoare: schimbarea termenilor proiectului este foarte des și nu întotdeauna în favoarea cumpărătorului", spune Oleg Sukhov. - Spune, am intrat imediat pe un forum unde a fost discutat cazul unui dezvoltator din Moscova. Punctul este: la momentul semnării DDU, în documentație a fost indicat un tip de geamuri din loggia (unitatea de sticlă), totuși, la închirierea apartamentelor, deținătorii de dobândă au fost surprinși să găsească un singur pahar. Dezvoltatorul nu a respectat bugetul. Salvat. Și ca rezultat, proprietățile consumatorului de spațiu de locuit s-au deteriorat și oamenii au depus dosare în instanță. Mai mult, nu au fost notificați despre această modificare. Sau un alt caz mai grav, care a avut loc în Omsk, când dezvoltatorul a predat apartamente clienților, a căror suprafață era mai mică decât zona proiectată cu 7,8%. Oamenii au mers din nou la tribunal. Și aceeași problemă a fost întâlnită și deținătorii de dobândă la Moscova pe strada Malygin. "
Iată o altă situație destul de tipică care a avut loc în orașul Zhukovsky. Renat Fedulov (nume și prenume schimbat) a semnat un contract cu dezvoltatorul pentru un apartament cu trei camere. Când a fost timpul să primească obiectul, sa dovedit că în cea mai mică cameră de 14,1 metri pătrați. constructorii de metru au instalat în colț o cutie a conductei de ventilație a spațiilor de birouri ale primelor etaje. Acest canal traversează 900 × 1600 mm prin întreaga clădire. În cele din urmă? În echilibru "uscat", zona de apartament nu numai că a scăzut, dar, de asemenea, aspectul camerei sa schimbat. Dimensiunea sa era de 13,1 metri pătrați. metru, și sa transformat într-un mic ciocan mic, cu un unghi "mâncat departe". Constructorii au compensat metrul pătrat, dar oamenii au nevoie de un pătrat, nu de bani. Acum chiriașii caută cumpărători pentru acest apartament.
"Ce concluzii ar trebui trase din tot ceea ce sa spus? Cel mai important lucru este că riscul de a rămâne fără un apartament sau de al obține cu proprietăți deteriorate ale consumatorilor este întotdeauna acolo. Chiar dacă o persoană a încheiat un acord privind participarea la capital și a înregistrat-o la Rosreestr. Viața, știi, e plină de surprize și, din păcate, nu este întotdeauna plăcută. Este posibil să excludem complet toate riscurile? Nu, nu este. Nu poți. Este posibil să le reducem cel puțin? Răspunsul este da. Da. Poți. Pentru a face acest lucru, trebuie să contactați un avocat în etapa de încheiere a unui acord privind participarea la capital. Avocatul, desigur, nu este un magician, dar el va fi întotdeauna în măsură să vă apere drepturile și să sublinieze capcanele tratatului ", concluzionează Oleg Sukhov.