Alexander Lantsov. director al BDO,
șeful grupului de construcție "Construcții și imobile"
În reglementarea contabilității în domeniul construcției de locuințe există nu numai lacune, ci și contradicții care apar între legislație și practica stabilită de reflectare a veniturilor și costul firmelor de construcții în situațiile financiare.
Să începem cu generalul. Lucrările pentru fiecare proiect sunt conform schemei: investitor - client / dezvoltator - contractor. Ca investitor este o organizație care finanțează construcția. Clientul / dezvoltatorul îndeplinește funcția de organizare a procesului de construcție. Un antreprenor este o organizație de construcție care efectuează în mod direct lucrări de construcție și atrage, de asemenea, subcontractanți pentru a efectua anumite lucrări de construcție. În unele cazuri, funcțiile de mai sus pot fi combinate într-o singură companie.
Caracteristici ale construcției de locuințe
Articolul 2 din prezenta lege definește dezvoltatorul. O astfel de persoană juridică, clientul, Legea № 214-FL nu este menționată. Cu toate acestea, dezvoltatorul are dreptul de a se angaja contractori pentru a efectua construcții și alte lucrări. În acest caz, relațiile lor sunt reglementate de acordul de contract, iar dezvoltatorul cu privire la contractantul va fi clientul (capitolul 37 din Codul civil).
Pretul contractului este format din două părți: suma de bani pentru compensarea costurilor de construcție a instalației și cantitatea de dezvoltator în plata serviciilor (paragraful 1 al articolului 5 din Legea № 214-FZ ..). Bani destinate pentru rambursarea costurilor de construcție poate fi cheltuită numai pe un număr limitat de domenii (Sec. 1, art. 18 din Legea № 214-FZ), iar sumele plătite în temeiul contractului pe contul de dezvoltator de servicii de plată, a cheltuit dezvoltator în propria sa discreție (n. 2 din articolul 18 din Legea nr. 214-FZ).
Legislația de contabilitate nu prevede ordinea tranzacțiilor în conformitate cu Legea nr 214-FZ, deci trebuie să ia în considerare natura contractelor de relații mai apropiate și tratamentul contabil corespunzător. Acesta este un contract de agenție și un contract de vânzare.
acordul agenției prevede că agentul acționează în nume propriu sau în numele comitentului, dar întotdeauna în interesul acesteia din urmă (în numele său), precum și agentul acționează de principalul obligat (art. 1005 Cod civil). În plus, agentul este supus taxelor de agenție (articolul 1006 din Codul civil al Federației Ruse).
Conform contractului de vânzare, o parte (vânzătorul) se obligă să transfere un lucru (bunuri) în proprietatea celeilalte părți (cumpărător), iar cumpărătorul este de acord să accepte bunurile și să-l plătească o sumă de bani (prețul) (Sec. 1, art. 454 din Codul civil) . În acest caz, contractul poate fi încheiat pentru vânzarea de bunuri disponibile în stoc de la vânzător la momentul încheierii contractului, precum și produsul care va fi creat sau dobândite de către vânzător în viitor (p. 2, art. 455 din Codul civil).
Principalele contradicții cu cerințele RAS și IFRS
În practică, dezvoltatorii sunt utilizate în principal de abordare a operațiunilor de reflecție privind contractele de construcție comune în contabilitate și raportare prezentate în tabelul de mai jos.
Opțiunea de reflectare a tranzacțiilor în cadrul contractelor de construcție comune cu dezvoltatorul
Pierderi ale dezvoltatorului (deficit)
Astfel, investițiile de capital sunt investiții în active fixe (active fixe), inclusiv costurile pentru construcția, reconstrucția și retehnologizarea tehnică a întreprinderilor existente, achiziționarea de mașini, echipamente, unelte, inventar, proiectare și inspecție și alte costuri [articolul 1 alineatul Legea nr. 39-FZ). Legea prevede că investitorii, clienții, contractanții, utilizatorii obiectelor de investiții de capital și alte persoane sunt subiecți ai activității de investiții (articolul 4 din Legea nr. 39-FZ) puse în aplicare sub formă de investiții capitale (denumite în continuare subiecte de activitate de investiții).
În conformitate cu punctul 1.2 din Regulamentul de punere în numărul 160 se referă la costurile pe termen lung de investiții pentru crearea, creșterea dimensiunii, precum și achiziționarea de active imobilizate de folosință îndelungată (peste un an), care nu sunt destinate vânzării.
Pe baza celor de mai sus, putem trage concluziile următoare:
- Aceste acte normative reglementează cazurile de investiții capitale în active fixe, precum și definițiile subiectelor de activitate investițională;
- aceste reglementări nu reglementează investițiile în construcția de locuințe, deoarece acestea sunt construite pentru vânzare, și chiar și atunci nu vor fi principalele mijloace.
Dezvoltăm opțiunea contabilă pentru o construcție comună
Prin urmare, este recomandabil standardele internaționale de contabilitate, cu ghid și principiile contabile de bază, cum ar fi principiul substanței asupra formei.
În special, scopul Legii nr. 214-FZ este de a proteja drepturile investitorilor / coinvestorilor. În acest sens, prețul este împărțit în comision de finanțare și dezvoltator dedicat părților interesate să faciliteze monitorizarea cheltuirii acționarilor pentru a reduce riscul de retragere ilegală a fondurilor, etc. În același timp, dezvoltatorul prezintă riscuri semnificative care nu sunt inerente agentului ..:
- costurile reale afectează remunerația dezvoltatorului;
- riscurile de pierdere, pierdere și deteriorare a șantierului;
- riscurile asociate cu obținerea drepturilor de teren;
- riscurile asociate cu obținerea unui permis de construcție;
- riscurile asociate punerii în funcțiune;
- riscurile de credit legate de rambursarea datoriei debitorului / investitorului;
- riscurile de piață asociate cu schimbarea prețului de piață al locuințelor și altele.
Concluzia generală - activitățile clientului / constructorul nu este, în esență agent, și, prin urmare, veniturile și costurile care urmează să fie reflectate în valoarea totală a prețului contractului, care include atât fonduri direcționate și remunerația dezvoltator.
Deci, în cazul în care dezvoltatorul a considerat nu ca un agent, ci ca un vânzător, toate veniturile și cheltuielile constructor asociate cu îndeplinirea sarcinilor în temeiul contractului de capital, inclusiv costul lucrărilor de construcții efectuate de contractanți, iar veniturile sub formă de plăți de la acționari, ar trebui să se reflecte în ceea ce privește normele PBU 9/99 și PBU 10/99.
Mai jos schema de conexiuni care ilustrează menținerea dezvoltator în conformitate cu PBU și Pbu 9/99 10/99 (bazat pe înțelegerea faptului că dezvoltatorul este un vânzător).
Schema de detașare în conformitate cu PBU 9/99 și 10/99
Costul unui proiect de construcție comun
Raportarea
În acest caz, construcția aflată în desfășurare la data raportării este reflectată în secțiunea II "Active curente" a bilanțului la linia 1210 "Stocuri". Raportul privind rezultatele financiare ale liniei „Venituri“ va reflecta prețul contractului în întregime, iar în linia „Costul vânzărilor“ - valoarea obiectului de construcție în comun.
O prezentare detaliată a informațiilor în builder situațiile financiare permite utilizatorilor să genereze o prezentare corectă a activității sale, ratele de creștere, volumul vânzărilor, dinamica costurilor de construcție și motivele pentru schimbări atât în rezultatul financiar global al activității dezvoltator, și în contextul proiectelor în curs de desfășurare.
În concluzie, aș dori să notez diferențele dintre IFRS și RAS cu privire la această problemă.
Unul dintre argumentele privind reflectarea veniturilor din partea dezvoltatorului în cadrul acordurilor de capitaluri proprii este în întregime faptul că nu există niciun transfer de proprietate de la constructor la cumpărător, ceea ce reprezintă o cerință de reflectare a veniturilor din PBU 9/99.
Spre deosebire de RAS, IFRS nu necesită în mod oficial o astfel de tranziție, este suficient doar ca toate riscurile și beneficiile să fie transferate către facilitate. În plus, în conformitate cu clarificarea IFRIC 15 „Acorduri de construcție a proprietăților imobiliare“, care se ocupă cu astfel de relații, veniturile sunt recunoscute de către dezvoltator în întregime, indiferent de forma juridică a contractului. Numai perioada de recunoaștere a veniturilor în contabilitate și raportare diferă.
De fapt, practica actuală de reflectare a veniturilor în situațiile financiare din Rusia (numai în ceea ce privește remunerația clientului) nu se aplică IFRS-urilor.
În sprijinul acestei abordări poate fi considerat un proiect de PBU 9, plasat pe site-ul Ministerului rus de Finanțe. Astfel, conform punctului 17 din proiectul PBU 9, una dintre condițiile de recunoaștere a veniturilor este tranziția spre cumpărător a principalelor riscuri și beneficii economice asociate produselor și bunurilor. Paragraful versiunii actuale a PBU 9, care presupune transferul dreptului de proprietate pentru recunoașterea veniturilor, este transformat într-un transfer al controlului către produse (muncă, servicii). În cazul nostru, atunci când apartamentele sunt transferate coinvestorilor, controlul asupra acestora este transferat automat.
Recomanda articolul colegilor:
De ce închizi contul 86 în 08. Cred că acest lucru este chiar logic incorect, avem raționamentul, 86 este "venit". 08 - este „costul“ și suntem costurile de închidere, venituri, și nu invers, toate soldul de debit și credit formular în 86 de cont, precum și formularul pentru fiecare economii participant social și deficitul pe 08 cont nu pare posibil ca, în unele exemple de realizare, contul este necesar.
I. Prin urmare,
D 86 K 90.1 economie
D90.2 K 86 deficiență