Pentru a înțelege caracteristicile gajului dreptului de proprietate asupra imobilelor, să definim terminologia.
Drepturile reale, care oferă o definiție a Legii „Cu privire la evaluarea proprietății, drepturilor de proprietate și activitățile profesionale de evaluare în Ucraina“ înseamnă orice drepturi legate de proprietate, altele decât drepturi de proprietate, și anume dreptul de proprietate, dreptul de utilizare, dreptul de eliminare, precum și drepturile specifice - dreptul de a opera, dreptul de utilizare a resurselor naturale, dreptul de a revendica. Lista drepturilor nu este exhaustivă, deoarece aici este posibilă includerea drepturilor de proprietate intelectuală. Codul civil reglementează drepturile de proprietate asupra proprietății altor persoane, cum ar fi servitute, emfiteuze, superficii, dreptul de a deține proprietatea altcuiva.
Imobilele sunt considerate a fi terenuri, obiecte situate pe un teren, a cărui deplasare este imposibilă fără deprecierea lor și schimbarea destinației lor. De asemenea, bunurile imobile pot include nave aeriene și maritime, nave de navigație interioară, obiecte spațiale și alte lucruri ale căror drepturi fac obiectul înregistrării de stat (articolul 181 GK).
Potrivit art. 546 CC angajamentul este unul dintre tipurile de aplicare a obligației. Angajamentul, la rândul său, este o relație legală în care se solicită debitorului să facă în favoarea creditorului o acțiune specifică (pentru a transfera proprietatea, pentru a efectua munca, asigura un serviciu, să plătească bani), sau să se abțină de la anumite acțiuni, iar creditorul are dreptul de a solicita debitorului de a-și exercita atribuțiile (articolul 509 GK).
Probleme ale dispozițiilor referitoare la drepturile de proprietate colaterale se aplică § 6 din capitolul 49 din Codul civil, legile „Cu privire la gaj“, „Cu privire la ipotecă“, de-legi, precum și pozițiile exprimate de instanțele din declarațiile și deciziile judecătorești.
Deci, din cauza garanției creditor (ipotecar) va avea dreptul, în caz de neplată de către debitor (mortgagor) obligația garantate prin gaj, pentru a primi satisfacție în detrimentul bunului ipotecat înainte de alți creditori ai debitorului, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege (dreptul de gaj este definit la art. 572 din Codul civil ).
Subiectul gajului poate fi orice proprietate (lucru, garanții, drepturi de proprietate) care pot fi înstrăinate de ipotecar și care pot fi percepute (Partea 1, articolul 576 din Codul civil).
Un tip separat de ipotecă este ipoteca drept gaj de proprietate imobiliară, care rămâne în posesia și folosirea ipotecii (articolul 575 GK). Și pentru scopuri ipotecare, drepturile de proprietate sunt de asemenea considerate imobiliare.
În acest articol, având în vedere urgența, se acordă o atenție deosebită caracteristicilor garanției drepturilor de proprietate asupra imobilelor, a căror construcție nu este finalizată.
În conformitate cu Legea Ucrainei „Cu privire la operațiunile de creditare ipotecară cu datorii consolidate și certificate ipotecare“ apare ipotecare, în conformitate cu prezenta lege și Legea „Cu privire la ipotecă“, în ceea ce privește bunuri imobile, construcții în curs de execuție și a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare, care nu este de construcție este finalizată.
Conform părții 2 din art. 583 CC mortgagor poate fi proprietarul unui lucru sau de o persoană care deține un drept de proprietate, precum și persoana căreia proprietarul lucru sau persoana care deține dreptul de proprietate de a transfera un lucru sau drept de proprietate cu dreptul de gaj.
După cum puteți vedea, concluzia juridică a APU, stabilit cu o diferență de patru luni, mai multe diferite, deoarece APU încă indică faptul că aceasta este Legea „Cu privire la ipotecă“ stabilit gaj a drepturilor de proprietate de a se opune în construcție, și nu vorbește de nulitatea contractului de ipotecă faptul că drepturile de proprietate sunt transferate la ipotecă.
Și aceasta înseamnă că faptul de a transfera drepturile de proprietate asupra obiectului construcției neterminate într-o ipotecă nu implică, în sine, invaliditatea contractului ipotecar. Critic este stabilirea faptului de prezența sau absența consimțământului investitorului (clientul), care în viitor va deveni proprietarul obiectului, de a transfera drepturi de proprietate asupra viitorului obiect al ipotecii. În acest caz, un rol important îl are faptul că investitorul (clientul) plătește valoarea obiectului viitor până la încheierea contractului de credit ipotecar fără consimțământul investitorului.
Plecând de la toate cele de mai sus, putem trage câteva concluzii:
1. Problemele legate de transferul drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile, în special a imobilelor neterminate, dobândesc treptat caracterul de certitudine la nivel legislativ.
3. Principalele fapte care trebuie, printre altele, de a lua în considerare la pregătirea unei poziții privind cazul și de a prevedea rezultatul studiului sunt:
- consimțământul investitorului (clientul) care va deveni proprietarul obiectului de construcție neterminat, de a încheia un contract de ipotecă fără participarea acestuia, de exemplu, de către dezvoltator;
- Plata pentru valoarea obiectului construcției neterminate de către investitor (client) la momentul încheierii contractului ipotecar fără participarea investitorului.
4. În sine, transferul drepturilor de proprietate asupra unui obiect de construcții neterminate într-o ipotecă nu constituie un motiv pentru recunoașterea unui contract ipotecar ca fiind nevalabil.
5. De fapt, Curtea Supremă a dat o definiție a drepturilor de proprietate de a se opune în construcție, datorită atât achiziționarea de drepturi în viitoarea proprietate asupra bunurilor imobile (dreptul la o condiție suspensivă), care are loc în anumite condiții, în special, plata costului instalației viitoare.