Gajul ipotecar implică întotdeauna operațiunea de bunuri imobiliare în care împrumutatului i se acordă un împrumut. Din greacă, cuvântul "ipotecă" este tradus ca "stâlp" - creditorii antice greci au condus astfel de poli pe parcelele debitorilor lor. Dacă proprietarul terenului care a împrumutat o anumită sumă nu este în măsură să-l plătească cu dobândă creditorului, acesta din urmă are dreptul să-și despăgubească cheltuielile prin vânzarea de bunuri imobiliare colaterale.
De ceva timp în Rusia, termenul „ipoteca“ este cel mai adesea înțeleasă ca nu a lua un împrumut garantate cu bunuri imobiliare și de creditare ipotecare pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, care, de asemenea servește pentru a promova obiectul de gaj.
În general, istoria ipotecilor rusești a fost menținută încă din 1754, cu apariția primelor bănci nobile implicate în împrumuturi ipotecare. Baza legală pentru un împrumut ipotecar a fost complet formată în Rusia la sfârșitul secolului al XVIII-lea și a funcționat cu mult înainte de revoluția din 1917. După 77 de ani, creditarea ipotecară a început din nou să fie în cerere pe teritoriul Federației Ruse.
Credit ipotecar - ce este?
Cel mai popular format ipotecar din Rusia pentru persoane fizice este obținerea unui împrumut pentru a cumpăra un apartament. În acest caz, ipoteca este fie cumpărat metri pătrați de spațiu de locuit, sau o casă sau un apartament deja deținut de debitor.
Este important. Imobiliar, care acționează ca garanție ipotecară, se află sub o sarcină - agențiile de stat implicate în înregistrarea tranzacțiilor ipotecare fac înregistrări pe această documentație de proprietate. Creditarea ipotecară este o garanție publică și să solicite persoanelor interesate în stadiul actual al titlului la imobiliare, în declarația de grevare a faptului garanției va specificate în mod necesar.
Creditele ipotecare pot fi vizate și nu sunt vizate. În prima variantă, suma de cauțiune este luată în anumite scopuri, cum ar fi:
- achiziționarea unei proprietăți finalizate. Acest apartament poate fi o casa sau o parte a acestuia, care include mai multe camere separate sau una. Puteți cumpăra, de asemenea, o cabana sau garaj;
- achiziționarea unui teren de construcție sau a clădirilor existente pe acesta;
- plăților efectuate în temeiul contractului pentru construcția unei case, precum și contractul de construcție în comun a casei sau un apartament.
Cu privire la securitatea bunurilor imobile existente, împrumuturile nerambursabile pentru ipoteci pot fi obținute pentru:
- utilizarea pentru orice nevoie a împrumutatului;
- refinanțarea unui împrumut acordat mai devreme. Cu alte cuvinte, pentru plata pe un credit ipotecar existent.
Dimensiunea creditului ipotecar
Instituțiile bancare și nebancare de credit determină valoarea permisă a valorii împrumutului, pe baza următoarelor caracteristici ale împrumutatului:
- venitul total pentru o lună calendaristică;
- termenii necesari pentru beneficiarul împrumutului pentru rambursarea integrală a acestuia;
- valoarea bunurilor achiziționate din fonduri împrumutate;
- valoarea sumei care va fi plătită ca o plată în avans (economiile disponibile potențialului debitor).
Luați în considerare exemplul. să presupunem că suma unui împrumut ipotecar necesar este de trei milioane de ruble pentru o perioadă de cincisprezece ani. Venitul net al solicitantului pentru un împrumut este de 50.000 de ruble pe lună, iar suma unei anuități (aceeași pe întreaga perioadă a împrumutului) este de aproximativ 36.000 de ruble. Deoarece suma de plată este de 72% din venitul lunar al potențialului debitor, care este cu 22% mai mare decât limita permisă de legea ipotecară - 50% - atunci împrumutul va fi refuzat. Deoarece creșterea în perioada de rambursare a creditului, în acest caz, nu se va rezolva problema (cu o creștere în perioada de credit este mai mică decât diferența procentuală va furniza cantitatea necesară), aceasta rămâne o singură opțiune - pentru a atrage un co-debitor, în măsură să se angajeze în plăți de împrumut. Mai jos vom analiza cine este un astfel de co-debitor, dar pentru moment să revenim la valoarea ipotecii.
În plus față de legătura cu venitul împrumutatului, împrumutul ipotecar este în dependență strânsă de prețul bunurilor imobile, pe care destinatarul împrumutului intenționează să îl achiziționeze în proprietate. Valoarea totală a împrumutului acordat de instituția împrumutantă se calculează după cum urmează: suma din rata inițială plătită de împrumutat la încheierea acordului ipotecar către creditor este luată din valoarea de piață a imobilului.
Să luăm în considerare un exemplu: vom admite că costul estimat al unui apartament pe care destinatarul creditului intenționează să îl primească este egal cu 4,5 milioane de ruble. El are suma pentru plata inițială de 2 milioane de ruble (aproximativ 44% din prețul total al apartamentului), pe care îi spune creditorului. În consecință, el va primi un împrumut ipotecar de cel mult 2,5 milioane de ruble.
Termeni de împrumut ipotecar
De asemenea, mărimea împrumutului este afectată de perioada de valabilitate - cu cât împrumutatul ia mai mult pentru a rambursa împrumutul, cu atât mai mult poate solicita o sumă mai mare. Există două motive pentru aceasta: scăderea plății lunare; veniturile creditorului cresc.
Acum, despre veniturile organizației de credit. Dobânda la împrumutul ipotecar este anuală, iar cu cât este mai mare perioada de rambursare a creditului, cu atât suma mai mare va fi creditată creditorului. În condițiile descrise în exemplul de mai sus, depășirea cuantumului creditului pentru o maturitate de 15 ani a ipotecii la o rată anuală a dobânzii de 12% va fi de 2.355.000 de ruble. (practic, plus 118% la valoarea împrumutului), și pentru o perioadă de 20 de ani - deja 3330000 ruble. (plus 166,5% din suma creditului). Bineînțeles, rentabilitatea reală a creditelor ipotecare pentru instituțiile financiare va fi aproximativ jumătate din cauza proceselor inflaționiste - aceste riscuri sunt puse de ele în rata dobânzii.
Limitările privind termenul limită pentru plățile ipotecare sunt întotdeauna legate de vârsta debitorului. Cel mai adesea, durata perioadei creditului este determinată de perioada de la data încheierii acordului privind împrumuturile pentru a depăși pensionare (data limită de vârstă) a debitorului. Vârsta de pensionare, de multe ori reduce dramatic cererea de angajați pe piața muncii din Rusia și, prin urmare, pentru a găsi un loc de muncă cu venituri suficiente pentru a plăti împrumutul, acesta nu va fi ușor.
Luați în considerare exemplul. Termen limită de acțiune ipotecare, de regulă, nu depășește 30 de ani - o creștere mai mare a duratei perioadei de calcul a debitorului cu creditorul crește riscul de neplată. În cazul în care creditul solicitant este un om la vârsta de 40 de ani, instituția de creditare va oferi suma pentru o perioadă de cel mult 20 de ani, în cazul în care acesta va fi omul în vârstă de 30 de ani - perioada poate fi mai lung, de până la un maxim de 30 de ani.
Împrumutatul împrumutului
Mâncat venitul net al solicitantului de credit nu îi permite să plătească plățile lunare, în proporțiile procentuale (până la 50% din venituri), organizarea financiară și de credit îl va oferi pentru a găsi un alt unul sau mai mulți oameni care împărtășesc povara plăților ipotecare ca un co-debitor.
De obicei, co-debitorii nu sunt mai mult de cinci, sunt selectați de către banca creditorului printre candidații reprezentați de împrumutatul potențial. Condițiile în care o persoană sau o altă persoană este potrivită ca co-împrumutat nu diferă mult de cerințele impuse de împrumutat - vârsta și venitul adecvat, istoria de credit "curată". În majoritatea cazurilor, co-debitori ai destinatarului ipotecar sunt rudele sale apropiate - părinți, copii în vârstă, surori și frați. Distribuția plăților lunare de împrumut între participanții la capital se bazează pe numărul de co-debitori, nivelul veniturilor acestora și relația cu debitorul principal. Prin participarea la un credit ipotecar, fiecare co-împrumutat dobândește dreptul de a deține în comun proprietăți imobiliare rezidențiale, care este scopul obținerii unui împrumut.
Textul acordului de împrumut ipotecar specifică gradul de responsabilitate al fiecărui co-împrumutat. În mod alternativ, poate fi obligația de a plăti sume lunare de aceeași valoare sau de a transfera plata co-debitorului numai în situația în care împrumutatul nu rambursează împrumutul la timp.
Luați în considerare exemplul. să presupunem că împrumutatul are nevoie de un împrumut de 1,5 milioane de ruble timp de 15 ani. Venitul său este de 30.000 de ruble pe lună, iar rambursarea lunară estimată a împrumutului este de aproximativ 18.000 de ruble, 60% din venitul lunar al debitorului, care este prea mult. Chiar dacă este posibil să se extindă plata integrală pe ipotecare de până la 20 de ani, creditorul parte nu este încă de gând să semneze acordul, deoarece dimensiunea plăților este inacceptabil de mare (mai mult de 50% din venitul debitorului). Pentru a obține încă o ipotecă în suma necesară, solicitantul său poate folosi un co-debitor. Ei, de exemplu, pot face un frate care câștigă 25000 de ruble pe lună. Astfel, venitul total lunar al debitorului, cu un co-debitor va fi egală cu 55.000 de ruble și plățile lunare pe împrumut în valoare de 18.000 de ruble se va ridica la aproximativ 33% din suma totală a veniturilor, care va obține cu ușurință un împrumut în suma necesară.
Credit ipotecar
Procedura de obținere a unui credit ipotecar este însoțită de semnarea de către împrumutat a unui document financiar special - ipotecă. Proprietarul acestuia este un creditor care dobândește dreptul de a solicita beneficiarului împrumutului respectarea condițiilor pentru rambursarea sa în timp util, reflectată în acordul ipotecar.
Organizația care a oferit un împrumut ipotecar poate implica reprezentantul său autorizat, numit agent de serviciu, în efectuarea plăților de întreținere. El acționează pentru și în numele titularului ipotecar de credit - ține evidența plăților curente pentru a rambursa suma împrumutului, oferă servicii altor condiții ale contractului de ipotecă (de exemplu, se ocupă cu cele necesare anchetelor împrumutat, dă permisiunea de a schimba aspectul de imobil rezidențiale, etc. etc). Dacă există probleme în ceea ce privește plățile la împrumut, agentul de servicii poate să se ocupe de rezolvarea lor, precum și să supravegheze problemele legate de restructurare, refinanțare etc.
Drepturile și obligațiile părților la acordul ipotecar
Un apartament sau o casă cumpărată cu fonduri în cadrul unui credit ipotecar intră în proprietatea împrumutatului. Dar el nu poate renunța liber la dreptul de proprietate asupra locuințelor, din cauza lui fiind în gaj cu creditorul, el nu poate.
În rezidențiale ipotecare imobiliare, de exemplu, se poate efectua înregistrarea rudelor componenței familiei dumneavoastră, puteți aranja o moștenire sub voință, dar toate obligațiile în ceea ce privește plățile aferente împrumutului vor fi transferate către succesorul.
În cazul în care proprietarul bunului garanție va dori să schimbe aspectul acesteia, înregistrați în mod permanent nu este un membru al familiei, și să predea o parte a incintei de închiriat, de a vinde - aceasta va trebui să obțină mai întâi acordul scris al titularului unui credit ipotecar.
Reprezentanții organizației care deține ipoteca pe ipotecare de locuințe dobândite, au tot dreptul de a face din când în când verifica starea curentă a obiectului de gaj, de a solicita beneficiarilor de credite să ia măsuri pentru a asigura conservarea corespunzătoare a garanției imobiliare. În cazul în care debitorul nu își îndeplinește obligațiile legate de plata împrumutului, creditorul are dreptul să insiste asupra vânzării casei sau a apartamentului ipotecar pentru a achita integral suma restantă a datoriei. Veniturile din vânzarea bunurilor imobile garantate, rămase după plata integrală a împrumutului, vin la dispoziția împrumutatului anterior și co-debitorilor, dacă există.
Creditorul, asupra căruia este înregistrată ipoteca pentru bunuri imobiliare rezidențiale, are dreptul de a transfera calcule financiare și de a însoți împrumutul agentului de servicii selectat. El poate vinde sau re-ipoteca o companie care nu este participant la contractul ipotecar inițial - în această situație, noul proprietar de ipotecă dobândește dreptul de a solicita plățile în timp util ale împrumutatului.
Alte articole pe această temă:
Casa este, în multe privințe, similară cu un organism viu, poate fi sănătoasă și bolnavă și în sensul cel mai direct. vopsea de slabă calitate, materiale de finisaj toxice, ventilație slabă și o serie de alți factori negativi în complexul poate afecta grav bunăstarea gospodăriilor. Într-adevăr, în pereții casei tale, ne petrecem mai mult timp decât în afara ei, iar atmosfera este de multe ori mai poluat decât în exterior.
Bunurile imobiliare sunt considerate cele mai mari investiții ale investitorilor privați. Când le vindeți, puteți să câștigați și să pierdeți o sumă decentă. Aici funcționează principiile pieței. Cu toate acestea, nu fiecare proprietar de case este un vânzător născut.
Un permis pentru construirea unei case particulare este eliberat de autoritățile locale. Acest document pentru autorități este o garanție a respectării standardelor existente pentru standardele tehnice și sanitare, iar dezvoltatorul permite ulterior să înregistreze casa ca obiect al proprietății imobiliare și să efectueze operațiunile caracteristice unui astfel de obiect.