Închiriere - unul dintre cele mai comune contracte de astăzi. Cu toate acestea, părțile la contract nu respectă întotdeauna cerințele și condițiile stabilite prin lege. Prin urmare, este important să se definească conceptul, tipurile și principiile de bază ale contractului de închiriere.
Conceptul de leasing și caracteristicile sale principale
Relațiile juridice legate de încheierea, executarea și încetarea contractului de închiriere sunt reglementate de capitolul 34 din Codul civil al Federației Ruse (în continuare - Codul civil al Federației Ruse). Unele tipuri de contracte de închiriere sunt reglementate de legi, alte coduri (de exemplu, Codul funciar pentru închirierea de terenuri) și statute.
Proprietatea în contextul contractului de închiriere este considerată în sensul cel mai larg. Numai bunurile care sunt excluse din circulația civilă sau bunurile limitate în astfel de cifre nu pot fi închiriate. Lista acestor specii este stabilită prin lege (spre exemplu, la acestea
Prin natura sa juridică, contractul poate fi atât real, cât și consensual. Aceasta înseamnă că dreptul de a folosi proprietatea poate fi transferat chiriașului atât la momentul încheierii contractului, cât și la momentul transferului direct al bunului către el pentru utilizare. Momentul specificat poate fi stabilit de către părțile la tranzacție direct în textul contractului.
Astfel, contractul de leasing este:
- pe bază de plată;
- consensual sau real;
- scrise (în principal);
- pe termen lung;
- bilaterale.
Părțile, forma și tipurile contractului de închiriere
Părțile la contract sunt locatorul și locatarul. Închirierea de proprietăți de închiriat poate fi făcută atât de proprietar, cât și de o altă persoană autorizată să efectueze astfel de acțiuni în conformitate cu legea. Proprietarul proprietății are dreptul de a emite o împuternicire pentru punerea în aplicare a acțiunilor de închiriere de bunuri oricărei persoane. În acest caz, proprietarul va fi considerat această persoană, nu proprietarul. De asemenea, un fenomen precum subleaza este destul de răspândit. În acest caz, locatorul intermediar este locatarul principal.
Pentru a transfera proprietatea la angajarea unei persoane trebuie să aibă doar o capacitate juridică suficientă și puteri necesare. Astfel de competențe pot fi nu numai de la un reprezentant prin procură, ci și de la un reprezentant prin lege (de exemplu, un tutore al unui minor sau o persoană cu capacitate juridică limitată).
Forma preferată de încheiere a unui contract de leasing este scrisă. Art. Codul civil 609 stabilește obligația de a încheia un contract de muncă în scris doar dacă durata acestuia depășește 1 an. În plus, este necesar un formular scris dacă cel puțin una dintre părți este o entitate juridică. Contractele de închiriere de bunuri imobiliare (inclusiv terenuri) sunt supuse înregistrării de stat, efectuate de organismele abilitate.
Experții recomandă în orice caz să semneze un contract de leasing (chiar dacă nu este cerut în mod direct de lege). Acest lucru se datorează faptului că un contract scris este o anumită asigurare pentru ambele părți la tranzacție din neîndeplinirea contractului. În plus, o tranzacție executată în scris poate deveni o probă în instanță în cazul unui dezacord între părți. În același timp, încheierea unei tranzacții orale va trebui confirmată în fața instanței prin atragerea martorilor.
Aceleași dispoziții ale legislației și ale cerințelor se aplică anumitor tipuri de contracte de leasing, deoarece acestea se referă la un contract simplu de închiriere. Astăzi, experții menționează astfel de tipuri distincte de contract de muncă:
- închiriere;
- chirie de vehicule;
- închirierea de întreprinderi;
- angajare financiară (leasing);
- închirierea de bunuri imobiliare;
- contract de angajare comerciale de locuințe.
Tipuri de contract de închiriere de bunuri mobile
Primul tip de contract de închiriere pentru bunuri mobile, care vine în minte, este în curs de desfășurare. În contractul de închiriere, chiriașul primește de asemenea proprietăți pentru utilizare. Cu toate acestea, închirierea are mai multe caracteristici distinctive, prin care poate fi recunoscută. Astfel, trăsăturile tipice ale contractului de închiriere sunt următoarele:
- proprietarul execută în permanență închirierea de bunuri imobiliare în calitate de antreprenor;
- obiect al contractului de închiriere - bunuri mobile;
- proprietatea primită în angajare este utilizată în scopuri de consum (cu excepția cazului în care contractul prevede altfel).
Chiria este un contract de achiziții publice și este încheiat în scris. De asemenea, caracteristica sa caracteristică este termenul. Legislația stabilește o perioadă maximă de 1 an pentru acest tip de contract. În cazul în care chiriașul dorește să pună capăt tranzacției, el trebuie să notifice în scris chiriașul în termen de 10 zile.
Contractul de închiriere (navlosire) a unui vehicul este adesea confundat cu un contract de închiriere (datorită prevalenței practice a acestuia din urmă). Conform contractului de navlosire, un vehicul este transferat pentru a închiria. În acest caz, părțile pot conveni asupra faptului dacă proprietarul va oferi servicii de transport și întreținere. Astfel, este posibil să se distingă două subspecii ale partidului charter:
- închirierea unui vehicul cu echipaj;
- închirierea unui vehicul fără echipaj.
Forma unui astfel de contract este una simplă. Contractul de închiriere a unui vehicul nu aplică anumite dispoziții stabilite pentru un contract de închiriere generală. Astfel, contractul de navlosire nu poate fi reînnoit pe o perioadă nedeterminată în cazul în care părțile nu au semnat un anumit termen al contractului. În plus, locatarul nu are dreptul preemptiv de a încheia un contract pentru un nou termen sau de a cumpăra proprietăți închiriate. În general, legea stabilește principiul libertății contractuale, permițând părților să-și stabilească în mod independent condițiile.
Contractul de angajare financiară (leasing) se deosebește, de asemenea, de alte contracte de închiriere. În temeiul contractului de leasing, chiriașul (locatarul) acceptă proprietatea pentru utilizare și se obligă să plătească plățile de leasing pentru utilizarea acesteia către locator (locator). După efectuarea tuturor plăților de arendă, chiriașul primește proprietatea asupra proprietății închiriate.
Contractul de leasing este adesea confundat cu un alt tip de tranzacție - un contract de închiriere cu dreptul de răscumpărare. Aceste contracte diferă în ceea ce privește competențele locatorului și locatarului. În plus, există și un al treilea subiect în relațiile dintre părțile la leasing - vânzătorul. Vânzătorul este persoana care vinde locatorului obiectul leasingului.
Tipuri de închiriere de bunuri imobiliare
Separat este necesar să se ia în considerare tipurile de contracte pentru închirierea de bunuri imobiliare. Acestea includ:
Dacă un contract simplu de închiriere a spațiilor aplică cerințe simple impuse asupra contractului de închiriere în ansamblu, atunci la închirierea terenului, având în vedere specificul subiectului său, există modificări separate. Deci, forma sa este obligatorie scrise cu înregistrarea de stat.
Există cerințe separate pentru angajarea terenurilor, în funcție de tipul terenului și de proprietarul acestuia. Astfel, legea stabilește o procedură separată pentru închirierea de terenuri aflate în proprietate municipală sau de stat. În special dificil pentru un contract de leasing de teren sunt cerințele pentru o definiție clară a obiectului de închiriere. Numai o bucată de teren cu număr cadastral și înregistrată în conformitate cu procedura stabilită de lege (indiferent de tipul de proprietar) poate fi angajată.
De asemenea, cerința obligatorie pentru angajarea terenurilor este conformitatea cu scopul desemnat. Nerespectarea acestor cerințe este o bază deplină pentru încetarea anticipată a contractului. Închirierea unui teren privat de la o persoană este mai simplă în termeni procedurali. Cu toate acestea, închirierea terenurilor municipale poate fi mai profitabilă din punct de vedere al politicii de prețuri.
Închirierea de locuințe comerciale este diferită de compoziția subiectului tradițional - subiecții contractului sunt întreprinzători privați, persoane juridice (acționează ca chiriași). În plus, obiectul de închiriere este utilizat de chiriaș în închirierea de locuințe comerciale nu în întregime în scopul propus - locuința este utilizată în scopul de a face afaceri. Cu toate acestea, regulile de drept care se aplică acestor relații juridice sunt aproape identice cu cele generale (rezervele nesemnificative privind compoziția subiectului nu afectează în nici un fel procesul de încheiere, executare și reziliere a contractului).
În general, contractul de închiriere este un concept destul de larg. Concluzia sa este reglementată în detaliu de regulile legii. Prin urmare, nu este dificil pentru niciun cetățean să găsească un eșantion al unui astfel de tratat sau să îl compileze independent, bazându-se pe normele legislative.