Printre participanții de pe piața imobiliară se numără și contractele de vânzare și cumpărare de acțiuni ale terenurilor, care sunt încheiate periodic, astfel de tranzacții fiind necesare din diverse motive.
Reguli generale pentru achiziționarea unei părți dintr-un teren
Dacă proprietarul unei părți din alocarea terenului dorește să emită această cotă ca teren separat, cu un număr cadastral separat și limite proprii, atunci această procedură se numește alocarea unei părți din teren.
Motive pentru cumpărarea unei părți dintr-un teren
- Necesitatea de a aloca o cotă într-o parcelă separată, a cărei suprafață este prea mică;
- Achiziționarea unei case situate pe un teren cu o suprafață mare în comparație cu suprafața ocupată de casă;
- Nevoia de a cumpăra cota proprietarului care părăsește ferma țărănească (PFH);
- Intenția este de a combina mai multe părți pentru a le separa într-o singură secțiune.
Pentru a aloca o cotă unei alocări independente de teren, suprafața acestei părți trebuie să corespundă anumitor valori determinate pentru fiecare regiune.
Dacă mărimea acțiunilor este prea mică pentru o astfel de divizare, problema poate fi rezolvată prin cumpărarea unei mize de la vecini și combinarea acestor acțiuni într-una.
Dacă proprietarul parcelei vrea să vândă casa pe acest teren, terenul, conform Art. 35 din Codul Funciar al Federației Ruse, trece la cumpărătorul casei. Vânzătorul poate vinde cota parcelei sale cu casa, dacă întregul lot este mult mai mare decât suprafața necesară casei ocupate.
În cazul în care coproprietarul PF dorește să o părăsească, ceilalți participanți au dreptul special de primă prioritate de a cumpăra din cota de ieșire din terenul alocat acestei PF.
Algoritmul de a cumpăra o parte dintr-un teren
- Verificarea tuturor documentelor privind cota de teren alienată (titlu de proprietate, pașaport cadastral, extras din Registrul unificat de stat al sindicatelor privind lipsa de sarcini).
- Părțile la tranzacție constituie un contract preliminar pentru vânzarea unei părți din teren, care specifică termenii generali ai tranzacției.
- Este necesar să se verifice dacă vânzătorul a informat ceilalți proprietari despre terenul din care este înstrăinată acțiunea, despre vânzarea sa viitoare.
- De fapt, se întocmește nedorința altor proprietari de a achiziționa o parte din vânzător și se termină verificarea tuturor documentelor și se semnează un contract de achiziție de bază.
- Acordul (acordul) este înregistrat la autoritățile de la Rosreestr. în cazul în care cumpărătorului i se eliberează un document de proprietate.
Trebuie remarcat faptul că dreptul de preempțiune de a cumpăra o parte dintr-un teren este deținut de alte acțiuni din această alocare, conform art. 250 partea 1 din Codul civil al Federației Ruse.
Vânzătorul trebuie mai întâi de toate o notificare scrisă către co-proprietarii unui teren de dorința de a vinde participatia, deținută de el, specificând prețul acțiunilor și de alte condiții, și în cazul în care în termen de treizeci de zile calendaristice de co-proprietari nu se pune pe-a exprimat intenția de a cumpăra miza, vânzătorul are dreptul să-l vândă către terțe părți.
- ferme țărănești;
- teren arabil;
- terenuri pentru pășunat;
- pentru fân.
Fără acest consimțământ, tranzacția poate fi considerată nulă și neavenită printr-o hotărâre judecătorească. Adunarea generală a proprietarilor este organizată de președintele colectiv al proprietarilor de alocare la cererea vânzătorului. Pentru a obține permisiunea vânzătorului de a-și vinde acțiunile, este necesară aprobarea unei majorități simple a proprietarilor asamblați (50% + un vot). Un cvorum necesită prezența a 20% din toți proprietarii la o întâlnire.
Procesul-verbal al ședinței trebuie să fie atașat la contractul de tranzacție, acțiunile rămase pentru achiziționarea acțiunilor se fac în conformitate cu algoritmul de mai sus.
Elaborarea unui contract de vânzare
La elaborarea unui contract de achiziție de bunuri imobiliare, trebuie să țineți cont de o mulțime de nuanțe. Cumpărătorul și vânzătorul doresc să se asigure că termenii contractului se vor baza pe condițiile negociate verbal de părți în prealabil. Deoarece pot exista multe astfel de condiții, este uneori convenabil să se întocmească un contract preliminar pentru achiziționarea de bunuri imobiliare (cota parcelei).
anterior
În tranzacțiile cu bunuri imobiliare, contractul preliminar nu este supus înregistrării la autoritățile de la Rosreestr. Forma contractului preliminar în conținutul său ar trebui să conțină următoarele elemente:
Un eșantion din contractul preliminar de vânzare a terenurilor poate fi descărcat aici.
Este necesar să ne amintim diferența dintre depozit (depozit) și plata în avans. În caz de eșec de a încheia un acord de fiecare parte a pre-plată care urmează să fie returnate la cumpărător, în timp ce gaj sau nu sa întors deloc sau se întoarce parțial (în cazul în care cumpărătorul a refuzat afacere), sau din nou în multiplul dublu sau alt din suma (în cazul în care a refuzat tranzacția vânzătorului).
Valoarea acestei garanții și condițiile exacte de returnare sunt determinate de părți.
Există forme tipice de contracte pentru vânzarea de terenuri. Pentru a încheia un contract de vânzare a unei acțiuni, părțile pot folosi formularul completat, făcând modificările necesare sau pot contacta avocații profesioniști pentru ajutor. Contractul trebuie să conțină următoarele elemente:
- Nume complet și detalii privind pașaportul părților implicate în tranzacție;
- Descrierea obiectului contractului - partea vândută a terenului;
- Descrierea eventualelor greutăți asupra cotei vândute;
- Prețul tranzacției în ruble;
- Metode și termeni de plată;
- Obligațiile părților la tranzacție;
- Alte condiții.
Un eșantion din contractul de vânzare a cotei terenului poate fi descărcat aici.
În descrierea obiectului contractului este necesar să se facă toate caracteristicile mizei vândute (numărul cadastral, zona și altele). Dacă există o povară asupra cotei (de exemplu, datoria fiscală), atunci ei se mută la noul proprietar.
Modalitățile de plată pot fi în numerar. decontare fără numerar sau celulă bancară. Ultima metodă este cea mai fiabilă.
De asemenea, contractul trebuie să includă informații privind răspunderea participanților la tranzacție pentru încălcarea clauzelor contractului și eventualele circumstanțe neprevăzute care împiedică în mod obiectiv executarea anumitor clauze ale contractului de către părțile sale.
Vrei să privatizezi o cameră în pensiune? Aflați cum puteți face acest lucru citiți articolul nostru.
Ce este un certificat de locuință și cum îl pot utiliza corect? Aflați mai multe despre acest lucru în articolul nostru.
Puncte importante în cumpărarea unei mize
Părțile pot solicita notarului public la discreția lor.
Există cazuri în care cumpărătorul are dreptul preemptiv de a cumpăra acțiuni:
În aceste cazuri, vânzătorul trebuie să notifice cumpărătorul vecinului intenția de a vinde miza în primul rând.
În cazul în care vânzătorul a ascuns în mod deliberat prezența vreunei sarcini pentru a le vinde împartă cumpărător, după detectarea înșelăciune are dreptul de a cere restituirea fondurilor (conform alin. 3, Art. 37 din Codul Funciar RF) sau a reduce valoarea tranzacției (în cazul în care înșelăciune a fost descoperit înainte de plata cumpărătorului a lucrării) .
O tranzacție pentru achiziționarea unei părți din teren poate fi efectuată prin intermediul reprezentanților părților, dacă vânzătorul și / sau cumpărătorul nu pot participa la tranzacție din diverse motive. Reprezentanții părților trebuie să acționeze pe baza unei împuterniciri. notarial. Apoi, în contract ar trebui să existe o clauză care să arate că un reprezentant acționează în numele vânzătorului (cumpărătorului).
Pentru tranzacții mai mari garanții de securitate cumpărătorul poate întreba în sistemul judiciar la locul cotei înstrăinat stocului în litigiul din trecut cu vânzarea de acțiuni sau de alocare a terenurilor pentru care această cotă aparține.
Deci, cumpărarea unei părți dintr-o parcelă de teren diferă de cumpărarea unui complot în întregime prin prezența unui număr de caracteristici care pot simplifica sau, dimpotrivă, complica tranzacția. Regimul general al tranzacțiilor pentru achiziționarea unei acțiuni și a întregului teren poate fi considerat control al legalității transferului drepturilor de proprietate și fiabilitatea tuturor informațiilor despre miza achiziționată. Acest lucru va ajuta la evitarea contestării în viitor a contractului.