Expertul a spus pe ce parametri să aleagă un constructor de companii și cum să minimizeze riscurile atunci când cumpără un apartament într-o casă nou construită
Când vom cumpăra un apartament, prima întrebare care se pune înaintea noastră - să cumpere locuințe în noua clădire, sau pe piața secundară. Mulți sunt înclinați să clădiri noi, deoarece faza de construcție costul unor astfel de apartamente va fi mult mai ieftin, această proprietate este că în mod disproporționat mai mari în metri pătrați, decât convenționale „Hrușciov,“ și chiar „Stalinka“, toate comunicațiile în aceste case, noi, și atmosfera în astfel de case curate și mai nou decât dacă ai locui într-un apartament în cazul în care ați trăit până la mai multe familii.
În plus, cumpărarea de apartamente în clădiri noi, veți avea posibilitatea de a planifica apartamentul la alegere, iar alegerea de imobiliar primar este destul de largă.
Dar, în ciuda numărului mare de avantaje, trebuie amintit că achiziționarea unui imobil într-o casă nou construită prezintă riscuri semnificative. De fapt, acest subiect este foarte amplu și multilateral, în fiecare caz, evaluarea nivelului riscurilor și a mecanismelor legale de minimizare a acestora se realizează individual și, prin urmare, este imposibil să se dea algoritmi standard pentru toate cazurile de viață.
1. În primul rând, este necesar să se studieze compania-constructor. reputația de afaceri: dacă compania lucrează mult timp pe piață, toate obiectele sunt puse în funcțiune și există case gata, atunci întârzierea finalizării construcției nu este sau nu va fi minimă. De asemenea, este important să se obțină informații despre investitorii și creditorii dezvoltatorului care au investit în construcția obiectului achiziționat. Indicatorul de fiabilitate este creditarea mai multor obiecte ale dezvoltatorului de către orice instituție financiară majoră. Pe baza acestor informații, este posibil să se tragă o concluzie ipotetică cu privire la cât de strâns este dezvoltatorul în picioare și dacă locuința propusă va fi un mijloc de a plăti datoriile cu privire la obligațiile dezvoltatorului.
2. De asemenea, este necesar să se culeagă informații despre șantierul în sine. care este ritmul de construcție, gradul de pregătire a casei. Nu va fi inutil să călătoriți direct în clădirea în sine. Analizați prețul obiectului de construcție. subestimat în mod semnificativ prețul de apartamente de vânzare ar putea vorbi despre nesigurantele lui, ca o companie de încredere și de succes nu va vinde proprietatea pentru o sumă mică.
3. După ce informațiile inițiale despre compania-constructor și obiectul vor fi colectate, trebuie să ceară dezvoltatorului să revizuiască documentele fondatoare, și anume: carta, certificat pentru a face-o în Registrul de stat unificat al unităților de drept (cesiunii RECIPIENTULUI), precum și acordarea certificatului INN.
4. În plus, verificați documentele reprezentantului autorizat al companiei. care are dreptul de a încheia contracte în numele conducătorului societății-constructor.
5. Cereți de asemenea o licență. care dă dreptul la construcție. Acordați atenție perioadei de valabilitate a acesteia, precum și indicați dreptul de a construi clădiri corespunzătoare înălțimii obiectului vândut.
6. O companie de dezvoltatori bona fide trebuie să fi executat în mod corespunzător documente de titlu asupra obiectului, și anume:
8. La încheierea unui contract cu dezvoltatorul, acordați atenție contractului propus. Pentru a califica în mod corespunzător natura tratatului, nu numai numele său, dar și voința, obiectivele părților și esența obligațiilor sunt importante.
Pentru astăzi, contractul de participare la capitalul propriu în construcția de locuințe este cel mai fiabil și protejat la nivelul dreptului. Trebuie să se înregistreze la Serviciul Federal de Înregistrare (Rosreestr), care pentru cumpărător este o garanție a absenței vânzărilor duble. Mai mult decât atât, în cazul în care constructorul implicit al funcțiilor lor (întârzierile, calitatea nesatisfacatoare a muncii, etc.), participanții de construcții partajate are dreptul de a rezilia contractul unilateral. Legea privind participarea la construirea în comun exigențe ridicate pe dezvoltatori în etapa de începere a construcției și, astfel, face informații despre proiectele de construcție mai transparente și accesibile participanților de construcție în comun. Fii atent, contractul trebuie să aibă următoarele condiții, în caz contrar aceasta poate fi declarată nulă: o trimitere la un anumit obiect care urmează să fie transmis; termene; prețul contractului; perioadă de garanție.
Cu toate acestea, în cadrul contractelor încheiate în deplină conformitate cu Legea privind participarea la construcția comună, la Moscova, nu se vând mai mult de 20% din volumul total al locuințelor aflate în construcție.
După cum știți, aproape toți dezvoltatorii, realizând imobiliare la etapa de construcție, nu au documentație de proiect sau această documentație este neterminată, necoordonată. Prin urmare, atunci când se face o vânzare a unui proiect de construcție, se poate încheia cu un potențial cumpărător unul dintre mai multe contracte "alternative".
Cea mai comună este contractul preliminar de vânzare. În același timp, după cum se știe, contractele preliminare datorate dreptului civil nu sunt datorate. Prin urmare, pentru a primi bani de la cumpărător, dezvoltatorul intră într-un contract de vânzare și cumpărare a unei facturi pentru valoarea valorii apartamentului. Acest sistem de relații se găsește adesea pe piața imobiliară primară, dar nu protejează drepturile potențialilor cumpărători.
De asemenea, în practică, o propunere a dezvoltatorului este adesea îndeplinită pentru a încheia un contract preliminar de cumpărare și vânzare cu plata în rate. Un astfel de contract nu prevede înregistrarea de stat, ceea ce indică faptul că dezvoltatorul nu dorește să suporte obligații inutile de a furniza documentele necesare. Cu toate acestea, schema de încheiere a acordurilor preliminare cu cetățenii pentru o clădire nouă nu este scoasă din afara legii, deoarece însăși posibilitatea de a încheia astfel de contracte este prevăzută de normele generale ale legislației civile.
Cel de-al treilea tip de contracte pentru achiziționarea unui apartament de la dezvoltator este cel mai discutabil, deoarece nu este reglementat de legile relevante. Acesta este un contract de participare la construcția de locuințe și cooperative. Esența contractului este că vi se oferă să vă alăturați unei cooperative care vă achiziționează un apartament. La rândul său, trebuie să faceți o acțiune. Dar aveți grijă, toți termenii unui astfel de contract sunt expuși în carta cooperativei.
Deseori există un alt tip de contract, potrivit căruia apartamentele sunt achiziționate prin cooperative de construcții de locuințe. Esența sa constă în faptul că vă alăturați unei cooperative, plătiți cu regularitate taxe de membru, precum și acțiuni, care în valoarea totală a costului viitorului apartament. După primirea comisioanelor de membru, compania începe construcția. Există, de asemenea, riscul de a rămâne fără un apartament și de bani plătiți. Verificați nu numai permisele și licențele companiei, ci examinați cu atenție și punctul de vedere al autorității adunărilor generale pe care sunt distribuite apartamentele.
Cu toate acestea, ar trebui să ia în considerare faptul că rezultatul încheierii unor astfel de contracte, care nu fac obiectul înregistrării de stat, poate fi o dublă vânzare așa-numita de apartamente, sau pierderea drepturilor cetățenilor care urmează să fie dobândite de aceștia în cadrul contractelor de locuințe de mai sus, în legătură cu falimentul dezvoltator, sau retragerea permisiunii sale construcția acestei clădiri rezidențiale.
9. După ce a stabilit tipul contractului, procedați la studiul condițiilor sale. Părțile la acord trebuie să ajungă la un acord cu privire la toate condițiile esențiale. în caz contrar, contractul va fi recunoscut de instanță ca neîncheiat.
În primul rând, contractul trebuie să menționeze în mod necesar subiectul său. și anume caracteristica proprietății imobiliare ar trebui să permită să aloce un apartament, ca parte a unui bloc de apartamente (casa, intrare, etaj, numărul apartamentului, etc.), precum și alte informații care pot identifica (zona, etc ..).
În al doilea rând, contractul trebuie să conțină termenul limită pentru finalizarea construcției și transferul către potențialul cumpărător (co-proprietar) al constructorului de apartamente.
În al treilea rând, contractul trebuie să determine prețul contractului, condițiile și procedura de plată a acestuia.
Contractul de participare la acțiuni în construcții trebuie să conțină, de asemenea, o perioadă de garanție pentru obiectul construirii comune.
Asigurați-vă că acordați atenție celor mai importanți termeni ai contractului, care determină întreaga gamă a drepturilor și obligațiilor dezvoltatorului, responsabilitatea acestuia, inclusiv sancțiunile pentru încălcarea obligațiilor.
10. La încheierea contractului, atenție la cine este parte la acesta. În practică, există situații când dezvoltatorul vinde un apartament sub numele său, iar clientul încheie contracte cu alte organizații care sunt în mod legal dezvoltator pentru a sunt irelevante. În astfel de cazuri, de exemplu, un cumpărător interesat explică faptul că vânzătorul este un constructor de holding, dar acest lucru nu este adevărat.
11. Asigurați-vă că dezvoltatorul respectă cerințele stabilite de legislație pentru forma contractului. în care trebuie încheiat. Toate variantele contractelor considerate mai sus trebuie să fie încheiate în scris, contractul de participare la capitalul propriu în construcții este în plus supus înregistrării de stat.