Oamenii familiarizați cu sistemul de credite rusesc știu că în țara noastră este cel mai adesea folosită sistemul de plăți anuitate, ceea ce este benefic, în primul rând, băncii creditorilor, și nu împrumutatului.
În cadrul unui astfel de sistem, datoria și toate dobânzile aferente creditului ipotecar sunt calculate în avans de către bancă, iar împrumutatul trebuie să plătească bancii aceeași sumă pe întreaga perioadă de rambursare a datoriei. În acest caz, debitorul în primii câțiva ani plătește în principal interes pentru bancă (de obicei, până la 90% din suma de plată), și numai atunci începe să ramburseze datoria principal ipotecare.
În prezent, este posibilă rambursarea ipotecii înainte de termen în mod literal a doua zi după înregistrare, care plătește dobânzi băncii numai în timpul utilizării fondurilor împrumutate.
Rambursarea anticipată a unui împrumut pentru un credit ipotecar este considerată ca fiind plata împrumutatului a unei sume în numerar pentru rambursarea integrală sau parțială a datoriei principale care depășește graficul stabilit prin acordul ipotecar cu banca. Suma plăților anticipate poate fi oricare.
Codul civil stabilește că împrumutatul în ipotecă trebuie să notifice în scris creditorului intenția sa de a rambursa datoria sau partea sa înainte de termen. Anunțul trebuie depus cu cel puțin 30 de zile înainte de rambursarea datoriei.
Unele bănci, în acordul lor cu împrumutatul, au stabilit, de asemenea, o perioadă mai scurtă pentru depunerea unui anunț care informează banca cu privire la intenția de rambursare anticipată a ipotecii. Orice clauze ale contractului care solicită avertizarea băncii mai devreme de 30 de zile sunt neglijabile, deoarece contravin legislației federale.
Când este mai bine să rambursezi un credit ipotecar
În scopul de a reduce cheltuielile financiare ale debitorului pentru plata dobânzilor bancare pe ipoteci, rambursarea anticipată a împrumutului ar trebui să se efectueze pe principiul "mai devreme, cu atât mai bine".
După cum sa menționat deja, la începutul termenului de împrumut ipotecar, împrumutatul rambursează în principal interesul băncii. Principala datorie scade foarte încet în stadiul inițial al plăților. Mai aproape de finalizarea plăților ipotecare este situația opusă: împrumutatul rambursează datoria principală, deoarece practic toate dobânzile au fost deja plătite.
În cazul rambursării anticipate a ipotecii în stadiul inițial, împrumutatul, care a redus datoria principală, poate să economisească în mod semnificativ pe dobânzi, reducând astfel în mod semnificativ suma plății totale excedentare a împrumutului. La sfârșitul perioadei de rambursare a împrumutului, când aproape toate dobânzile bancare sunt plătite, rambursarea anticipată este mult mai puțin eficientă și adesea nu are sens.
Atunci când rambursarea anticipată este benefică
Avantajele rambursării anticipate a unui credit ipotecar sunt evidente:
- valoarea reducerii totale a plății către bancă este redusă;
- apartamentul ipotecat după rambursarea integrală a împrumutului este eliberat din sarcină, iar împrumutatul îl poate vinde în mod liber, se poate preda sau poate efectua alte acțiuni în justiție cu apartamentul care anterior a fost gajat pentru împrumut;
- există posibilitatea de a lua un nou credit ipotecar pentru a îmbunătăți condițiile de locuit.
Cu toate acestea, rambursarea anticipată a datoriei nu este întotdeauna benefică pentru debitor. După cum sa spus deja, rambursarea anticipată la sfârșitul plăților de împrumut practic nu reduce dobânzile bancare. În plus, plățile premature, în funcție de poziția financiară a împrumutatului, nu sunt întotdeauna profitabile în etapele inițiale, deoarece ele sporesc foarte mult povara financiară asupra familiei debitorului.
În orice caz, este mai bine ca debitorul să calculeze mai întâi toate opțiunile posibile și să determine cât de mare este beneficiul. Atunci când se decide cu privire la posibilitatea și necesitatea rambursării anticipate a unui împrumut, mai ales cu ipotecă pe termen lung, împrumutatul nu trebuie să uite de nivelul inflației din țară.
Suma datoriilor principale și a plăților excedentare va fi mult mai mică decât în prezent, datorită costului inflației în 20-30 de ani. Prin urmare, este greu să colectezi ultimii bani și să te limitezi dacă, de exemplu, plata anticipată a unei ipoteci va reduce perioada de rambursare cu doar o lună sau două luni.
În plus, plata unei ipoteci nu este benefică dacă împrumutatul poate investi fonduri libere în alte proiecte care generează un profit mai mare decât suma pe care banca o primește ca dobândă din ipotecă (de exemplu, investiții în afaceri, proiecte de investiții, f.).
De asemenea, trebuie să se țină seama de faptul că ratele pentru împrumuturile ipotecare sunt, de obicei, semnificativ mai mici decât cele pentru alte credite de consum. Prin urmare, în cazul în care debitorul are resurse financiare libere, este necesar să se calculeze cât de profitabil este de a rambursa ipoteca înainte de termen.
De exemplu, dacă planifică în viitorul apropiat să cumpere o mașină pentru fondurile împrumutate, va trebui să plătească un procent mult mai mare decât a plătit la ipotecă. În acest caz, rambursarea anticipată a unui împrumut cu o rată mai mică nu este în întregime adecvată.
Tot ce trebuie să știți despre gestionarea încrederii în domeniul imobiliar este aici.
Rambursarea anticipată a unei părți din datorie
În cazul în care împrumutatul dorește să nu ramburseze toate datoriile, ci doar o parte din acesta, el trebuie să indice în notificarea băncii cât va plăti. În caz contrar, procedura de rambursare anticipată a împrumutului nu diferă de plata integrală a datoriei înainte de termenul declarat.
Cu rambursarea anticipată a unei părți a împrumutului ipotecar, banca creditorului poate oferi împrumutatului o alegere:
- reducerea mărimii plăților lunare pentru ipoteci;
- reducerea duratei globale a creditului.
Împrumutatul determină ce opțiune să alegeți. Singurul lucru la care ar trebui să se acorde atenție este faptul că doar scurtarea termenului de ipotecă reduce semnificativ dimensiunea plății totale în plus. Cu o scădere a plăților lunare, economiile de dobânzi bancare sunt mult mai mici.
În același timp, cu plăți lunare scăzute, debitorul poate avea resurse financiare libere, pe care le poate trimite ulterior pentru rambursarea anticipată a ipotecii.