În condițiile de piață moderne, este dificil să cumpărați proprietăți scumpe (de exemplu, o mașină) sau imobiliare. Acesta este motivul pentru care schemele de semnare a contractelor care permit obținerea de proprietăți aici și acum funcționează în mod activ, iar fondurile ar trebui introduse treptat ca rambursare a obligațiilor. La astfel de tranzacții este posibil să se efectueze contractul de credit, rate, leasing, închiriere-vânzare și chirie cu dreptul de rambursare.
Conceptul și condițiile obligatorii ale contractului de închiriere cu dreptul de răscumpărare
În art.624 din Codul civil (denumit în continuare Codul civil) stabilește locatorul dreptul moale și locatarul semnează un acord suplimentar cu drepturile prevăzute de chiriaș să cumpere proprietatea. a obținut ca un contract de leasing, la expirarea perioadei de leasing, sau, în cazul efectuării ultimului preț convenit de părți. Aceste condiții pot fi afișate, de asemenea, ca parte a contractului. Trebuie remarcat faptul că legiuitorul pur și simplu nu alocă un contract de închiriere cu opțiune de a cumpăra într-un anumit tip de contract. considerându-l în contextul contractului de închiriere în ansamblul său.
Contractul de închiriere cu opțiune de cumpărare poate fi definită ca o tranzacție care este părțile - chiriaș și proprietar și prevede transferul către angajarea chiriaș de o proprietate cu dreptul de răscumpărare ulterioară și primirea lui de proprietar în schimbul de numerar în valoare de, părțile au convenit.
Cum pot fi identificați termenii principali ai contractului:
Pentru acest tip de contract, termenul contractului devine deosebit de important. Aceasta se datorează faptului că această condiție poate fi legată de stadiul final al contractului - răscumpărarea proprietății.
În ceea ce privește prețul contractului, atunci acesta poate fi împărțit în mod condiționat în două părți - chiriile și prețul de răscumpărare. Prețul de răscumpărare poate fi definit ca suma pe care chiriașul trebuie să o plătească pentru a primi proprietăți în proprietatea sa. Există două modalități de remediere a acesteia. Opțiunea numărul unu este includerea prețului de cumpărare în chirie. În acest caz, chiria poate fi un pic mai mare decât taxa medie pentru angajarea acestui tip de proprietate pe piață. De asemenea, prețul de răscumpărare poate fi dedus într-o plată specială introdusă separat. Apoi, chiria va fi standardul pentru condițiile medii de piață, dar în cazul în care chiriașul dorește să răscumpere proprietatea sau la sfârșitul perioadei de leasing, el va trebui să facă o plată separată.
Trebuie remarcat faptul că, la încheierea tranzacției, dreptul de proprietate privată asupra proprietății rămâne la locator. Transferul dreptului de proprietate privată la momentul încheierii contractului, așa cum se întâmplă pentru toate acordurile consensuale, nu se efectuează. Transferul are loc odată cu îndeplinirea condiției de rambursare - prin încheierea perioadei de leasing sau prin plata suplimentară efectuată de locatarul în contul răscumpărării.
Obiectul unui contract de închiriere cu dreptul de răscumpărare poate fi orice bun, cu excepția cazurilor stabilite de lege. Legea stabilește două tipuri de bunuri pentru care acest contract nu poate fi încheiat:
- teren de fond forestier, închiriat;
- Proprietatea de stat închiriată, a cărei privatizare este interzisă.
Forma și condițiile contractului
Forma contractului este obligatorie în scris. Părțile trebuie să prevadă (stipulează) în contract astfel de obligații obligatorii:
Articolul 609 din Codul civil stabilește că aceleași condiții se aplică formei contractului de închiriere în ceea ce privește forma contractului de vânzare a aceleiași bunuri.
Impozitarea costurilor în cadrul unui contract de închiriere
Specificul impozitării depinde de condițiile tranzacției în sine. Astfel, condițiile pot oferi două opțiuni pentru efectuarea și primirea plăților:
- primirea de către proprietar a plăților exclusiv de leasing;
- primirea de către locator în același timp a plăților de arendă și răscumpărare.
În prima variantă, plățile de leasing sunt considerate o plată pentru utilizarea proprietății. Locatarul poate include aceste plăți în costuri și le poate indica ca costuri fiscale. Sumele de TVA pe ele pot fi scrise la o deducere.
În al doilea caz, este necesar să se diferențieze plățile de leasing și răscumpărare. Dacă prima situație este aceeași, atunci cu răscumpărarea toate un pic mai complicat. Acestea nu sunt contabilizate ca deducere din TVA până când are loc transferul de proprietate, adică proprietatea nu va fi răscumpărată. După transferul proprietății de către chiriaș, acestea pot fi desemnate ca o singură sumă la o deducere.
Diferența dintre contractele de închiriere, leasing și rate
Aceste tranzacții sunt similare în consecințele juridice, deci sunt adesea confundate. Cu toate acestea, acestea sunt destul de ușor de distins, imaginând nuanțele individuale. Dacă vorbim despre contractul de leasing, atunci acesta diferă în forma și starea proprietății transferate la angajare.
La încheierea contractului de leasing chiriaș este transferat proprietate care nu este în cineva vreo utilizare (inclusiv locatorul) - acesta este special achiziționat în scopul de a pune în leasing.
Pentru un contract de închiriere, această cerință nu este furnizată. În plus, contractul de leasing prevede participarea în relații juridice a trei părți - vânzătorul de bunuri, locatarul și locatorul. În timp ce contractul de închiriere este bilateral.
La încheierea contractului de tranșe, cumpărătorul achiziționează imediat dreptul de proprietate asupra acestuia (la momentul încheierii contractului). La semnarea aceluiași contract de leasing, transferul proprietății are loc la momentul specificat de contract (după cum sa menționat mai sus - încheierea contractului de leasing sau de plată). Astfel, aceste tratate au un caracter juridic complet diferit. Primul este consensual, al doilea este real.
Pe lângă contractele de leasing și închiriere rate cu opțiune de cumpărare este, de asemenea, ușor de confundat cu angajarea și contractul de vânzare de prevederile st.501 Codului civil. Aici, diferența se află în sfera de aplicare a drepturilor proprietarului. În cazul în care, în cazul semnării contractului de muncă de vânzare locatorului poate cere locatarului să răscumpere proprietatea angajat, la semnarea unui contract de închiriere-cumpărare, locatarul dreptul de a decide dacă el va cumpăra proprietatea sau nu. În acest caz, proprietarul nu poate impune nici o sancțiune sau nu exercită presiune.
Chiria cu și fără răscumpărare - avantaje și dezavantaje
Închirierea de bunuri cu dreptul de răscumpărare este populară pe piață în regiunile în care există o cerere scăzută pentru vânzarea unei proprietăți. De exemplu, în SUA și unele țări europene în curs de dezvoltare în mod activ instituții de semnarea acordurilor de închiriere cu o opțiune suplimentară de a cumpăra de pe imobil. Acest lucru se datorează faptului că această formă a contractului are mai multe avantaje pentru chiriaș. Dacă vorbim despre leasing de bunuri imobile, încheierea acestei tranzacții eliberează locatarul din colecția de documente suplimentare (cum ar fi certificatele de venituri din impozit, etc.). Pentru a încheia un contract, este suficient să se ajungă la un acord cu locatorul. Întrucât, în prepararea, de exemplu, creditele pentru achiziționarea de locuințe în țările din Europa trebuie să fie supuse unui proces de lungă durată, cu o bancă sau de instituția de credit, care nu garantează rezultatul final sub forma cererii. În plus, la încheierea tranzacției nu este necesară o contribuție inițială, care este de a colecta poate fi destul de problematică pentru plata în rate sau de credit.
Dezavantajele acestui tip de contract pot fi atribuite tocmai momentului menționat anterior de transfer de proprietate către locatar. Mulți sunt înspăimântați în acest contract tocmai în momentul în care, atunci când plătesc pentru proprietate, chiriașul nu primește întregul drept de a dispune de el. Cu toate acestea, astfel de riscuri sunt, de asemenea, tipice pentru tranșe convenționale sau credite ipotecare, de exemplu.
De asemenea, riscurile semnării unui contract de închiriere cu dreptul de a cumpăra includ posibilitatea de a modifica prețul proprietății în procesul de efectuare a plăților pentru închirierea acesteia. De exemplu, la semnarea unui contract, costul mașinii era de 2.000 de ruble. Cu toate acestea, în momentul cumpărării, valoarea sa este de 12.000 de ruble, iar locatarul solicită plata acestei sume. Pentru a evita o astfel de situație, experții recomandă ca contractul să stipuleze un preț fix pentru obiectul contractului (aplicabil, inclusiv cu răscumpărare directă). În general, o astfel de tranzacție este una dintre opțiunile bune pentru achiziționarea de proprietăți în proprietate privată în absența capitalului inițial.
- Ce trebuie să știți atunci când închiriați o cameră
- Chirie și modalități posibile de reducere a acestuia
- Drepturile chiriașului și legea privind tema zonelor comune
- Obligațiile locatarului pentru utilizarea locurilor publice
- Chirie și siguranță la foc
- Inspecția imobiliară a proprietății
