Cum pot pierde bunurile imobiliare achiziționate legal
Cumpărătorii conștiincioși de case, apartamente și alte proprietăți, de la proprietari aparent neînsoțiți, își pot pierde proprietatea dobândită legal.
Practica judiciară arată că astfel de tranzacții sunt ușor de încheiat după apariția unei "a doua jumătăți" de la fostul proprietar. Pentru a preveni o astfel de fraudă de facto este aproape imposibilă.
În conformitate cu Codul Familiei RF achiziționat de soți în timpul căsătoriei, proprietatea este proprietatea lor comună. Prin urmare, chiar dacă bunurile imobile, acțiunile sau alte active sunt înregistrate pentru unul dintre soți, are dreptul să le vândă numai după obținerea consimțământului celui de-al doilea.
Dar nu întotdeauna cumpărătorul poate verifica existența obligațiilor de căsătorie, ceea ce dă motivul pentru abuz.
Soțul și soția sunt un Satan
Codul civil al Federației Ruse presupune conștiința participanților la tranzacții. În mod obișnuit, proprietarii de proprietăți de bătrâni prezintă o declarație notarială a statutului lor civil, precum și un pașaport cu ștampila lipsă a căsătoriei. Dar, în practică, astfel de timbre nu sunt întotdeauna transferate într-un nou pașaport, inclusiv în cazul pierderii. Și notarul doar confirmă semnătura unui solicitant, fără a avea autoritatea de a verifica veridicitatea menționată în documentul care urmează să fie certificat.
Ca urmare, proprietarul căsătorit nu poate fi considerat singur și vinde casa sau altă proprietate fără sancțiunea "a doua jumătate". Apoi, soțul înșelat în mod oficial poate cere recunoașterea unei tranzacții care a fost încheiată fără cunoștința sa, ceea ce anulează dreptul de proprietate al proprietarului. Și cumpărătorul poate pierde imobilul în orice moment - perioada de prescripție este calculată nu de la data vânzării, ci când "a doua jumătate" a învățat sau ar fi trebuit să învețe despre înstrăinarea neautorizată a proprietății.
Victimele unei asemenea înșelări sunt cumpărători bona fide. Deci, Svetlana Lysova a cumpărat un teren și o casă lângă Tuapse, deținută de Serghei Badasyan. La efectuarea unei tranzacții, vânzătorul a prezentat o declarație notarizată că nu are o căsătorie înregistrată și nu are soț / soție. Nu există o marcă corespunzătoare în pașaportul proprietarului, potrivit datelor din registrele de stat, proprietatea nu avea nici un fel de greutăți. Cu toate acestea, la câteva luni după înregistrarea tranzacției, soțul "sa găsit în mod neașteptat" și a depus un proces pentru a declara tranzacția invalidă. Potrivit lui Ruzanna Badasyan, soțul a vândut bunuri dobândite în comun, profitând de absența ei temporară.
La rândul său, clientul a susținut că nu știa și nu putea să știe despre obligațiile căsătoriei vânzătorului. Acordul însuși a trecut prin expertiză juridică și a fost strict realizat în cadrul legii. În plus, conform legii familiei, până când se dovedește altfel, se presupune că, odată cu cedarea bunurilor comune, un soț acționează cu consimțământul celui de-al doilea. Și pentru achiziționarea de bunuri imobiliare Svetlana Lysova a fost forțată să ia un împrumut în Sberbank, care, de asemenea, nu a văzut în viciile tratatului controversat.
Dar slujitorii lui Themis au decis să protejeze drepturile „soția înșelată“ și copii, recunoscând tranzacția de cumpărare și vânzare a unei case rezidențiale și terenuri nulă și prin care se dispune bunul cumpărătorului credință să restituie bunul în proprietate comună soți Badasyan. Aceeași concluzie sa ajuns și la consiliul de supraveghere al Curții Supreme a Rusiei: "Materialele de caz nu conțin informații pe care Badasyan R.R. știa despre tranzacția de vânzare de bunuri imobiliare între soțul ei și cumpărător, consimțământ certificat notarial la tranzacție nu a dat ", - a declarat autoritatea cea mai înaltă.
În regiuni, practica rămâne controversată. Astfel, instanțele de capital sprijină adesea cumpărătorii, chiar și atunci când vânzătorii sunt prinși în abuzuri (inclusiv falsificarea documentelor și altele asemenea). De exemplu, într-una din deciziile referitoare la un astfel de litigiu, Tribunalul municipiului Moscova a indicat că, dacă nu s-a dovedit altfel, este presupus consimțământul tuturor coproprietarilor. "Nerespectarea de către unul dintre soți a procedurii stabilite pentru efectuarea unei tranzacții imobiliare în sine nu dovedește lipsa de consimțământ a celuilalt soț", au încheiat miniștrii de la Themis.
Alte hotărâri în majoritatea litigiilor sunt deținute de curțile din Sankt Petersburg și de un număr de alte subiecte ale Federației.
Din vara anului trecut, tranzacția de vânzare situată în proprietatea comună asupra bunurilor se face prin intermediul unui notar (IPA a scris în detaliu despre această inovație - grevare Notariat). Dar o astfel de procedură nu garantează protecția împotriva cumpărătorului „înșelat pretențiile soților, în calitate de miniștri independenți ai justiției și nu poate primi informații obiective cu privire la obligațiile maritale ale vânzătorului. În unele regiuni, este posibil să se ia măsuri preventive: prin acord cu registrul din Moscova, informațiile din bazele sale de date sunt primite de notarii din Moscova. Cu toate acestea, ei au acces la informații numai pentru căsătoriile încheiate în „piatră albă“, dar din cauza soției sale, cu care chiar și un moscovită nativ, „semnat“ in afara capitalei, notarul nu știe.
În zona de atenție deosebită
Avocații intervievați sunt convinși că nu există un mecanism garantat de protecție împotriva burlaciilor necinstiți. În conformitate cu legea, orice cetățean are dreptul de a solicita un certificat de la registratură cu privire la obligațiile familiale - prezența sau absența înregistrării căsătoriei, dar numai în entitatea constitutivă a federației în care este emis un astfel de certificat. Adică, documentul, de exemplu, din oficiul de stare civilă din Sankt-Petersburg nu înseamnă că Petersburgul nu a formalizat căsătoria, de exemplu, la Moscova sau Pskov. Certificatul în sine este emis aproape instantaneu, iar taxa de stat este de numai 200 de ruble. Puteți obține acest lucru și prin contactarea Centrelor Internet sau Multifuncționale pentru furnizarea de servicii publice și municipale (MFC).
În plus, nu întotdeauna prezența unui consimțământ oficial și notarial al celui de-al doilea soț protejează cumpărătorul de creanțele sale. De exemplu, în ceea ce privește un litigiu cu privire la legalitatea vânzării casei, Vladimir Vasiliev Liudmila Kiryanova și terenuri în aceeași regiune Krasnodar, instanța a constatat că semnătura de pe acordul scris al soției sale falsificate. Curtea Supremă a Rusiei a ajuns la concluzia că interesele soțului înșelat sunt mai importante decât drepturile unui cumpărător de bună credință.
Oleg Ganyushin, avocat al Biroului de Consiliere "Prime Advice St. Petersburg"
Atunci când cumpără bunuri imobiliare în proprietarului necăsătorit pentru a elimina complet riscul de apariție „bruscă“ a cuplului, prezența care vânzătorul se ascunde, și prezentarea cererii finale de recunoaștere a tranzacției invalid, imposibil. Prin urmare, singura cale, ceea ce va permite 100 de procente, pentru a evita astfel de litigii, este de a cumpăra exclusiv din familia proprietarului de a obține un acord notarial al soțului (soției) cu privire la eliminarea de bunuri imobiliare.
Cu toate acestea, un potențial cumpărător ar trebui să se pregătească pentru o posibilă provocare a tranzacției, să colecteze dovezi de integritate. Acestea pot fi o copie a pașaportului și o notarizare că vânzătorul nu este căsătorit. În conformitate cu legea, instanța are dreptul să refuze recunoașterea tranzacției ca fiind nevalabilă dacă dobânditorul este de bună credință, adică nu știa și nu ar fi trebuit să știe că vânzătorul este căsătorit. De ce Curtea Supremă nu dorește să aplice aceste norme și în locul dobânditorului este protejată de soț, este complet neclar. Comunitatea juridică este aproape unanimă în opinia că această abordare nu poate fi numită corectă atât din punctul de vedere al interpretării legii, cât și din punctul de vedere al politicii de reglementare juridică. Se speră că, mai devreme sau mai târziu, practica se va schimba.
Verificarea prezenței relației de căsătorie a vânzătorului se află în afara scopului notarului. În plus, dacă proprietarul ascunde în mod intenționat acest fapt, notarul nu are mecanisme legale pentru efectuarea auditului. Această problemă este în special agravată atunci când căsătoria a fost încheiată pe teritoriul altui stat și, prin urmare, nu există date despre aceasta în registrele actelor de stare civilă din Rusia. Toate acestea înseamnă că notarea tranzacției nu va ajuta la rezolvarea problemei discutate, iar notarii nu ar trebui și nu vor fi responsabili pentru prejudiciile cauzate dobânditorului.
Petr Gerasimenko, președintele Camerei notariale din Sankt Petersburg
Dacă în pașaportul proprietarului nu există ștampilă privind căsătoria și vânzătorul însuși neagă existența obligațiilor familiale, notarul nu are dreptul să ceară documente, dovezi sau să refuze să certifice consimțământul și tranzacția.
Deși problema există și este relevantă. Adesea, vânzătorii lipsiți de scrupule semnează o declarație privind absența relațiilor de căsătorie și induc în eroare participanții la tranzacții. Prin urmare, cumpărătorii trebuie să fie precauți și, de preferință, să ia măsuri suplimentare pentru a verifica starea civilă a vânzătorului. De exemplu - pentru a intervieva vecinii despre existența unei familii. Într-o situație controversată, aceasta va fi o dovadă suplimentară a cumpărătorului diligent de diligență.
Sper că în acest an, Camera Notarială din Sankt-Petersburg va încheia un acord cu Comisia pentru Registrul Civil (ZAGS). Apoi, notarii vor putea să acceseze online și gratuit informații despre situația civilă, inclusiv căsătoria. Acest lucru va preveni frauda.