Cumpărarea unei proprietăți este o activitate riscantă în toate etapele. Există multe situații în care, datorită unor documente incorect trasate sau a unor scheme de vânzări frauduloase, există probleme cu imobilul până la pierderea acestuia. Deci, dacă nu doriți să riscați și să vă economii pe linie, atunci aveți grijă de verificarea maximă a tranzacției pentru puritatea legală.
Termenul "puritate juridică" este utilizat în mod activ în mediul agenții imobiliari și înseamnă că proprietatea pe care intenționați să o achiziționați este "curată" din punct de vedere juridic. Aceasta este, nu este împovărat de datorii, împrumuturi, vânzătorul de la care intenționați să achiziționați un apartament, este o persoană capabilă, iar acțiunile sale în viitor nu vor fi contestate de terți. Prețul pentru acest tip de servicii începe de la 10 mii tenge, în funcție de complexitatea lucrării.
Procesul de verificare
1. Verificarea titlurilor de proprietate pentru bunuri imobiliare
Este extrem de important să contactați un specialist care poate determina un fals. Verificați prezența ștergerilor și a patch-urilor în documente. De asemenea, este recomandat să verificați formularele și sigiliile - indiferent dacă sunt listate ca furate sau pierdute.
Uneori, escrocii folosesc duplicate de documente de titlu pentru bunuri imobiliare frauduloase, ceea ce le permite să primească întreaga sumă de la un cumpărător după efectuarea unei tranzacții notariale. Aceasta se prevede prin faptul că nu mai există o înregistrare ulterioară de către cumpărător. Apoi, escrocii se află deja pe documentele primare, dar de la alți cumpărători, după o notare secundară, primesc din nou bani pentru același apartament.
Prin urmare, furnizarea de duplicate fără confirmarea înregistrării lor de stat ar trebui să alerteze imediat. Ar trebui să aflați motivul absenței unei astfel de înregistrări și, dacă este recunoscut de către avocatul dvs. ca fiind respectuos, să efectueze un control aprofundat al documentelor și circumstanțelor legate de furnizarea de copii.
Autocontrolul tranzacției pentru o puritate legală unei persoane obișnuite nu poate face acest lucru. Aceasta este sarcina unui specialist cu o educație juridică și, de preferință, cu o vastă experiență în acest domeniu.
2. Verificați proprietarii apartamentelor
Vânzătorul este căsătorit?
Asigurați-vă că verificați dacă vânzătorul este (sau a fost) în momentul încheierii tranzacției într-o căsătorie legală, altfel pot apărea probleme cu foștii soți. După cum se știe, proprietatea dobândită în căsătorie este obișnuită și, prin achiziționarea unui apartament în cazul în care consimțământul soțului este absent, cumpărătorul riscă să fie dat în judecată după o vreme cu "jumătate" înșelat.
Directorul agenției juridice "Phoenix" Talgat Myltykbayev declară că cazurile în care fostul soț a vândut un apartament înaintea divizării oficiale a proprietății, în practica sa nu este neobișnuită. Cumparatorul, desigur, acest lucru nu este cunoscut. De exemplu, numai după apelul unui soț la instanță a fost cererea de anulare a contractului de vânzare. Și cumpărătorul a trebuit să meargă în instanță pentru a-și întoarce banii.
Avocatul Eugene Routh atrage atenția asupra faptului că soții pot pur și simplu să se înțeleagă între ei: unul pleacă cu bani din vânzarea unui apartament în străinătate, iar ceilalți protestează tranzacția sau o parte din ea.
Dar, uneori, vânzătorii înșiși nu știu despre nuanțele vânzării unui apartament cumpărat în căsătorie. Imobiliarul Anastasia Ksendz vorbește despre cum clientul ei nu a rescris toate proprietățile imobiliare după moartea soțului. Și numai în procesul de vânzare a unui apartament sa dovedit că deține doar jumătate.
Dacă există îndoieli cu privire la gradul de adecvare a persoanei în momentul tranzacției, este mai bine să vă asigurați cu certificate de la dispensarele psiho-neurologice și narcotice. Imediat trebuie menționat faptul că găsirea unui proprietar pe contul din oricare dintre aceste instituții medicale prin lege nu înseamnă că nu poate efectua tranzacții. Capacitatea juridică a persoanei privă numai instanța.
Vânzător Verificați pentru capacitatea se referă la colectarea de informații sensibile, dacă acesta nu este un alcoolic, dependent de droguri, nebun, Constând înregistrat în clinici mentale și de tratament de droguri. Este necesar să se acorde atenție persoanelor care sunt expuse riscului: persoane cu dizabilități, pensionari singuri, orfani și așa mai departe.
- Ca un exemplu, un caz recent instanță, în cazul în care proprietarul real estate agent de vanzari, sa transformat după înregistrarea contractului de vânzare și primirea de bani de la cumpărător la instanța, referindu-se la faptul că acesta este parțial capabil. El a prezentat un dosar de înregistrare de la dispensarul psihoneurologic, după care instanța a desemnat un examen de specialitate, care a confirmat documentele depuse de "psiho". Instanța a fost forțată să recunoască acordul ca fiind nevalabil, - a arătat avocatul Talgat Myttykbayev.
- O altă bază foarte asemănătoare, - a declarat avocatul - este pierderea parțială a capacității sau a unui vânzător o stare în care el nu înțelege semnificația acțiunilor sale în momentul semnării contractului. Acestea includ consumul de alcool, droguri și traume și sănătate precară.
- Proprietarul apartamentului a murit, care și-a vândut proprietatea cu șase luni înainte de moartea sa, spune Talgat Myttykbayev. - În termenul stabilit, înainte de acceptarea moștenirii, fiica decedatului a făcut apel la instanța de judecată să recunoască contractul de vânzare ca fiind nevalabil. Ea a prezentat documente medicale, din care rezultă că tatăl său a abuzat în mod serios de alcool în timpul vieții sale.
Instanța a numit o examinare postumă, care a stabilit că în momentul tranzacției decedatul era într-o asemenea stare încât nu putea "raționa în mod rezonabil". Acest fapt a servit ca un motiv suficient pentru recunoașterea nevalabilității contractului de vânzare și pentru întoarcerea apartamentului fiicei-moștenitor.
De asemenea, un element obligatoriu este verificarea documentelor de identitate. În cazul în care tranzacția este efectuată pe o carte de identitate expirată, crește riscul posibilei litigii. Rezonabil și verificarea competențelor notarului. Faptele înregistrate în mod repetat ale dispoziției pentru înregistrarea de stat a acreditărilor false, emise de notari inexistenți.
10 mii tenge - costul minim de verificare a bunurilor imobile pentru puritate juridică
3. Determinarea cercului de persoane legate de imobilul dat
Poate că această etapă a verificării purității juridice a tranzacției este chiar mai importantă decât studierea personalității vânzătorului. Cine altcineva decât vânzătorul are dreptul să trăiască în acest apartament? Cele mai frecvente probleme se referă la următoarele cazuri:
Prin urmare, atunci când se verifică puritatea tranzacției, trebuie acordată atenție tuturor circumstanțelor legate de drepturile și obligațiile persoanelor legate de proprietatea comercială. În zona cu risc ridicat, există apartamente cu un permis de ședere existent anterior pentru persoane dispărute, minori sau persoane incompetente.
4. Absența restricțiilor și a greutăților
Este necesar să se afle existența unor sarcini asupra acestei locuințe și să se determine domeniul de aplicare al acestora. Imobilele pot fi împovărate, de exemplu, cu ipotecă sau arestare. În acest caz, tranzacția viitoare se poate prăbuși la etapa de înregistrare.
În cazul în care tranzacția este efectuată pe o carte de identitate expirată, crește riscul posibilei litigii.
Care va spune povestea locuințelor?
În Departamentul de Justiție există un astfel de serviciu - istoria obiectului. Toate contractele de vânzare, de schimb, de cadouri și așa mai departe sunt înregistrate în acest organism și depuse în cauză. Solicitarea acestui serviciu vă va ajuta să aveți o idee mai clară despre cine a trăit în acest apartament, cine și când a fost revândut și dat. Așa cum marchează avocatul Saken Eshmuratov. aceste informații pot fi obținute numai la cererea oficială a proprietarului locuinței, notarului sau avocatului. În mod ideal, în ultimii trei ani nu trebuie să se întreprindă nicio acțiune cu apartamentul (cumpărare, donație, voință). Problema este că trei ani reprezintă perioada maximă de prescripție pentru recunoașterea nevalidității tranzacției în conformitate cu legislația noastră.
Următoarele fapte trebuie să fie deosebit de prudente:
- Prezența unui litigiu cu privire la obiectul imobiliar (este mai bine să refuzați o astfel de tranzacție cu totul sau cel puțin să cereți de la proprietar o decizie judecătorească, care trebuie analizată cu atenție de avocați).
- Frecvent de tranziție a apartamentului de la mână în mână în ultimii trei ani (poate, desigur, acesta este un apartament "de investiții", dar ar putea fi chiar că "criminal").
- Glasul noului proprietar în vânzarea apartamentului, în ciuda faptului că recent s-au făcut unele tranzacții cu acest apartament sau o instanță care se ocupă de acest obiect a fost condusă.
Lista documentelor care trebuie citite:
- Informații despre drepturile înregistrate (sarcini) asupra proprietății imobiliare și caracteristicile sale tehnice (emise în CSC) - sunt formate prin portalul guvernului electronic.
- Documentele juridice pe care trebuie să le furnizați vânzătorului.
- Încasările de utilități publice, KSK, emise de organizațiile relevante, privind plățile curente sau certificatele emise de acestea în legătură cu absența proprietarului datoriei.
- Referințele Departamentului fiscal privind absența arieratelor fiscale.
- Pașaport tehnic pentru apartament. Nu este necesar să cumpărați un apartament în care sunt transferate pereți, ferestre sau uși, o baie, o bucătărie etc. fără permisiunea organismului autorizat. În cel mai rău caz, replanificarea nu poate fi legalizată deloc.
- Dacă vă cumpărați o casă, atunci asigurați-vă că verificați actul de pe pământ.
Expert de consiliere Nu este în valoare de cumpărare imobiliare, dacă ...
- Vi se furnizează duplicate de documente de titlu. De cele mai multe ori acest lucru indică faptul că există ceva necurat în apartament. Este necesar să aflați motivul pentru care nu aveți originale și, dacă este recunoscut de avocatul dvs. ca fiind valabil, să efectuați o examinare aprofundată a documentelor și circumstanțelor legate de furnizarea de copii.
- Există un număr mare de erori și remedii în document. De asemenea, ar trebui să acordați atenție formularelor și sigiliilor, indiferent dacă sunt printre furate sau pierdute.
- Apartamentul a schimbat mai mulți proprietari și nu a rămas cu fiecare proprietar de mult timp. Există îndoieli justificate cu privire la puritatea sa juridică. Este necesar să verificați cu atenție motivele pentru revânzare.
- Spațiul de locuit este vândut sau vândut mai devreme prin procură. Este destul de dificil să se verifice în mod independent autenticitatea acestui document și, în consecință, procentajul posibilelor fraude în timpul tranzacției este semnificativ crescut.
- Apartamentul a trecut prin moștenire, dar dreptul la moștenire nu a fost introdus de un copil care are dreptul la o cotă obligatorie sau o altă persoană care este moștenitorul primei etape și care nu a renunțat la partea datorată acestuia.
- Proprietarul (sau unul dintre proprietari) al locuinței a murit, dar cazul ereditar nu a fost deschis.
- Proprietarul apartamentului a fost sau este înregistrat la un dispensar psihoneurologic.
- Casa în care se află locuința este urgentă.
Cele mai frecvente cazuri de fraudă