Într-o serie de clădiri de apartamente, spațiile nerezidențiale fac obiectul unui scandal cu proprietarii de spații rezidențiale.
Cuprins.
IV. Chirie de spatii nerezidentiale
V. Plata serviciilor de locuințe și comunale de către proprietarii de spații nerezidențiale
I. Scandaluri în jurul spațiilor nerezidențiale
1. Cauzele principale ale conflictelor:
- aspecte legate de apariția dreptului de proprietate asupra unor spații nerezidențiale de la un proprietar la altul;
- probleme legate de chirie;
- aspecte legate de plata locuințelor și a serviciilor comunale de către proprietarii de spații nerezidențiale.
2. Perspectiva istorică
În acele zile în jurisprudența rusă era un termen condominiu (apropo, inventat de omenire înainte de Crăciunul lui Hristos). Proprietatea inclusă în condominiu nu a fost supusă înstrăinării, deși legislația din acel moment a fost încălcată în mod flagrant.
Noul Cod al Locuințelor din Federația Rusă, care a intrat în vigoare, a introdus două inovații principale în chestiunile legate de proprietatea asupra spațiilor nerezidențiale:
▪ Legea a abolit termenul condominium (proprietate colectivă a chiriașilor), înlocuindu-l cu termenul "proprietate comună".
II. Achiziționarea și vânzarea de spații nerezidențiale:
1. Principalele probleme
Astfel, cumpărarea sau vânzarea spațiilor non-rezidențiale, în lumina legislative intervenite metamorfoze există motive întemeiate să se teamă că în timp (probabil câțiva ani mai târziu), calea vieții pot apărea persoane juridice sau fizice care declară drepturile lor de proprietate. În acest caz, termenul limită și cumpărătorul riscă să fie privatizate ilegal de proprietate. Aceste precedente au loc în timpul nostru (1).
Acest lucru este valabil în special pentru fostele case sovietice care au trecut prin mâinile oficialilor corupți și escroci în sectorul locuințelor și utilităților. Să remarcăm că, chiar și în prezent, cei care au depus un proces la aceleași autorități urbane câștigă periodic pretenții împotriva lor. Cu toate acestea, cu achiziționarea de diverse spații nerezidențiale în clădiri noi (parcare subterană, magazin, birou), pot exista și multe întrebări.
În unele cazuri, clasificarea oficială a spațiilor nerezidențiale prin principiul funcțional nu înseamnă nimic. Tot același subsol, care este un izvor de scandaluri și instanțe între proprietarii de locuințe, poate fi simultan atât obiectul, cât și subiectul vânzării.
2. Tipificarea spațiilor nerezidențiale
▪ Imobile, care nu este proprietatea comună a unui bloc de apartamente, care este cumpărat în siguranță.
▪ Imobiliar, care este o proprietate comună care poate fi vândută. Cu acordul proprietarilor de locuințe, unele dintre obiectele proprietății lor pot fi vândute. În acest caz, tranzacția ar trebui încheiată cu proprietarii, mai degrabă decât cu HOA sau cu societatea de administrare, deoarece aceste organizații gestionează și nu dețin proprietatea comună.
▪ Spațiile nerezidențiale transferate în mod ilegal în proprietatea altei persoane printr-o confiscare a unui bloc de apartamente, efectuată de autorități sau de către dezvoltator. Nu poți să cumperi.
▪ spațiile nerezidențiale legate de bunurile comune care nu pot fi vândute, chiar dacă proprietarii sunt de acord. Nu puteți cumpăra o astfel de proprietate.
III. Curtea pentru spații nerezidențiale
1. Aspecte generale
Dreptul de a contesta excluderea spațiilor non-rezidențiale, fie pentru vanzare, privatizare sau alte acțiuni care pot fi, în cazul în cazul în care această proprietate este un echipament auxiliar destinat funcționării cu succes a altor spații rezidențiale și non-rezidențiale ale unui bloc de apartamente.
Cu alte cuvinte, este necesar să se demonstreze că funcțiile acestui spațiu nerezidențial sunt aceleași ca și pentru cheia pentru funcționarea cu succes a încuietorii (acesta din urmă fără a fi un lucru necesar). În acest caz, spațiile nerezidențiale vor fi raportate la proprietatea comună a casei.
2. Argumentele pentru revendicare
▪ În conformitate cu articolul 134 din Codul civil, în cazul în care lucrurile eterogene formează un întreg, ceea ce sugerează utilizarea lor ca scop general, ele sunt considerate ca fiind un singur lucru (lucru complex). Acțiunea unei tranzacții încheiate pe lucrurile dificile, se aplică tuturor părților sale componente, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contract.
▪ În conformitate cu articolul 135 din Codul civil, ceea ce este conceput pentru a servi celălalt, lucrul cel mai important, și utilitatea asociate, urmeaza soarta principalului lucru, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel. Astfel, prezența spațiilor non-rezidențiale în proprietatea comună a obiectelor destinate să servească două apartamente și mai multe (de exemplu, utilități din subsol), va fi un semn de înstrăinare ilegală.
▪ În conformitate cu paragraful 1 al art. 246 din Codul civil al Federației Ruse, cedarea proprietății în proprietate comună se realizează prin acordul tuturor participanților. Prin urmare, înstrăinarea de spații nerezidențiale de proprietate comună poate avea loc numai cu consimțământul proprietarilor tuturor spațiilor din blocul de locuințe.
▪ În conformitate cu art. 168 din Codul Civil, o operațiune care nu îndeplinește cerințele legii sau ale altor acte juridice este nulă dacă legea nu stabilește că o astfel de tranzacție este contestată sau nu prevede alte consecințe ale încălcării.
▪ Conform paragrafului 1 al articolului 302 din Codul civil, în cazul în care proprietatea pentru valoarea achiziționată de la o persoană care nu a avut nici un drept să-l înstrăineze, dintre care dobânditorul nu au știut și nu au putut cunoaște proprietarul are dreptul de a pretinde proprietatea de către cumpărător în cazul în care proprietatea a fost pierdut de către proprietar sau de persoana, care proprietatea a fost transferată în posesia proprietarului, sau furat de la unul sau altul, sau lăsat posesia lor într-un alt mod, împotriva voinței lor.
3. Curțile pentru subsol
Pivnițele caselor sunt, din punct de vedere istoric, cel mai important obiect al scandalurilor, acestea fiind motivul pentru inițierea celui mai mare volum de procese decât toate celelalte tipuri de spații nerezidențiale. Pentru recunoașterea subsolului cu proprietate comună este necesar ca instanța să o recunoască ca subsol tehnic al casei (etaj tehnic).
4. Eroare principală
Cea mai frecventă greșeală este că, în cursul protejării drepturilor lor la spații nerezidențiale, HOA începe să solicite oficial proprietăți imobiliare. Cu toate acestea, în conformitate cu decizia deja existentă a Curții Supreme de Arbitraj, parteneriatul nu poate fi proprietarul său, reclamanții înșiși trebuie să acționeze în calitate de reclamanți. Dar ei își pot delega puterile.
IV. Chirie de spatii nerezidentiale
Este simplu: puteți închiria și spații non-rezidențiale, care sunt proprietatea comună. În acest ultim caz, este recomandabil să se asigure, stipulate în elementul de contract, în care proprietarul poate intra în spațiile non-rezidențiale, în orice moment, economisind astfel accesul la proprietate comună într-o clădire de apartamente.
V. Plata serviciilor de locuințe și comunale de către proprietarii de spații nerezidențiale
Într-o serie de clădiri cu apartamente, conflictele sunt predominante între organizațiile de servicii, chiriași și proprietarii de spații nerezidențiale. Cei din urmă, din diverse motive, adesea nu doresc să plătească pentru serviciile de locuințe și comunale.
▪ Dacă nu există un contract de administrare a unui bloc de locuințe între proprietarul unei spații nerezidențiale și societatea de administrare (HOA);
▪ Dacă proprietarul unei spații nerezidențiale a cumpărat (închiriat) o parte a zonei din teritoriul adiacent, ceilalți proprietari și își realizează îmbunătățirea;
▪ În cazul în care proprietarul unui spațiu nerezidențial din proprie inițiativă face investiții suplimentare în casă (îmbunătățirea teritoriului adiacent la magazin, repararea fatadei spațiilor sale, etc.). Faptul de a efectua astfel de lucrări, de asemenea, nu scutește de la plata pentru întreținerea și repararea întregii case - în cazul în care acest lucru nu este stipulat în contract.