Achiziționarea de bunuri imobiliare este întotdeauna însoțită de riscuri mai mari. Evitați acestea pot fi prin utilizarea unei scheme de acreditive. Ce este o scrisoare de credit la cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare?
Pentru cumpărătorii și vânzătorii de bunuri imobiliare una dintre cele mai urgente este problema organizării transferului de fonduri. De îndată ce părțile la tranzacție nu sunt înșelătoare, pentru a se proteja de fraudă.
Și cea mai populară opțiune este transferul de bani de la un notar, deși această metodă nu poate fi considerată absolut sigură.
Cetățenii cei mai avansați preferă să reducă riscurile aproape la zero, folosind o scrisoare de credit. Care este achiziția de bunuri imobiliare prin intermediul unui acreditiv?
Dacă considerați esența cumpărării unei proprietăți, atunci totul este simplu. Cumpărătorul și vânzătorul negociază condițiile tranzacției.
Cumpărătorul dă bani și primește proprietatea, vânzătorul transferă proprietatea asupra proprietății după primirea plății. Dar procesul este însoțit de anumite nuanțe.
În primul rând, tranzacția de cumpărare și vânzare este recunoscută ca legitimă numai după înregistrarea contractului corespunzător cu autoritățile de înregistrare.
Se poate întâmpla ca contractul semnat să fie dat pentru înregistrare, dar vânzătorul și-a schimbat mintea cu privire la vânzarea obiectului.
El se retrage de la Rosreestra declarația de intenție de a vinde proprietăți imobiliare. În cazul în care cumpărătorul a transferat deja bani vânzătorului și nu dorește să se întoarcă în mod voluntar, va trebui să se adreseze instanței.
Și acest lucru necesită costuri suplimentare și costuri financiare. Sau tranzacția este formalizată, contractul este înregistrat, dar cumpărătorul nu dă fondurile.
Logic, apariția unei situații în care plata pentru o achiziție dintr-o dată este riscantă, dar, de asemenea, vânzătorul este frică să înregistreze proprietăți imobiliare înainte de a primi bani. Într-o astfel de situație, un acreditiv devine cea mai acceptabilă opțiune.
Termenii necesari
Acreditivul este o metodă de decontare fără numerar între vânzător și cumpărător. Un astfel de instrument devine garant al legalității și al securității tranzacțiilor.
Acreditivul este o comandă a unui client către propria sa bancă de a transfera bani în contul beneficiarului atunci când termenii acordului de tranzacție sunt respectați.
De cele mai multe ori, entitățile juridice utilizează forme legale de credit atunci când cumpără bunuri, furnizează servicii etc. Dar pentru indivizi această metodă are de asemenea multe avantaje.
Nu este nevoie să păstrați o sumă mare de bani cu dvs., nu trebuie să vă faceți griji cu privire la transportul lor. Dar cel mai important lucru este că părțile la acord sunt siguri de siguranța completă a operațiunii.
Pentru participanții la acreditiv, nu există riscul de a fi înșelați. Deoarece suma de plată este "înghețată" în contul cumpărătorului, vânzătorul are încredere în primirea banilor după executarea părții sale din contract.
În tranzacțiile cu bunurile imobile, se folosește o scrisoare de credit irevocabilă, deschisă de cumpărător în favoarea vânzătorului. Acoperită înseamnă că acreditivul este deja asigurat de fondurile cumpărătorului.
Iar fondurile pot fi atât proprii, cât și creditori. Irevocabil înseamnă imposibilitatea de a anula acreditivul sau de a schimba termenii acestuia fără acordul beneficiarului fondurilor.
În ce scop are
Scopul principal al deschiderii unui acreditiv pentru achiziționarea de bunuri imobiliare este minimizarea riscurilor. Ambele părți ale tranzacției beneficiază numai în acest caz.
La momentul semnării contractului de vânzare, banii în totalitate se află deja în contul bancar. Vânzătorul nu se poate teme că va fi înșelat și că va rămâne fără un apartament și bani.
De îndată ce vânzătorul prezintă băncii de execuție documente (de exemplu, contractul de vânzare), acesta primește imediat suma datorată.
Cumpărătorul în cadrul acestei opțiuni este asigurat pe deplin în caz de forță majoră. Dacă dintr-un anumit motiv tranzacția nu are loc, întreaga sumă de bani "blocați" va reveni în contul său.
Același lucru este valabil și pentru nerespectarea de către vânzător a oricăror condiții din contractul încheiat. Atunci când utilizați o scrisoare de credit pentru bunuri imobiliare, nu este necesar să plătiți în avans, să plătiți în avans sau să plătiți în rate.
Comoditatea unei astfel de interacțiuni constă în faptul că legalitatea tranzacției este monitorizată de băncile participante. Pentru încălcarea termenilor contractului de scrisoare de credit, există o datorie pentru instituțiile bancare.
Astfel, riscuri precum documente false sau bani, nerespectarea condițiilor convenite sau încălcarea intereselor legitime ale părților sunt complet absente.
Cadrul juridic
În paragraful 3 din Codul civil "Decontările în cadrul acreditivului" (p.867-873), este definit un mecanism de aplicare a acreditivului, deși nu este dată definiția unui "acreditiv".
În conformitate cu articolul 887 alineatul (3) din Codul civil, decontările în cadrul acreditivului sunt reglementate de legislație, de normele bancare și de obiceiurile de afaceri.
Procesul de deschidere a unui acreditiv este în conformitate cu standardele ICC adoptate de Camera Internațională de Comerț. Documentul conține reguli universale pentru o scrisoare de credit documentată.
Convenția Națiunilor Unite privind contractele de vânzare internațională a mărfurilor, precum și Convenția ONU privind garanțiile independente și scrisorile internaționale de credit, este de o importanță deosebită.
Reglementarea internațională a acreditivelor are o bază destul de extinsă. În Federația Rusă, normele de aplicare a acreditivelor sunt elaborate de Banca Centrală.
Trebuie să se înțeleagă că băncile iau în considerare doar documente, mărfuri sau alte valori nu contează.
În acest caz, numai documentele specificate în acreditiv sunt semnificative. Orice alt document, chiar cel mai fiabil, nu este considerat în principiu.
Utilizarea acreditivelor la achiziționarea de bunuri imobiliare are unele caracteristici. Procesul începe cu formalizarea contractului dintre părțile la tranzacție. Aceasta indică faptul că acreditivul va fi utilizat în calcul.
De asemenea, termenii acreditivului ar trebui să fie de acord:
- termenii de plată;
- metodele de notificare a părților;
- cerințele tuturor participanților la tranzacție, inclusiv băncile.
Apoi, acreditivul este deschis. Cumpărătorul și vânzătorul semnează contractul, îl înregistrează. Beneficiarul fondurilor prezintă documentele necesare băncii convenite și primește banii. În cazul în care vânzarea nu are loc, banii vor fi returnați cumpărătorului.
Ordinea de înregistrare
Pentru a înregistra un acreditiv, cumpărătorul se adresează unei bănci de service. Aici depune o cerere pe baza căreia este deschis contul. În acest cont, suma specificată în contractul de vânzare este primită din contul clientului.
Banii sunt blocați până când se confirmă că pot fi primite de vânzător sau până când cumpărătorul revine la tranzacția imperfectă.
La momentul înregistrării contractului, niciunul dintre participanții la tranzacție nu are acces la bani. Acreditivul devine o garanție a solvabilității cumpărătorului și o garanție de primire după plata bunului.
În general, procedura de emitere a unui acreditiv este după cum urmează:
- Contactați banca și solicitați o scrisoare de credit.
- Determinarea tipului de scrisoare de credit și întocmirea acestuia.
- Plata prin acreditiv.
Schema pare simplă, dar în practică este necesară o perioadă lungă de acord. În primul rând, cumpărătorul și vânzătorul negociază termenii între ei.
Termenii conveniți în continuare sunt discutate cu băncile pentru legitimitatea și acceptabilitatea lor pentru această situație. Acreditivul necesită consimțământul tuturor participanților la proces.
Următoarea etapă este coordonarea condițiilor dintre băncile plătitorului și beneficiar. Este necesar să se prezinte în detaliu condițiile de furnizare, transfer și divulgare a acreditivului.
Toate etapele de coordonare trebuie documentate. Astfel, utilizarea acreditivelor este însoțită de un flux de lucru foarte considerabil.
Determinarea valorii
Unele bănci oferă gratuit deschiderea unei scrisori de credit. Dar aceasta este mai degrabă o excepție de la reguli, din cauza lipsei de popularitate a acestui instrument și a dorinței de popularizare a acestuia.
În principiu, pentru furnizarea de garanții și confirmarea legalității tranzacției, băncile percep comisioane. Și, în final, suma nu este atât de mică.
La determinarea costului unui acreditiv, valoarea transferului este importantă. Comisionul este calculat ca procent din suma totală.
Valoarea comisionului pe care fiecare bancă o determină independent, însă, în general, costul unei scrisori de credit atunci când cumpără o proprietate arată astfel:
În limitele de 0.1-0.2%, dar o rată fixă (1-3 mii ruble)