Una dintre cele mai profitabile modalități de a cumpăra un apartament este să cumperi un spațiu de locuit într-o casă nou construită. Cu toate acestea, realizând acest lucru fără o afacere îndoielnică, merită să înțelegeți exact ce achiziționați și cât de mult riscați.
Ce cumperi prin plata unor bani pentru un apartament într-o casă nou construită?
Faptul este că, în conformitate cu legea rusă să cumpere locuințe (care este, să cumpere pentru bani de proprietate de locuințe), în etapa de construcție este imposibilă. Apartamentul devine un obiect de bunuri imobiliare, cu care puteți face tranzacții, locuințe, unde vă puteți înregistra la locul de reședință, numai după punerea în funcțiune a clădirii.
Prin urmare, riscul pentru cumpărător comun pentru toate tranzacțiile cu apartamente în construcție: nu primiți o locuință în cazul unor probleme cu dezvoltatorul, acțiunile sale frauduloase (Pentru mai multe detalii, consultați Care sunt riscurile atunci când cumpărați un apartament în timpul fazei de construcție?). La urma urmei, persoana care a plătit pentru apartament la etapa de construcție, nu este proprietarul său.
Cumpărarea unui apartament într-o casă nou construită: modalități de a
Legislația permite vânzarea de locuințe în locuințe aflate în construcție cetățenilor în următoarele forme:
- contractul de acorduri,
- construirea societății,
- certificat de locuință.
Cu toate acestea, în practică, există alte moduri în care dezvoltatorii folosesc, atunci când opțiunile legale sunt, din anumite motive, inaccesibile pentru aceștia. De exemplu, vânzarea de locuințe în baza unui acord de participare la capitalul propriu în construcții necesită existența drepturilor de teren și a permiselor pentru construirea unei clădiri rezidențiale. Dacă nu există autorizație de construire și timp pentru a începe vânzarea, dezvoltatorul poate folosi așa-numitele "scheme gri":
- contract preliminar,
- cambie,
- contract de coinvestiție.
"Schemele gri" sunt cele mai riscante pentru cumpărătorul de locuințe. Sensul aplicării lor este de a folosi lacunele din legislație pentru a crea o situație în care cetățeanul care a plătit bani pentru apartament nu poate realiza drepturile pentru dezvoltator.
Acord de împărțire
Acest mod de a cumpăra locuințe este cunoscut ca cel mai sigur pentru cetățeni. Conform acestui acord, un cumpărător, numit în practică un "acționar", se obligă să plătească prețul contractului, iar dezvoltatorul se angajează să construiască, să pună în funcțiune casa și să transfere un anumit apartament "coproprietarului".
Celebrul FZ-214 "Despre participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente" conține următoarele garanții ale drepturilor cumpărătorilor:
- indicarea obligatorie în DDU a datei de finalizare a construcției sau punerii în funcțiune;
- înregistrarea de stat a DDU, care este concepută pentru a proteja împotriva vânzărilor duble (atunci când un spațiu de locuit este vândut mai multor persoane);
- penalizare, care legea cere să plătească dezvoltator care încalcă termenul limită de finalizare (se aplică chiar și atunci când nu este specificat în contract, iar dimensiunea este mai mare decât pedeapsa pentru utilizarea banilor altor oameni, ca regulă generală din Codul civil);
- indicarea exactă a apartamentului pe care dezvoltatorul este obligat să îl transfere coinvestorilor.
În plus, practica judiciară aderă la poziția conform căreia DDU este un contract de consum. Deci, acționarul are dreptul să utilizeze instrumentele din Legea "Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor": de exemplu, despăgubiri pentru prejudiciile morale cauzate consumatorului.
Trebuie să se înțeleagă că faptul că activitatea investitorului pentru vânzarea de 214 nu înseamnă că tranzacția dvs. este complet sigură și fără riscuri. De exemplu, unii dezvoltatori sunt evazioniștii foarte inteligent reușesc să vândă un apartament în cadrul unui contract DDU mai multe persoane: în timp ce unii cumpărători au plătit, dar nu au reușit încă să treacă un contract de înregistrare este acordul cu alți cumpărători pentru același apartament.
Aceasta este o formă bună de achiziție a locuințelor. Un cumpărător care este membru al unei cooperative de locuințe, treptat, în timpul construcției, contribuie la valoarea cotei sale, egală cu valoarea apartamentului și cota corespunzătoare a proprietății comune din clădirea apartamentului. ZHCK organizează lucrări de construcții și pune la dispoziția acționarilor documente care confirmă plata unității și punerea în funcțiune a casei.
Pe piața imobiliară, HBC au dobândit o reputație proastă, ceea ce se explică prin faptul că legislația privind cooperativele de consum nu reglementează în detaliu multe aspecte importante: de exemplu, procedura de plată și tipurile de contribuții. Crearea unor reguli detaliate privind activitățile serviciilor de locuințe și comunale a fost renunțată chiar de către CBC: astfel de reguli sunt cuprinse în Cartă.
Prin urmare, se confruntă cu o propunere pentru achiziționarea de bunuri imobiliare rezidențiale prin HBC, ar trebui să revizuiască cu atenție Carta și pentru a afla care taxele trebuie plătite ca numiți de control cooperativă (președinte sau de bord), ordinea în care sunt efectuate modificări la Cartă, blocat în cazul în care cooperativa termenele de construcție .
Pentru a păstra cumpărătorul unui apartament ar trebui să aibă prezența în contribuțiile suplimentare HBC, cu excepția acțiunilor și introducerii.
Riscul principal al membrilor HBC este că, prin lege, nu sunt cumpărători ai unui apartament, ci participanți la o organizație care construiește o casă. Creșterea costurilor de construcție, creșterea prețului de închiriere a terenului - toate acestea vor cădea pe umerii membrilor cooperativei, totul se plătește prin contribuțiile lor. Cooperativele, întârziate în construcții, nu poartă nici o responsabilitate față de membrii săi.
Contractul de coinvestiție
Particularitatea acestui contract este că acesta este încheiat exclusiv în scopuri antreprenoriale. Cumparand un apartament in cadrul unui acord de co-investitie, un cetatean devine partener al dezvoltatorului si are toate riscurile de afaceri care pot aparea in timpul proiectului.
Pentru cetățenii obișnuiți care nu sunt angajați în revânzarea de bunuri imobiliare, nu am sfătui să încheiem un astfel de contract.
Contract preliminar
Contractul preliminar este un mecanism cu adevărat funcțional și destul de legitim, dar nu și atunci când vine vorba de cumpărarea unei locuințe de la constructor.
Acest acord preliminar este un acord pe care părțile, în viitor, după ce ajung la un anumit punct sau la apariția unor circumstanțe, vor încheia un contract principal cu aceștia în termenii și condițiile specificate în contractul preliminar. Adică contractul preliminar obligă părțile să facă o singură acțiune: încheierea contractului principal. Nu se pot efectua plăți sau transferuri de apartamente în baza unui contract preliminar.
Faptul că dezvoltatorii dau un acord preliminar pentru cumpărarea și vânzarea, reprezintă un design ciudat. Conform acestui acord presupune „preliminar“, dezvoltatorul este obligat să încheie contractul principal pentru transferul de apartamente, atunci când este gata (toate dreapta), dar cumpărătorul (avertisment!) Este de acord să plătească imediat apartamentul, chiar înainte de încheierea contractului de bază.
Este bine ca practica instanței să ia în considerare contractele preliminare de cumpărare și de vânzare, pentru care sa efectuat plata, principalele contracte care implică obligația dezvoltatorului de a transfera apartamentul cumpărătorului. În plus, aceste contracte pot face obiectul Legii privind protecția consumatorilor.
Bilet de schimb
Dar există chiar și mai mulți constructori vicleni - au îmbunătățit contractul preliminar cu așa-numita "cambie". Înțelesul său este de a ascunde plata pentru apartament de la toți participanții la tranzacție. Motivul aplicării poate fi dorința de a salva taxele și de a evita plata unei penalități cumpărătorului în cazul unei întârzieri în construcție.
Schema este după cum urmează.
Contractul preliminar este încheiat. Plata pentru apartament nu este transferată dezvoltatorului - este transferată unui mandatar (de preferință situat într-o zonă offshore) în schimbul facturii sale.
Acest sistem este periculos pentru consumator. Perioada de construcție prelungită, dezvoltatorul nu va plăti cumpărătorului o penalitate: de fapt, nu a existat un contract oficial de vânzare sau de plată pentru el. Și nu sunt percepute dobânzile la factura, amenzi sau penalități - cum ar fi regulile internaționale privind factura. Demonstrați în instanță o legătură a unui proiect de lege cu achiziționarea unui apartament este imposibilă: în sine este o obligație necondiționată, care nu are legătură cu alte tratate.
Bineînțeles, cambia este cea mai riscantă pentru cumpărător. În plus, chiar alegerea unei astfel de metode de vânzare de către dezvoltator, nu vorbește despre aceasta în cel mai bun mod. De fapt, cumpărătorul încearcă să "vândă aerul" pentru bani decente.