Situația nu este atât de frecventă - dar apare: un credit ipotecar nu este rambursat și un apartament din anumite motive trebuie vândut. O tranzacție în astfel de circumstanțe este posibilă, dar semnificativ complicată - orice cedare de bunuri în gaj este permisă numai cu consimțământul creditorului gajist. În acest caz, banca care a emis ipoteca. Modul în care se desfășoară întregul proces în practică - am decis să abordăm această problemă.
Și din durere și din bucurie
În primul rând, suntem preocupați de motivele pentru ce se întâmplă - de ce oamenii decid să vândă apartamentul "din cauțiune". Intervievați de experții "Magazine on real estate MetrInfo.Ru" au solicitat, în general, aceleași motive.
Versiunea optimistă - proprietarii apartamentului (aceștia sunt plătitorii unui credit ipotecar) își îmbunătățesc dramatic situația financiară și decid să cumpere un apartament mai mare și mai bun. Acesta este motivul pentru care Evgheni Strakhov, expert independent, avocat imobiliar, se numește cel mai frecvent.
Cea de-a doua motivație este schimbarea situației familiale. În spatele acestui eufemism, de obicei, ascunde divorțul de soți - și, în consecință, necesitatea de a împărți proprietatea comună, inclusiv apartamentul achiziționat pentru doi.
Printre altele, se poate numi necesitatea unei sume mari de bani - de exemplu, pentru tratament. Runar Burganov, broker ipotecar la OJSC Glavmosstroy-Real Estate, menționează situația în care un investitor privat care a investit într-o clădire nouă decide să-i returneze. Este demn de remarcat faptul că proprietarul apartamentului poate prevedea atât negativ (declin viitoare în piață) și pozitiv (prețurile vor crește, este necesar să investească bani într-o nouă facilitate), dezvoltarea de evenimente. Și rezultatul este unul: apartamentul este de vânzare și e urgent.
Tatyana Berdyaeva, șeful departamentului de proprietăți imobiliare urbane la sediul central al companiei NDV-Nedvizhimost, cheamă, de asemenea, cazuri destul de exotice. "Recent, un client a dorit să schimbe un apartament din cauza pervazurilor înguste," spune expertul. - Și a existat și un caz în care clientul a fost dus de numerologie și a aflat că apartamentul său avea un număr "incorect".
Legea: fără înțelepciune în plus
În general, situația în care debitorul este încă vândut apartamentul fără acordul băncii, arată incredibil. Rosreestr văzând apartamentul de grevare „ipotecare prin aplicarea legii“ pur și simplu nu înregistrează o astfel de achiziție și de vânzare - respectiv, banca nu va trebui să pretinde a invalida. „Tranzacția fără acordul prealabil scris al băncii nu va fi în măsură să treacă înregistrarea de stat“ - confirmă presupunerile noastre Alexei Novikov, șeful Est-o-Tet de centru ipotecar. În cazul în care acest lucru sa întâmplat de fapt, modul în care completează Shatalina Natalia, director general adjunct pentru afaceri juridice al companiei „clădire MIEL-nou“, „creditor ipotecar în conformitate cu articolul 39 din Legea federală“ Cu privire la ipotecă (gaj proprietate) „are dreptul la discreția sa de a cere recunoașterea tranzacției blocare a pieței invalidă și aplicarea consecințelor prevăzute la articolul 167 din Codul civil al Federației Ruse, sau să ceară performanța anticipată a obligației garantate prin ipotecă și să blocheze accesul pe proprietate ipotecat indiferent cui îi aparține. "
Acord magic
Deci, condiția cheie pentru tranzacția în care ne interesează este acordul băncii. Cat de dificil este sa obtii?
"Este necesar să se solicite băncii permisiunea de a vinde apartamentul, precum și de a purta negocieri cu angajații băncii", avertizează Elena Semencha ("Alfabetul pentru locuințe"). - Pentru a lua în considerare cererea fiecărui client, banca durează mult timp. Și, de cele mai multe ori, clienții sunt refuzați. "
Din fericire, restul consultanților noștri văd viața nu atât de sumbră. "Aceasta este o procedură obișnuită, avem astfel de tranzacții, de obicei nu apar dificultăți", spune Tatiana Berdyaeva ("NDV-Real Estate"). "Majoritatea băncilor importante au un sistem pentru a face astfel de tranzacții." "Băncile aproape nu refuză debitorilor să vândă un apartament ipotecar", confirmă Aleksey Novikov (Est-a-Tet). - Ei sunt interesați de rambursarea împrumutului, și nu de faptul că activul (apartament) care nu este de bază a fost în final închis în bilanțul lor. "
Pe cel mai important lucru pentru a atrage atenția asupra Emma Ponomarev, director al „operațiuni de vânzare cu amănuntul Investtorgbank“: cea mai mare banca a fost de acord să vândă da, dar cu condiția împrumut paralel. Cu alte cuvinte (suntem deja pe cont propriu), în cazul în care, ca urmare a tranzacției, banca va primi toate banii, nu repară nici un fel de obstacole. Dacă cumpărătorul nu are întreaga sumă și el va deveni singur debitor, banca va studia situația mult mai meticulos. Vom analiza această situație mai detaliat mai jos, dar pentru moment răspundeți la o altă întrebare: va fi obținut consimțământul băncii pur și simplu sau pentru bani? Majoritatea experților noștri au asigurat că o astfel de curtoazie va fi oferită gratuit de către bancă. opinie a fost exprimată de către diferind doar expert Eugene Temeri - potrivit lui, multe bănci considera cerere de extrădare consimțământ este un serviciu plătit, pentru care va trebui să plătească aproximativ 3 mii de ruble ..
O altă condiție a băncii convenite este menționată de Ivan Kudryashov, șeful departamentului juridic al grupului de companii "Ekodolye", de a efectua tranzacția prin caseta de depozit.
Am trecut împrumutul! Credit acceptat!
Să ne întoarcem la întrebarea la capitolul precedent: când a existat un cumpărător care dorește să cumpere un apartament, dar nu are suma absolut necesară. Ie el vrea, de asemenea, să ia un împrumut. Ce se va întâmpla aici?
În primul rând, clientul este cel mai rezonabil de a cere un împrumut în aceeași bancă, care este creditorul ipotecar de bunuri imobiliare. „În cazul în care împrumutul este aprobat ca parte a băncii, probabilitatea unei astfel de tranzacție este mică - avertizează Tatiana Berdiaev (“ NDV-Real Estate „). - Nu este numai cumpărătorul, vânzătorul și banca-creditorul ipotecar trebuie să cadă de acord asupra toate nuanțele, dar, de asemenea, băncile să fie de acord între ei afacere, care, în practică, este foarte dificil ". În cazul în care cumpărătorul cu această condiție (contactați banca strict definite) sunt de acord, procesul de a fi dificil, dar - în principiu - fezabilă. „Astăzi, există o serie de bănci, care a inclus credite pentru a efectua tranzacții pe cesiunea în linia sa de produse - spune Irina Dobrokhotova, președinte al“ BEST noul consiliu de administrație de construcție ". - Aceasta este Sberbank, VTB24 și Transcapitalbank. Potrivit Departamentului de ipotecare „BEST clădire nouă,“ rata de Banca de Stat este aceeași ca și pentru un credit ipotecar obișnuit: Sberbank - de la 14,5% în VTB 24 - de la 15,95% ".
Majoritatea experților noștri au fost de acord cu poziția "Nicio preferință!" Un pic (dar doar puțin!) Un alt punct de vedere a fost exprimat de Irina Dobrokhotova ("BEST-Novostroy"). Recunoscând că noul cumpărător va avea un nou împrumut, constată că "există cazuri în care, în baza unui acord cu banca, împrumutul ipotecar anterior a fost pur și simplu reeditat pentru un nou cumpărător. Dar acestea sunt cazuri izolate. "
Mai bine o dată
Există o altă tehnologie - este disponibil în cazul în care cumpărătorul are întreaga sumă pentru a cumpăra un apartament. În acest caz, o parte din acești bani se stinge datoriilor către bancă, iar restul se îndreaptă către vânzător. Se pare că este convenabil, dar există riscuri suplimentare.
"Cumpărătorul riscă: el stinge de fapt datoriile vânzătorului asupra ipotecii înainte de transferul proprietății asupra apartamentului", spune Lyudmila Tsvetkova (MIEL). - Există posibilitatea ca tranzacția să nu aibă loc mai târziu din anumite motive, iar clientul va pierde bani. În plus, banca acceptă oficial bani nu de la noul cumpărător, ci de la vânzător (ca și cum ar fi plătit pentru el), și nicăieri în documente se stabilește că este vorba de banii cumpărătorului ". "Riscul este în timp", confirmă Pavel Timoșenko (liderul FGC). - Procedura necesită 3-10 zile. În această perioadă, se poate întâmpla orice: vânzătorul și-a schimbat gândul în ceea ce privește vânzarea, cumpărătorul și-a schimbat mintea cu privire la cumpărare sau un accident poate apărea cu unul dintre ei etc. "
Cu toate acestea, tehnologia a fost deja dezvoltată pe piață, permițând reducerea la minimum a riscurilor. „Cel mai sigur este un sistem în care suma de bani necesară pentru a rambursa împrumutul este pus într-o bancă de celule de la reprezentantul băncii, - spune Tatiana Berdiaev (“ NDV-Real Estate „). - Banca emite documentele necesare pentru înlăturarea greutății și există o retragere simultană a garanției și înregistrarea dreptului de proprietate al cumpărătorului. Diferitele bănci pot avea propriile nuanțe, trebuie să consulte angajații lor. "
Rezumat din revista www.metrinfo.ru
În condiții economice normale, vânzarea unui apartament ipotecar este încă un lucru rar. Vor apărea astfel de situații mai des? Răspunsul depinde în primul rând de situația economică generală. În cazul în care se înrăutățește, vânzarea debitorilor implicați în imobiliare va deveni un eveniment comun. Vreau, desigur, să cred că nu va veni la asta ...
O poveste din viață
Nadezhda Kozitskaya, șeful agenției de comunicare MVN
Motivul pentru vânzarea mea a fost tipic - de a retrage bunul din vechiul fond de locuințe și de a cumpăra un apartament mai mare, mai bun și mai nou.
Știam că, dacă am vinde apartamentul „sub ipoteca“, cumpărătorul va începe în mod inevitabil la mine „cot“, la un preț - un apartament cu o povară, cumpărătorul merge la riscurile etc. După părerea mea, aceste pericole sunt sufocate de deget, dar o scuză bună pentru a negocia prețul. Așa că am decis să plătesc ipoteca înainte de a vinde și a reinvestit suma lipsă de la rude. Din moment ce am promis că le vom restitui imediat imediat după vânzare, adică literalmente în 2-4 luni, acest împrumut mi-au dat fără dobândă. Oricine are ocazia să reconstruiască o sumă mare dintr-o sursă sigură sau din persoane decente, vă sfătuiesc să faceți acest lucru. Cel puțin, veți scăpa de birocrația asociată cu obținerea permisiunii de la bancă și alte inconveniente.
Interesant, am cumpărat și un apartament cu ipotecă. Și eu sunt pe veniturile dobândite un apartament într-o clădire nouă, precum și-ar dori - cu îmbunătățirea zonei și localizarea și, de asemenea, cu implicarea de credit, deși este mult mai mic în dimensiuni.
Opinie specială a expertului
Vasily Sharapov, avocat al companiei de dezvoltare "City-XXI Century"