Aproximativ 10% din toate apartamentele din casele aflate în construcție cumpără o mulțime: contractul se face pentru mai multe persoane. Care sunt caracteristicile acestor tranzacții și de ce trebuie să cumpărați clădiri noi în acțiuni?
Achiziționarea unei locuințe în construcție în acțiuni este probabil cea mai rezonabilă modalitate de a achiziționa imobilele aflate în construcție pentru soții care se află într-o căsătorie civilă. În plus, pentru a înregistra proprietatea de capital este în valoare de, dacă cumpărați locuințe pentru copiii dumneavoastră.
Pentru fiecare - în funcție de merit
Cel mai adesea, clădirile noi în acțiuni sunt cumpărate de cupluri care nu au formalizat o căsătorie. Logica acțiunilor lor este de înțeles: dacă încheieți un acord de participare la capital (DDU), de exemplu, asupra unui soț civil, atunci dreptul de proprietate va fi formalizat pentru el. În consecință, în cazul unei rupturi a relației, apartamentul va fi dat soțului / soției. Desigur, dacă o căsătorie civilă a crăpat, puteți încerca să solicitați locuințe: mergeți în instanță și încercați să dovediți că apartamentul a fost cumpărat de la sursă. Cu toate acestea, cel mai probabil, nu va fi nici un sens din astfel de acțiuni. La urma urmei, în majoritatea covârșitoare a cazurilor, plătitorul conform contractului este cel căruia îi este emis acest document. La soții care trăiesc într-o căsătorie civilă, din punct de vedere juridic, nu există o proprietate comună: regulile Codului familiei privind divizarea sa în caz de divorț nu se aplică relațiilor informale.
În cazul în care apartamentul a fost cumpărat de soții oficiali, acesta va fi, în orice caz, considerat proprietate dobândită în comun
După cum sa spus BN în departamentul juridic al companiei Setl City, în unele cazuri, clădirile noi în acțiuni sunt cumpărate de soții care au încheiat contractul de căsătorie. în temeiul căruia proprietatea aparține celui care a plătit pentru el. Aceasta este, dacă soțul plătește, să zicem, 80% din costul viitorului apartament, iar soția - doar 20%, locuința este formalizată în acțiuni corespunzătoare.
În absența unui contract de căsătorie cu soții oficiali pentru a cumpăra o clădire nouă în acțiuni, nu are sens: dacă apartamentul a fost cumpărat pe perioada căsătoriei, acesta va fi, în orice caz, considerat proprietate dobândită în comun. În consecință, în divorț, ambii soți vor avea drepturi egale - chiar dacă achiziția este plătită integral de o singură persoană.
Contractul de căsătorie: scutul și sabia Contractul de căsătorie permite păstrarea proprietății pe care soții o consideră personală >> O altă situație: părinții cumpără locuințe "pentru utilizare ulterioară" - de exemplu, pentru copiii lor. Asigurați-vă complet un apartament pentru copilul dumneavoastră - cel puțin nerezonabil. La urma urmei, imediat după 18 ani, el va putea să dispună de proprietăți imobiliare la discreția sa - decide să vândă un apartament sau, de exemplu, să dea. Din punct de vedere juridic, el poate face acest lucru fără consimțământul părinților săi.
În unele cazuri, legea impune înregistrarea unei achiziții de acțiuni a unei clădiri noi: de exemplu, dacă locuința este achiziționată utilizând mijloacele capitalului-mamă. Legea 256-FZ "Cu privire la măsurile suplimentare de ajutor de stat pentru familiile cu copii" prevede că locuințele achiziționate cu utilizarea de capital de maternitate. trebuie să fie înregistrate în proprietatea părinților și a copiilor lor.
În general, potrivit directorului de marketing al Mirland Development Elena Valueva, aproximativ 10% din apartamentele din clădirile noi sunt cumpărate în proprietate comună. "În majoritatea covârșitoare a cazurilor, apartamentele sunt achiziționate pentru două, în părți egale. Dar avem trei și chiar cinci co-investitori pentru fiecare apartament. Nu există restricții privind distribuirea acțiunilor, oamenii le fac la discreția lor. Ca opțiune, 70% din locații pot fi eliberate pentru o singură persoană și 10% pentru celelalte trei ", a explicat ea.
La încheierea DDU, aceasta indică toți cumpărătorii, precum și mărimea acțiunilor lor. Potrivit directorului departamentului imobiliare rezidențiale NAI Becar Polina Yakovleva, fiecare participant al proprietății comune primește o copie separată a contractului. Plata este plătită cel mai adesea de către fiecare cumpărător care plătește cota lor. Mult mai rar, o persoană plătește, dar toți ofertanții apar în documentul de plată.
În calitate de avocat al imobiliare și practici de investiții Kachkin & Partners Andrei Kulakov, procesul de cumpărare a unei clădiri noi într-o proprietate comună a capitalului propriu nu produce, de obicei, probleme juridice - mulți dezvoltatori chiar au o formă specială de contract pentru astfel de cazuri.
Dreptul de proprietate comună asupra unui apartament are drept rezultat data înregistrării de stat: Rosreestr va elibera un certificat al dreptului, în care vor fi indicate acțiunile achiziționate.
Există caracteristici cu achiziționarea de clădiri noi, vândute prin mecanismul HBC. Problema este că în legislația actuală nu există un mecanism clar pentru înregistrarea în comun a acțiunilor acționarului. "Dreptul de a deține un apartament este dobândit de un membru al unei cooperative de locuințe, care a plătit integral o contribuție la acțiuni. Dar, în conformitate cu Codul de locuințe al Federației Ruse, numărul de HBCs nu ar trebui să depășească numărul de locuințe în casa nou construită ", - explică șeful de practică a companiei imobiliare și dezvoltare urbană Group Rightmark Evgenia Petrova. Potrivit acesteia, legislația nu prevede procedura de eliberare a unei proprietăți comune partajate a unui apartament de cîțiva cetățeni, dacă numai unul dintre ei este membru al cooperativei de locuințe.
Pe de altă parte, Codul Locuințelor permite unei părți să aparțină mai multor persoane. "Înregistrarea dreptului de proprietate partajată comună a unui apartament va depinde de disponibilitatea unui acord adecvat între un membru al cooperativei de locuințe și viitorii coproprietari - cetățeni care au dreptul la o parte din acțiuni. În acest acord, dreptul lor de a contribui la plata pentru plata unității, precum și posibilitatea de a obține o parte din dreptul de proprietate asupra apartamentului după construcția casei este finalizată ", a explicat Evgenia Petrova. De regulă, aceste prevederi sunt incluse în acordul privind procedura de plată a unei contribuții la acțiuni, încheiat între HBC și cetățeni.
Schema de cumpărare a unei participații într-o clădire nouă prin intermediul cooperativei de locuințe este mai complicată: numărul membrilor unei cooperative nu trebuie să depășească numărul de apartamente dintr-o casă nou construită
Unele companii care lucrează la mecanismul HBC prescriu în contract câțiva cumpărători, numindu-i un acționar solidar. „Legea nu interzice utilizarea acestui concept: contractul este înregistrat solidaritate acționar, care este de fapt câțiva indivizi. Nu uitați că, în conformitate cu Codul de locuințe al radiodifuziunii pentru locuințe, se aplică atât apartamentul însuși, cât și încăperile sale. Prin urmare, pentru a depăși numărul admis de legislația privind cooperativele de acționari pot cu excepția cazului în, de exemplu, un apartament cu un dormitor pentru a cumpăra doar trei oameni „- a declarat directorul de dezvoltare a companiei“ A1 „Hope Kalașnikov.
Cumpărați o participație într-o clădire nouă nu va funcționa cu un credit ipotecar: niciunul dintre programele cunoscute de împrumuturi pentru locuințe BN nu implică posibilitatea de a emite un împrumut pentru achiziționarea unei acțiuni chiar și în locuințele finite, și cu atât mai mult - pe piața primară.
Cumpărarea unei clădiri noi în acțiuni este necesar să ne amintim că va fi problematică vânzarea acestei locuințe în viitor. "Realizarea unei părți dintr-un apartament este o tranzacție complicată, adesea ducând la situații de conflict între co-proprietari", spune Alexander Vlasenko, șeful departamentului de vânzări de proprietăți rezidențiale al ARIN. De exemplu, dacă, după finalizarea construcției, unul dintre proprietari decide să-și vândă cota, atunci în primul rând ar trebui să ofere să o cumpere altor proprietari - au dreptul de a cumpăra.
Cumpărarea unei clădiri noi în acțiuni este în primul rând o modalitate excelentă de a consolida paritatea de proprietate într-o căsătorie. Dacă toată lumea plătește "sânge" pentru locuință, vor exista mai puține motive pentru conflicte în divorț. Iar cel care nu a participat la cumpărare, nu vor exista motive legale pentru a profita de cheltuiala altcuiva.