Avocații INTELLECT-S consideră că municipalitățile vor evita, prin toate mijloacele, vânzarea de spații închiriate întreprinderilor mici și mijlocii. Pentru a ajuta la realizarea dreptului întreprinderilor mici de a cumpăra spații închiriate, INTELLECT-S a pregătit următoarea concluzie.
Atunci când se aplică această lege, este necesar să se ia în considerare următoarele:
1. Sensul Legii Federale №159-FZ că, atunci când înstrăinarea gratuită a proprietății închiriate de la entitatea de stat a Federației Ruse sau entităților municipale ale întreprinderilor mici și mijlocii - au dreptul preferențial de a achiziționa o astfel de proprietate, la un preț egal cu piața (denumite în continuare IMM-uri) valoare și un anumit evaluator independent.
2. Subiectele întreprinderilor mici și mijlocii sunt cooperativele de consum și organizațiile comerciale (cu excepția întreprinderilor unitare de stat și municipale), precum și antreprenorii individuali care îndeplinesc următoarele condiții:
3. Legea federală nr. 159-FZ nu se aplică:
- proprietate federală;
- Bunurile imobile aparținând instituțiilor de stat sau municipale în domeniul dreptului de conducere operativă;
- entitate de proprietate reală a Federației Ruse și municipalitatea a inclus în lista de proprietate de stat sau proprietate municipală, proiectat pentru transferul de posesie și (sau) utilizarea IMM-urilor.
Înstrăinarea bunurilor imobile aparținând de stat sau municipale întreprinderi unitare și închiriate de întreprinderi mici și mijlocii, este posibil, dar este dreptul subiectului Federației Ruse (municipiu).
4. Motive pentru realizarea dreptului la răscumpărarea preferențială a spațiilor închiriate de către întreprinderile mici și mijlocii:
Listele specifice sunt aprobate de către autoritățile executive federale, autoritățile executive ale subiecților RF și a autorităților locale, procedura pentru formarea de liste (criterii de includere a proprietății în listă) sunt stabilite, respectiv, actele normative ale Federației Ruse, acte normative ale subiectelor RF, acte juridice municipale (sau în cele mai multe regiunea Sverdlovsk, nici în comunele de pe teritoriul regiunii Sverdlovsk astfel de liste, nici chiar criteriile pentru formarea lor până în prezent omenta nu sunt acceptate).
6. Procedura generală de aplicare a dreptului de preempțiune al chiriașilor pentru achiziționarea de spații închiriate:
La primirea cererii, organele abilitate sunt obligate:
- să asigure încheierea unui acord de evaluare a valorii de piață a proprietății închiriate, în termen de două luni de la data primirii cererii;
- să ia o decizie cu privire la condițiile privatizării proprietății închiriate în termen de două săptămâni de la data adoptării raportului privind evaluarea sa;
- să transmită solicitantului proiecte de contract de vânzare-cumpărare a bunurilor închiriate și contractul de gaj în termen de zece zile de la data luării unei decizii privind condițiile privatizării proprietății închiriate.
8. Dreptul unei entități a IMM-ului de a cumpăra în mod preemptiv spațiile închiriate se încheie:
- din momentul în care subiectul IMM refuză să încheie un contract de vânzare și cumpărare de bunuri închiriate și (sau) un contract de gajare de bunuri care urmează să fie achiziționate în rate;
- după 30 de zile de la primirea ofertei IMM-urilor și (sau) un contract de vânzare a proiectelor de proprietate închiriate și acordul său de gaj în cazul în care aceste acorduri nu sunt semnate de subiectul întreprinderilor mici și mijlocii în termenul stabilit;
- din momentul anulării contractului de vânzare-cumpărare a bunului închiriat în legătură cu o încălcare semnificativă a termenilor acestuia de către entitatea IMM.
Aceasta este de fapt dreptul IMM-urilor de a achiziționa o cameră închiriată este unică (pentru fiecare cameră) și poate fi exercitat numai în cazul consimțământului pentru rambursare în termen de 30 de zile de la primirea de la proprietarul ofertei camerei și (sau) proiectul de contract de vânzare proprietate inchiriata.
9. Oportunitățile de împiedicare a vânzării de către IMM-uri a dreptului de a cumpăra preferențial spațiile închiriate sunt destul de numeroase.
Deoarece subiectele RF și municipalități nu sunt interesați în vânzarea la sediul IMM-urilor, în opinia noastră, în practică, autoritățile vor încerca să împiedice și să întârzie punerea în aplicare a legii federale №159-FZ:
9.1. oficial prin mijloace legale:
- neadoptarea deciziilor privind condițiile privatizării proprietății de stat sau municipale, întrucât nu este stabilit prin lege un anumit termen pentru adoptarea unor astfel de decizii;
- incluse în lista de proprietate de stat sau proprietate municipală, conceput pentru transferul posesia și (sau) în utilizarea întreprinderilor mici și mijlocii (punctul 5 din prezentele concluzii), valoarea maximă a proprietății, deoarece ordinea de formare a unor astfel de liste, precum și criteriile de includere a proprietății în legislația din listă nu este instalat ;
9.2. modalități ilegale:
De exemplu, o condiție pentru răscumpărare este transferul chiriei pentru închirierea de bunuri "corespunzător pentru 3 sau mai mulți ani". Cu această formulă, municipalitatea poate refuza în mod oficial să își exercite dreptul de a cumpăra spațiile în cazul în care plata arendei este întârziată prin contract pentru orice lună, chiar și pentru o zi.
10. Protecția drepturilor entităților IMM-urilor este posibilă în următoarele moduri:
- Refuzul organismului autorizat în punerea în aplicare a dreptului de preempțiune de a cumpăra bunul închiriat, precum și eșecul său de a acționa în ceea ce privește decizia privind înstrăinarea proprietății închiriate și (sau) executarea unor acțiuni importante din punct de vedere necesare pentru punerea în aplicare a dreptului de preempțiune de a cumpăra proprietatea închiriată poate fi atacata la Curtea de Arbitraj.
Termenul de aplicare la instanța de arbitraj nu mai târziu de 3 (trei) luni de la momentul în care subiectul IMM-urilor a aflat despre încălcarea drepturilor sale (p.4 art.198 din Codul de procedură arbitrală al Federației Ruse).
Imobiliar, privatizare, litigii de proprietate