In ciuda ani de eforturi ale guvernului sovietic de a distruge toate proprietarii de pământ și chiar foarte conceptul de proprietate privată pe teren, rușii încă mai doresc să fie stăpânii țării lor, cultiva și de a construi pe ea acasă. Iar statul a venit în cele din urmă să le întâmpine, oferindu-le nu numai un drept ipotetic de a ateriza, ci și posibilitatea de a primi în natură și de a dispune de el la discreția sa. Cadastrul, amnistierea dacilor și ipotecile funciare sunt primii pași spre crearea unei piețe a terenurilor civilizate.
Măsurarea valorii
În conformitate cu Codul Funciar al RF pentru utilizarea terenurilor, este necesar să plătească o chirie sau să plătească un impozit pe teren.
De fapt, impozitul pe teren a fost plătită în trecut, numai acei cetățeni care au fost deținut pământul, a plătit încasările sale din taxa, iar cei care au parcele de teren au făcut parte din asociații de grădină și cooperative, el a plătit în mod indirect (prin președintele cooperativei) . Acum, în conformitate cu noile norme, impozitul pe teren se calculează numai pe baza valorii cadastrale a terenului. Plafonul superior este definit: pentru terenurile ocupate de locuințe, ferme private, parteneriate horticole, - nu mai mult de 0,3% din valoarea porțiunii de teren, restul - nu mai mult de 1,5%. (Land Registry - este stabilit de către sistemul de stat de contabilitate, de înregistrare și evaluare a terenurilor, care are ca scop reglementarea relațiilor funciare și include informații cu privire la starea juridică, economică și naturală a terenurilor: tehnice, economice și juridice descrieri.)
Valoarea cadastrală a terenurilor în șase acri, situat în grădină și orașele suburbane ale regiunii Moscova (în cazul în care terenul are scop agricol) în intervalul de la 2436, la 574 mii de ruble pentru site-ul. Costul mediu al cadastrului pe terenul de 6 hectare este de 92 428 ruble. În consecință, impozitul pe teren va fi de la 7,31 la 1724,17 ruble pe parcelă.
Proprietarii acelorași site-uri cu numirea de teren pentru taxa de construcții de locuințe individuale vor fi oarecum mai scumpe. În localitățile suburbane cu o populație de cel mult 10 mii persoane, valoarea cadastrală a terenului nu depășește 2160 ruble pe mp.
În Moscova și în orașele mari din regiunea Moscovei, impozitul pe terenuri în case private poate ajunge la 2 mii de ruble din sute. Pe scurt, dacă trebuie să aflați ce impozit pe teren trebuie să plătiți, trebuie mai întâi să determinați valoarea cadastrală a terenului.
Și dacă este nevoie să vinzi un teren, atunci este necesar să faci o evaluare, care implică o abordare în două direcții. Pe de o parte, terenul este o resursă naturală care se caracterizează prin spațiu, topografie, solurile, flora și fauna, și a evaluat posibilitatea poziției funcțiilor sale polivalente care nu sunt întotdeauna legate de generarea de venituri. Pe de altă parte, pământul este considerat drept componentă și parte integrantă a oricărui obiect imobiliar și este evaluat din punctul de vedere al utilității și rentabilității utilizării unui anumit teren.
Evaluarea terenurilor poate fi efectuată în următoarele cazuri:
-tranzacția cu un singur obiect imobiliar;
-implicarea terenurilor în tranzacție, inclusiv privatizarea acestora, transferul către administrarea încrederii sau transferul către arendă;
-determinarea prețului inițial al terenului la licitație;
-confiscarea terenurilor pentru nevoile de stat și municipale;
-obținerea unui împrumut garantat cu bunuri imobiliare;
-introducerea terenurilor în capitalurile autorizate ale companiilor;
-determinarea celei mai bune și mai eficiente utilizări a parcelelor;
-dezvoltarea și implementarea proiectelor de investiții;
-în alte cazuri prevăzute de legislația privind activitatea de evaluare.
La efectuarea evaluării, proprietarul site-ului va trebui să furnizeze următoarele documente și informații:
În funcție de tipul de teren, se aplică diferite metode de evaluare. Dar esența lor este redusă la determinarea venitului pe care un obiect construit pe acest teren îl poate da.
Amnistierea dacilor
Un număr mare de cetățeni care au primit la timp terenul de la întreprinderi și organizații pentru desfășurarea de grădinărit și agricultura dacha, a construit cu propriile sale mâini și pe propria cheltuială, și grădină cabane, nu există documente care confirmă dreptul lor de a bunului imobil. Și în zonele rurale - multe case construite în trecut, de asemenea, nu au nici un document care confirmă dreptul cetățenilor la astfel de case. Toate acestea nu permite implicarea acestor bunuri imobile în cifra de afaceri civilă, pentru a le folosi drept garanție, inclusiv în scopuri de creditare ipotecare, reduce veniturile la bugetul local format în detrimentul impozitului funciar și impozitul pe proprietate personală, și face dificil să se transfere moștenirea lor.
În plus, în cazul în care documentele pentru terenuri nu sunt specificate, pe baza motivelor pe care proprietarul le deține, dacă sunt îndeplinite cerințele necesare, dreptul de proprietate va fi stabilit în mod implicit. Astfel, va fi posibilă înregistrarea dreptului de proprietate asupra parcelelor obținute înainte de adoptarea codurilor urbane și urbane. Pentru a înregistra vile, se vor solicita documente: privind furnizarea unui teren, dreptul de proprietate și un plan cadastral pentru un teren. Întreaga procedură de vămuire ar trebui să dureze până la 15 zile, iar motivele de refuz pot fi doar o listă inadecvată a documentelor și faptul că parcela este, din anumite motive, interzisă privatizării.
Imobil ipotecar
Achiziționarea de terenuri a fost întotdeauna considerată una dintre cele mai fiabile investiții de bani. Deci, ceea ce, și pământul nu va arde, nu va cădea într-un accident, nu va fi distrus de un uragan, nu va fi furat sau furat. Și dacă mai dai bani pentru asta. Cu toate acestea, în prezent, nu este necesar să se vorbească despre ipoteca funciară în Rusia în deplină înțelegere. Motivul este simplu. Subiectul unei ipoteci nu poate fi decât teren privat. Statul, terenurile municipale și terenurile agricole nu pot fi puse. Și în proprietate privată, potrivit experților, în prezent nu mai este înregistrată mai mult de 10% din teren, ceea ce nu poate contribui la dezvoltarea unui credit ipotecar.
De fapt, ipoteca (în traducerea din greacă "gaj, ipotecă") - acesta este un împrumut emis de către bancă cu privire la securitatea de bunuri imobiliare. Cumva, este de la sine înțeles că imobilele sunt în primul rând clădiri, structuri, case, clădiri. Acesta este tot ceea ce este legat de temelia pământului. Și pământul însuși? Ce poate fi "imobil"?
Firește, nu toate parcelele pot fi obiectul unei ipoteci. Acest lucru nu este surprinzător. Există priorități.
În conformitate cu legislația în vigoare, un angajament poate fi transferat către:
-terenurile deținute de o persoană fizică sau juridică în legătură cu drepturile de proprietate;
-terenurile alocate în natură ca pondere în dreptul de proprietate comună a terenurilor.
Nu pot fi ipotecate:
-terenuri forestiere, terenuri agricole, terenuri contaminate cu deșeuri periculoase, substanțe radioactive, alte terenuri degradate;
-terenuri în proprietate statală sau municipală;
-o parte a parcelei, a cărei suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită prin lege.
Pentru toți, dezvoltarea pieței este împiedicată de complexitatea evaluării terenurilor și de imperfecțiunea legislației rusești, iar procesul de formalizare a drepturilor funciare necesită mult timp și bani.
Și, într-adevăr, legislația este concepută doar pentru prima parte a schemei ipotecare - împrumut garantat de teren. A doua parte legată de acumularea de terenuri, transformarea sa în active lichide, strângerea de fonduri și de refinanțare a instituțiilor de credit, emiterea și circulația de valori mobiliare, spații căscat, și, în unele cazuri, și găuri negre.
În plus față de lacunele din legislație, există și riscuri create de piața însăși. De exemplu, terenul pentru care a fost emis un împrumut a avut anterior statutul de teren agricol, iar schimbarea statutului nu a fost efectuată corect. În consecință, acest lucru poate deveni baza pentru refuzul băncii de a oferi un împrumut ipotecar deoarece cifra de afaceri a terenului agricol din țară nu este permisă și acest activ nu va fi lichid pentru bancă.
Cu toate acestea, ipoteca terenurilor se dezvoltă. A fost pregătit un concept pentru dezvoltarea creditării ipotecare și a terenurilor, pe baza căruia se dezvoltă un program țintă. În conformitate cu acest program, se prevede:
- formarea tehnologiei de creditare pe termen lung a producătorilor de bunuri rurale împotriva terenurilor;
- emiterea de împrumuturi pe termen lung de până la 15 ani, asigurate prin terenuri, pentru crearea, reconstrucția și modernizarea bazei materiale și tehnice a fermelor rurale;
- atragerea băncilor comerciale să participe la proiect pe baza tehnologiei propuse de refinanțare a activelor lor ipotecare funciare;
- formarea pieței de valori mobiliare ipotecare garantată de activele funciare, care va atrage resursele necesare pentru a spori și mai mult creditarea prin credite ipotecare.
Pentru a lansa credite ipotecare cu privire la securitatea terenurilor din țară a creat Agenția pentru Împrumuturi Credite Ipotecare (AHML). Agenția a început deja activitatea și dezvoltă standarde pentru creditele ipotecare pentru persoane fizice, persoane juridice și, de asemenea, pentru municipalități.
Standardele sunt elaborate împreună cu Ministerul Dezvoltării Economice și Agenția Federală pentru Cadastru Imobiliar. Crearea de standarde ipotecare a terenurilor va face posibilă considerarea terenului drept obiect al gajului și atragerea de fonduri împrumutate pe termen lung asupra securității terenurilor. Împrumuturile garantate de terenuri în anumite condiții ar trebui să rezolve problema deficitului de teren pentru construcția de locuințe. Schema de împrumut este după cum urmează. Securizat de către împrumutat de teren (ca persoană privată și persoană juridică sau municipalitate) devine de credit, iar fondurile începe echiparea terenurilor - rezumarea comunicații și colecționari. Apoi, site-ul este reevaluat, costul său, luând în considerare munca făcută, crește, ceea ce permite împrumutatului să obțină fonduri suplimentare pentru construcții viitoare. Pe proprietatea rezultată - după punerea sa în funcțiune - se eliberează o ipotecă standard, iar agenția o refinanțează. Deoarece tranzacția este standard și are un grad ridicat de transparență, totul se întâmplă foarte rapid.
Standardele ipotecilor de teren pentru persoane fizice sunt aproape gata și foarte curând sistemul va începe să funcționeze. Implementarea programului pentru persoane juridice și municipalități este în curs de finalizare.
Băncile se apropie cu precauție de problema existenței creditelor ipotecare din cauza imperfecțiunii legislației în primul rând. Dar însăși posibilitatea de a împrumuta terenuri pentru bănci este atractivă datorită fiabilității sale. Terenul nu se uzează în timp ca alte obiecte imobile, iar valoarea sa este în continuă creștere.
Între timp, creditele ipotecare garantate cu terenuri doar câteva bănci oferă: Credit Bank of Moscow, Sberbank, orașului Ipoteca Bank, banca "Societe Generale Vostok", Raiffeisen Bank, Banca "Zenit". condițiile de creditare în toate băncile sunt aproape identice: 30% din valoarea terenului este necesară pentru a face o sumă forfetară, iar restul de 70% va trebui să plătească pentru 10-15 de ani, la o rată de 11-16% pe an în dolari și 16-18% pe an în ruble.
Dar procesul, așa cum se spune, a trecut deja. Este necesară modificarea legislației și, dacă aceste propuneri sunt puse în aplicare, autoritățile locale vor avea acces la împrumuturi bancare pentru dezvoltarea comunicațiilor, iar dezvoltatorii - site-uri cu infrastructură gata. În prezent, municipalitatea, în timp ce construiește construcții pe teritoriul său, nu are dreptul să primească un împrumut garantat de parcelă, deoarece legea nu permite ipoteci de terenuri în proprietate municipală.