Trecerea la o economie de piață presupune formarea treptată a mecanismelor de piață. Tranziția la un aranjament multivariat al societății determină transformarea proprietății. Constituția Federației Ruse prevede că terenurile și alte resurse naturale sunt folosite și protejate în Federația Rusă ca bază pentru viața și activitățile popoarelor care trăiesc pe teritoriul respectiv.
Teren - componenta de bază a oricărui bun imobiliar, precum și bunuri de un fel special. Pe de o parte, este un mijloc de producție și un obiect al muncii, cu un loc diferit de locuire și o condiție pentru viața întregii comunități umane. În sistemul imobiliar, obiectul relațiilor economice sunt terenuri cu proprietăți de consum diferite și drepturile acestora.
Terenul este o parte a suprafeței pământului, care are graniță, zona, locatie, statutul juridic și alte caracteristici definite în mod clar să ia în considerare în cadastrul funciar de stat și în Registrul de stat unificat de drepturi asupra bunurilor imobile și a tranzacțiilor cu ea [1.9].
Evaluarea terenului ca o componentă a bogăției naționale a țării este un calcul cantitativ și economic comparabil al proprietăților consumatorilor și efectele ecologice și economice ale utilizării în scopuri diferite ale terenului ca obiect al evaluării.
Valoarea terenului este predeterminată prin caracteristicile sale unice: imobiliare (imobilitate), aprovizionare limitată, durabilitatea, unicitatea locației, în plus, terenul este o parte integrantă a activității umane, care, la rândul său, este capabil să influențeze caracteristicile calitative ale terenului.
Terenul sau terenul este un obiect de studiu al diferitelor științe, inclusiv geografia, economia, sociologia și dreptul. În același timp, același obiect este privit din diferite părți.
Geografia studiază parametrii fizici ai terenului și impactul acestora asupra tipului de utilizare economică a terenului de către o persoană. Caracteristicile fizice ale pământului, localizarea acestuia și alți factori determină în mare măsură utilitatea terenului și utilizarea optimă a acestuia.
Economiștii definesc rolul terenului în compoziția altor factori fundamentali de producție: forța de muncă, capitalul și managementul. Pământul este sursa principală de bogăție, care are o expresie monetară sau valoare de schimb și, prin urmare, poate fi evaluată.
Sociologia consideră un teren drept un element al bogăției mondiale și ca proprietate personală deținută de particulari. Contradicțiile societății moderne apar în timpul distribuirii drepturilor de proprietate asupra pământului. Parcelele limitate, cererea crescândă de terenuri, intensitatea crescândă a acestora conduc la conflicte între proprietarii de terenuri specifice și societate.
Dreptul examinează aspecte precum posesia, utilizarea și dispunerea terenului și nu se ocupă de caracteristicile fizice ale terenului, ci de drepturi și îndatoriri asociate diverselor interese de proprietate în raport cu terenul.
În condițiile moderne ale Rusiei, terenul este unul dintre cele mai dificile obiective de evaluare economică în structura imobiliară. Motivul pentru aceasta este natura specifică a acestui obiect de evaluare, precum și absența unui cadru legislativ și juridic clar, precum și subdezvoltarea pieței funciare din țară.
Adoptarea Legii federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă“ și „standarde de evaluare, obligatorii pentru activitatea de evaluare a subiectului“, din păcate, nu conținea o definiție a proprietății, astfel încât practicarea evaluatori reglementate de standardele internaționale, monografii și manuale, care se referă la proprietate pământ și tot ceea ce este indisolubil legat de acesta.
proprietarul terenului, în primul rând are dreptul de a veniturilor generate de proprietatea asupra obiectului, deoarece costul de clădiri, structuri și alte îmbunătățiri pe terenul este secundar și servește ca o contribuție suplimentară la costul terenului. De asemenea, beneficiază de utilizarea terenului vândut pentru un timp nelimitat, iar toate îmbunătățirile au o anumită viață, care acum este valabil mai ales atunci când multe clădiri, structuri și tehnologii sunt uzate și depășite [6236].
Pe măsură ce relațiile de piață se dezvoltă în Rusia, terenul devine treptat o marfă - obiect al circulației economice, adică aproape orice bucată de pământ poate, mai devreme sau mai târziu, să se mute la un nou proprietar și fiecare site are un preț propriu. Ca orice marfă, terenul are o valoare a consumatorului și de piață. Valoarea consumatorului reflectă valoarea terenului pentru o anumită utilizare; valoarea de piață este cel mai probabil prețul de vânzare al unui site într-o piață deschisă și competitivă.
Terenul ca marfă este un obiect de cumpărare și de vânzare, care satisface diferitele nevoi reale sau potențiale și are anumite caracteristici calitative și cantitative.
Prețul terenului este o chirie capitalizată. Pe lângă orice produs, acesta este determinat de cerere și ofertă. Pe măsură ce prețul pieței scade, cererea de terenuri crește, iar cu creșterea prețurilor scade. Una dintre trăsăturile terenului ca marfă este că cantitatea de teren oferită pe piață este limitată de natura însăși, astfel că prețul terenului este determinat în principal de cerere - nivelul prețurilor produselor produse pe teren.
Valoarea estimată scăzută a terenurilor generează utilizarea ineficientă a terenurilor în agricultură și silvicultură, precum și modelul irațional al dezvoltării urbane, cum ar fi plasarea în partea centrală a zonelor industriale, precum și industriile periculoase pentru mediu [6.237].
Astfel, evaluarea justificată economic a terenurilor este o procedură complicată, deoarece ar trebui să ia în considerare posibilitatea utilizării simultane a ambelor baze de resurse naturale în rândul populației și reședința proprietate. Este necesar să se sublinieze rolul politicii de teren de stat ar trebui să fie îndreptate la utilizarea rațională și de protecție, reproducerea și îmbunătățirea fertilității solului, conservarea și îmbunătățirea favorabile pentru viața și sănătatea mediului natural, contribuind astfel la adoptarea unor decizii bazate pe dovezi privind utilizarea terenurilor și urbanism.
1. Codul Funciar al Federației Ruse, ATP "ConsultantPlus".
Forumul Economic Internațional