Prețul resurselor energetice este cea mai acută problemă în momentul închirierii
În producție, resursele energetice pot ajunge chiar și mai mult decât chiria pentru spații - aceasta este atunci când închirierea de magazine mici de producție. Chiriasii mari din spațiul de producție pentru a plăti pentru resursele energetice cheltuiesc mai puțin, până la 60%. La închirierea unui depozit, consumul de resurse este mult mai mic decât atunci când se închiriază producția, astfel încât costurile pentru ele vor fi de aproximativ cincisprezece la sută. În companiile de utilități cu amănuntul reprezintă 25-35 la sută din chiria, în întreprinderile mari de catering chiar și până la 50 la sută.
Prin urmare, cea de-a doua întrebare cea mai importantă adresată potențialului locatar atunci când închirierea unui spațiu de producție, după o rată de închiriere, ar trebui să se refere la mărimea și procedura de plată a facturilor la utilități.
Plățile comunale din perspectiva locatorului
În prezent, pe piață există trei principii de condiții pentru plata pentru resursele energetice la închirierea depozitelor industriale:
- Așa-numita net triplu, Speak Atunci când rata de închiriere nu include TVA, utilități și plăți de întreținere, chiriașul va trebui să plătească separat pentru toate tipurile de energie consumată;
- A doua opțiune nu are un termen specific. În acest caz, rata include TVA și costurile de exploatare, iar plățile de utilitate sunt plătite de către locatar în funcție de consumul real;
- A treia opțiune este cea mai populară atunci când se închiriază pe teritoriul fostelor fabrici, când toate costurile (TVA, plățile de întreținere și utilități) sunt incluse în tarif, cu excepția energiei electrice.
Există cazuri în care chiriașul nu utilizează resursele locatorului și negociază cu furnizorii în mod independent și conduce direct așezările. Această schemă este utilizată în cazuri excepționale, de regulă, când este necesară o cantitate mare de resurse. De exemplu, o mare spălătorie industrială are nevoie de abur în astfel de volume încât generatorul de abur să nu poată face față. Apoi construiesc o sala de cazane cu abur, care functioneaza cu combustibil gazos. Proprietarul nu are limite libere de gaz, dar există o infrastructură. Apoi, chiriașul este format în structura Gazpromului, are limite asupra organizației sale și efectuează calcule privind limitele și consumul însuși. Repet, acum sunt cazuri excepționale. Chiar și parcurile industriale noi, specializate în format construit pentru a se potrivi, nu acceptă aranjamente independente de chiriaș pentru furnizarea de energie. Toată lumea încearcă să ofere clientului apă, electricitate, căldură, acționând ca intermediar între chiriaș și furnizorul de resurse.
Este important să rețineți că atunci când închiriați un birou, toate facturile la utilități sunt incluse în tarif. Deci, "Voskov Technopark" oferă spații de birouri la o rată de 480 de ruble pe metru patrat fără TVA, all inclusive. Pentru încălzire, apa și canalizarea pentru a plăti separat nu va trebui să.
Cum se calculează costurile apei
Opțiunea 1. Dacă apa nu este necesară pentru nevoile de producție, atunci luăm în considerare numai standardele de uz casnic: spălați-vă pe mâini, luați un duș, apă în baie. Pentru a face acest lucru, calculul SNIP este potrivit. Formula seamănă cu asta. P - plata consumului de apă fără TVA.
P = Q × P apă + Q × P canal. + (Q × P apă + Q × P canal.) × Z%
Consumul de apă Q - depinde de numărul de angajați (persoane N), de numărul de zile lucrătoare într-o lună (N zile) și de numărul de dușuri. Din SNIP luăm debitul de apă pentru 1 persoană. în schimbare: (M persoane - 0,025 m³) și consumul de apă pe 1 duș pe schimb (duș M - 0,5 m³). Formula pentru calcularea debitului este:
Q = N persoane. × N zile × M persoane. + N duș × N zile × M duș
Pentru claritate, o situație ipotetică. La fabricarea 5 persoane pe schimb de la 8-17 numai în zilele lucrătoare (care este, cred 20 de schimburi pe lună), zona, care au închiriat - 150 mp, există un duș, toaletă și chiuvetă în baie, chiuveta din bucătărie . Apa potabilă nu este implicată în calcul, deoarece apa potabilă este achiziționată în sticle pentru un răcitor. Prețul unui metru cub de apă este de 25 de ruble, costul unui metru cub de evacuare în sistemul de canalizare este de 29 de ruble. Z - factorul locatorului, este un secret comercial, prin urmare, pentru calculele pe care le considerăm supraevaluate puternic - 700%
Calculul situației ipotetice va fi următorul:
Q = 5 × 20 × 0,025 + 1 × 20 × 0,5 = 13 m³
P = 13 × 25 + 13 × 29 + (13 × 25 + 13 × 29) × 700% = 5616 ruble pe lună fără TVA.
Același principiu de calcul va fi atunci când se închiriază un depozit. Luați pur și simplu în considerare standardele de consum ale gospodăriilor, pe baza numărului de angajați din depozit.
Opțiunea 2. Atunci când este utilizată în procesul de producție, apa servește ca un mediu care absoarbe diferite impurități insolubile și solubile. Este important să se cunoască cantitatea de apă consumată de echipament sau proces pe oră și numărul de ore de lucru pe lună. De exemplu, într-o mică spălătorie (dimensiunea halei de producție este de până la 45 mp), debitul de apă este în medie de 1,5 m³ / h. Volumul de scurgere este egal cu volumul de consum. Consumul lunar de apă se va calcula conform formulei
1,5 m³ × 12 ore × numărul de zile lucrătoare × tarif × TVA
Opțiunea 3. Dacă se utilizează apă pentru răcirea produselor fabricate și, astfel, nu sunt în contact cu ei, și numai călduri și substanțial nu sunt contaminate, atunci cea mai bună soluție este de a cumpăra apă la anumite intervale de timp, și refuză să plătească pentru consumul de apă industrială de locator. Costul aprovizionării cu apă variază în St Petersburg și în regiunea Leningrad, dar este adesea mult mai profitabil decât tarifele.
Cum se calculează costul de eliminare a apei
În cazul consumului de apă industrială, conform reglementărilor, este necesară echilibrarea acestuia cu eliminarea apei. Apele uzate sunt egale cu consumul de apă. Și eliminarea apei cu un consum mare de apă - de asemenea plătită în serviciile publice, iar tariful pe metru cub este chiar mai mare decât consumul.
Asigurați-vă că discutați cu proprietarul condițiile pentru limitele de eliminare a apei. De regulă, Vodokanal are amenzi pentru depășirea limitelor de descărcare a apei. Și este important să se prescrie în contractul de închiriere modul în care chiriașul este responsabil pentru "overflows", dacă amenzi vor fi re-impuse de locator la locatar.
Cum se calculează prețul energiei electrice
În spațiile de producție și depozitare, consumul și plata energiei electrice se calculează pe baza unui sistem de decontare dublă, în care tariful constă din două părți: energia electrică și consumul real.
Calculați aproximativ prețul energiei electrice pentru rufele din secțiunea privind consumul de apă. Puterea electrică instalată a tuturor echipamentelor este de 200 kW. 12 ore lucrătoare. "Apăsați", să zicem, 48.000 kWh pe lună.
Prima parte - capacitatea instalată - va fi notată cu litera A. Echipamentul nu este utilizat la capacitate maximă în pașaportul tehnic, până la un maxim de 150 kW. calcul:
A doua parte - consumul real - va fi notată B. Calcul: B = 48 000 × tarif monopolist pe kWh. Tariful este de aproximativ 2 ruble pe kW / oră. B = 48.000 × 2 = 96.000 de ruble.
Doar proprietarul în ceea ce privește plata energiei electrice include rețelele de plată și de conținut, respectiv, rata la care locatarul plătește pentru energia electrică peste tariful, prin care locatorul cumpără aceeași energie electrică de la organizația de vânzări de putere. De obicei, acesta este procentajul. Pentru calcule, luăm o supraestimare - 96%. Aceasta va fi a treia parte a calculelor, notată cu litera C și vom presupune prin formula: C = B × 96%. Pentru rufele în cauză, calculul este după cum urmează: C = 96.000 + 96% = 92.160 ruble.
Astfel, totul se adaugă și se înmulțește cu TVA (1,18): 300,000 + 96,000 + 92,160 = 488,000 ruble + TVA = 504,748 ruble.
Electricitatea este cea mai scumpă resursă de pe piața imobiliară.
În depozite, consumul de energie electrică și plata sunt calculate la un tarif din două părți, atât în spațiile de producție.
Cum se calculează valoarea plății pentru încălzire
În camere mici, încălzirea este adesea inclusă în tariful de închiriere. Dacă proprietarul dvs. cere plata pentru încălzire separat, atunci există două opțiuni. Calculul conform specificațiilor și contorului.
Calculul prin regulamente nu este cel mai profitabil mod, dar deseori în birouri și încăperi mici nu există nici o oportunitate tehnică de a instala un contor și apoi să recurge la formula descifrată mai jos. Este important să cunoașteți zona camerei, înălțimea plafoanelor, pentru a calcula volumul camerei.
În plus, formula de încărcare termică luând în considerare variațiile de temperatură standard:
Q = V × 1,08 × 0,5 × (18 ° - (-26 °)) / 1,000,000 Gcal / h
După calcularea consumului de energie termică pentru perioada de încălzire cu temperatura medie a perioadei de încălzire (-1,9 ° C):
W = Q × 24 ore × 220 zile × (18 ° - (- 1,9 °)) / (18 ° - (-26 °))
Și apoi multiplicați cantitatea recepționată de Gcal la tariful locatorului.
Luați în considerare exemplul: o cameră de 100 mp. înălțimea plafoanelor 5 m. Volumul camerei 500 m³:
W = 26,944 Gcal pe an
Tariful ipotetic va fi de 1200 de ruble. Apoi, costurile anuale de încălzire vor fi de 32 333 ruble pentru încălzire fără un contor.
Cu toate acestea, este important să rețineți că este întotdeauna mai profitabil să plătiți pentru încălzire cu un contor, în special dacă camera este un atelier. Există diferite mărci de contoare, ele conțin senzori pentru măsurarea temperaturii, a presiunii și a masei de apă pe conductele directe și retur, apoi calculul calculatorului. Consumul de căldură poate fi determinat în kW sau Gcal. Plata se consideră ca înmulțind Gcal sau kW cu tariful locatorului.
Cum să nu fii înșelat în calcule
Pentru a scrie acest articol, am avut nevoie de un sfat de la un economist al companiei, care este specializat în lucrul cu resurse energetice. Astfel de calcule preliminare nu ar trebui neglijate. Adesea în joc este rentabilitatea întreprinderii. Fie că trebuie să aveți în stat sau în contractul unui astfel de consultant să calculați corect costurile viitoare. Sau, în cursul negocierilor cu privire la contractul de locațiune proprietarul pentru a oferi specificațiile echipamentelor, programul de lucru și numărul de personal experților locatorul a considerat în mod individual pentru tine. "Waxes Technopark", când se discută termenii de închiriere, include astfel de calcule în documentul principal.
Anna Kutsenko
«Ceara Technopark»