O întrebare a zilei pe această temă:
Credite, ipoteci, datorii, împrumuturi, asigurări
Cum să aranjați o plată?
În practică, organizațiile implicate în furnizarea de utilizare temporară a numerarului pentru întreprinderi și persoane fizice pe imobiliare cauțiune, destul de des, există situații în care pledgor și gajist ajunge la o decizie reciprocă privind transferul proprietății gajate gajist de a rambursa datoria. Legea prevede mai multe tipuri de înregistrare juridică a acestor relații juridice. Una dintre ele este încheierea unui contract de compensare în conformitate cu art. 409 Codul civil al Federației Ruse.
Atunci când se înregistrează la Serviciul Federal de Înregistrare a unui acord de decontare a cărui obiect este proprietate imobiliară, părțile se confruntă adesea cu refuzul de a înregistra înregistrarea de stat a transferului de proprietate asupra bunurilor imobile.
Poziția Serviciului Federal de Înregistrare
În conformitate cu art. 55 din Legea federală din data de 16.07.98 N 102-FZ „Cu privire la ipotecă (credit ipotecar)“ îndeplinesc cerințele creditorului ipotecar în detrimentul bunului gajat în conformitate cu contractul de ipotecă, fără a merge în instanță este permisă pe baza unui acord notarial între creditorul ipotecar și mortgagor, a intrat în după ce motive de blocare a ipotecii. În cadrul acordului, părțile pot prevedea punerea în aplicare, achiziționarea imobilului ipotecat de către creditorul ipotecar pentru ei înșiși sau de părți terțe, compensarea cerințelor prețul de achiziție al creditorului ipotecar debitorului, garantate printr-o ipotecă.
La acordul privind achiziționarea de bunuri ipotecate de către creditorul gajist se aplică normele de drept civil ale Federației Ruse cu privire la contractul de cumpărare și vânzare, iar în cazul achiziționării de bunuri de către creditorul gajist pentru terți - și în legătură cu acordul de comision. Conform paragrafului 4 al acestei reguli, la încheierea unui acord, părțile trebuie să indice în acesta:
- numele bunului gajat în baza contractului de ipotecă, în contul căruia sunt îndeplinite creanțele creditorului gajist, precum și valoarea acestei proprietăți;
- sume plătibile creditorului gajist pe baza unei obligații garantate prin ipotecă și a unui contract de ipotecă de către debitor și dacă mandatarul este o terță parte, atunci împrumutul;
- modul de vânzare a bunului gajat sau condiția pentru achiziționarea acestuia de către creditorul gajist;
- cunoscute părților la momentul încheierii acordului, ipotecile anterioare și ulterioare ale proprietății, precum și drepturile de proprietate și drepturile de utilizare disponibile terților pentru această proprietate.
Potrivit art. 163 din Codul civil fac obiectul unei legalizări, dacă este prevăzută în mod expres de lege. Contractul de despăgubire este un fel de tranzacții de drept civil, iar art. 55 din Legea privind ipoteca ar trebui să fie considerată ca o regulă specială care stabilește cerințe suplimentare pentru forma tranzacției, și anume notarea ei, fără de care tranzacția este nevalidă.
În susținerea poziției juridice a Serviciului federal de înregistrare a treisprezecea Curtea de arbitraj recurs a considerat, în cadrul procedurii de recurs cu privire la cererea societății la Departamentul de Justiție pentru a invalida refuzul de înregistrare de stat a drepturilor de proprietate, a declarat următoarele.
Acordul privind despăgubirea prezentat în scopul înregistrării de stat se face într-o formă simplă. Gajul a asigurat o obligație în baza unui contract de împrumut, creditorul căruia, ca urmare a cesiunii dreptului de creanță, a devenit societatea. Această circumstanță necesită o certificare notarială a acordului de decontare, deoarece drepturile creditorului gajist datorate schimbării persoanelor din obligația principală au fost transferate societății, iar acordul a fost semnat după ce au apărut motivele de blocare.
Retragerea din punctul de vedere al părților la contract
Într-adevăr, Art. 55 din lege îi conferă mandatarului și împuternicitului dreptul de a încheia un acord certificat notarial privind executarea unui gaj în materie de garanție în procedura extrajudiciară. Cu toate acestea, acordul menționat nu este compensabil pentru natura sa juridică. Contractul de despăgubire poate fi încheiat în orice moment și nu numai după apariția temeiurilor de blocare a ipotecii. Recuperarea este o modalitate independentă de reziliere a obligației și în conformitate cu art. Codul civil 409 nu necesită o notariat.
Poziția indicată își găsește confirmarea în practica judiciară.
În plus, după examinarea cauzei pe baza cererii de anulare a contractului de despăgubire, președinția Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a indicat următoarele.
Paragraful 1 al art. 165 din Codul civil al Federației Ruse determină: nerespectarea formei notariale a tranzacției implică invaliditatea acesteia. Conform paragrafului 2 al art. 163 din Cod, notarea tranzacțiilor este obligatorie în cazurile prevăzute de lege sau stipulate prin acordul părților, cel puțin conform legii pentru tranzacțiile de acest tip, acest formular nu a fost solicitat.
În virtutea art. 409 din Cod, obligația părților poate fi reziliată prin acordarea, în locul executării compensației (plata banilor, transferul de proprietate). Suma, termenii și procedura de acordare a compensației se stabilesc de către părți.
Acordul privind despăgubirile nu se modifică și nu termină contractul, ci reprezintă o modalitate de reziliere a obligației. Prin urmare, aplicarea de către instanțe a procedurii de încheiere a unui acord privind despăgubirea prevăzută la art. 452 din Cod, care prevede procedura de modificare și reziliere a contractului, este ilegal.
Într-un alt caz, închisoarea FAS revizuit în plângere casare cu Serviciul federal de înregistrare cu privire la decizia și decizia instanței de a invalida refuzul înregistrării de stat a FRS în transferul de proprietate pentru spații non-rezidențiale, pe baza unui acord între bancă și client pe bază de contract de compensare.
După cum rezultă din materialele cauzei, Oficiul a refuzat să efectueze înregistrarea de stat în temeiul alin. 4 p. 1 lingura. 20 a înregistrării, indicând acordul nepotrivirii privind cerințele de compensare alin. 1, art. 55 din Legea privind ipotecile și art. 349 Codul civil al Federației Ruse. Conform celor mai recente satisfacție a creditorului ipotecar în detrimentul bunului gajat în conformitate cu contractul de ipotecă, fără a merge să-l instanță este permisă pe baza unui acord între notarial creditorul ipotecar și mortgagor încheiat după cauza de blocare a pieței pe ipotecare. Managementul a indicat că un acord cu privire la compensare se încheie înainte de orice motiv de blocare a pieței pe ipotecare, care nu sunt certificate de către un notar.
Tribunalul de primă instanță îndeplinite revendicările, definite: acordul privind despăgubirea se încheie înainte de expirarea acordului de împrumut și îndeplinește cerințele de la art. 409 din Codul civil, necesitatea notarială a contractului privind dreptul de compensare nu prevede, în dosarul cauzei nu rezultă că acest acord a fost făcută în scopul de a satisface pretențiile gajist în detrimentul bunului ipotecat, parțial transferate în temeiul acordului privind compensarea proprietății incluse acele proprietăți care nu fac acest lucru au făcut obiectul unei ipoteci, inclusiv în spațiile nerezidențiale în litigiu.
Instanța instanței de apel a fost de acord cu argumentele.
După cum reiese din exemplele prezentate, în practica judiciară nu există o poziție unificată în ceea ce privește forma în care ar trebui încheiat un contract de despăgubire dacă subiectul său este transferul de proprietate asupra unei proprietăți ipotecate.