Contractul de închiriere este reziliat la sfârșitul perioadei de leasing sau prematură prin reziliere. Încetarea contractului de închiriere este cel mai adesea executată prin acordul de reziliere (la reziliere) a contractului de închiriere, întocmit sub forma unui singur document. În practică, rezilierea (rezilierea) unui contract poate fi formalizată sub forma unui schimb de scrisori de la părțile la tratat sau nu poate fi formalizată în nici un fel. Nu sunt întocmite documente în cazul în care contractul este reziliat printr-o hotărâre judecătorească.
În cazul în care încetarea relației contractuale nu formalizate, ar putea da naștere la incertitudine juridică cu privire la chiriaș și proprietar. De exemplu, în cazul în care contractul nu prevede că acesta expiră atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale ale părților, acordul poate fi reînnoit pe termen nelimitat, indiferent de dorințele chiriaș, proprietarul nu a avertizat cu privire la încetarea relației contractuale. Prin urmare, nu se recomandă chiriașului să rezilieze relația contractuală fără înregistrarea corectă în scris. Cel puțin este necesar să se transmită locatorului cel puțin o notificare scrisă privind încetarea contractului. Acest lucru va reduce riscul de a avea pentru a lista plăților de închiriere în temeiul contractului, care, în absența Susținerile părților a fost prelungit în mod automat.
În același timp, în cazul în care părțile au convenit să rezilieze contractul de închiriere, care a fost înregistrat, va trebui încă să fie întocmit și semnat un singur document care să confirme rezilierea contractului. Acest lucru se datorează faptului că acest document va trebui să fie înaintat autorității de înregistrare pentru înregistrarea încetării dreptului de arendă.
Dragi cititori! Articolele noastre ne spun despre modalitățile tipice de soluționare a problemelor fiscale și juridice, dar fiecare caz are un caracter unic.
La încetarea raporturilor de leasing, locatarul este obligat să restituie obiectul contractului de arendă locatorului. Acest lucru ar trebui să fie înregistrate de documentele privind transferul de bunuri imobiliare, care sunt semnate de către părțile la contract.
Mai des, astfel de documente sunt făcute de locator și le transferă locatarului spre semnare. Avocatul locatarului ar trebui să verifice cu atenție textul acestor documente. Corectitudinea și acuratețea documentelor făcute fac posibilă asigurarea chiriașului împotriva eventualelor pretenții ale locatorului și a litigiilor.
Documentul privind încetarea contractului de închiriere
Legea nu obligă părțile la contract să întocmească și să semneze orice document care să confirme încetarea contractului de leasing. În unele cazuri, pregătirea unui astfel de document nu este posibilă. De exemplu, dacă contractul a fost reziliat printr-o hotărâre judecătorească. Cu toate acestea, în cazul în care contractul de închiriere se încheie fără o hotărâre judecătorească, în practică rezilierea contractului este cel mai adesea formalizată prin acordul privind rezilierea (la încetarea) contractului de închiriere. Aceasta permite documentarea terminării contractului și confirmarea prezenței sau absenței revendicărilor părților între ele.
În acest document, părțile, de regulă, prescriu următoarele condiții:
- la încetarea contractului de leasing specific de la o anumită dată calendaristică;
- lipsa pretențiilor reciproce ale părților reciproc.
Exemplu de acord privind rezilierea unui contract de închiriere de bunuri imobile, în cazul în care părțile nu își au reciproc creanțe
Există situații în care părțile au o pretenție reciprocă la sfârșitul perioadei de leasing sau după rezilierea contractului. În acest caz, toate afirmațiile pe care părțile nu le-ar putea rezolva pot fi enumerate în documentul privind încetarea contractului. Deci, în cazul în care contractul este reziliat în legătură cu arieratele actorului, contractul trebuie să reflecte suma datoriei existente, precum și termenele de rambursare a acesteia. Bineînțeles, acest lucru se aplică numai cazurilor în care chiriașul este de acord și nu contestă valoarea datoriei față de contrapartidă. În acest caz, chiriașul va putea să fixeze în contract suma exactă a datoriilor sale către locator și, de asemenea, să poată stabili termenii aproximați ai rambursării acestei datorii.
Un exemplu de acord privind încetarea unui contract de închiriere de bunuri imobiliare, în cazul în care părțile au revendicări nerezolvate reciproc
În cazul în care chiriașul nu este de acord cu afirmațiile locatorului, atunci informațiile în legătură cu pretențiile existente ale părților între ele nu ar trebui indicate în acord. Faptul este că existența unor pretenții reciproce ale părților nu poate fi un obstacol în calea semnării unui acord privind rezilierea contractului.
În plus, în cazul în care chiriașul nu este de acord cu disponibile creantei locatorului, semnarea acordului cu indicarea valorii datoriei poate fi considerată de către instanța de judecată ca comiterea de acte, dovezi de recunoaștere a datoriei, care în conformitate cu articolul 203 din Codul civil atrage după sine ruperea termenului de prescripție. Prin urmare, în cazul în care chiriașul nu este de acord cu pretențiile locatorului, semnarea unui acord cu referire la datoria de chirie nu este în interesul locatarului.
În acest caz, chiriașul trebuie să insiste asupra semnării unui acord de reziliere a contractului fără a menționa existența sau absența reciprocă a revendicărilor. În mod alternativ, este posibil să se includă în acord obligația părților de a reconcilia decontările reciproce. Iar după aceea, toate dezacordurile existente pot fi soluționate într-o ordine de judecată sau în instanță.
Un exemplu de acord privind încetarea contractului de închiriere de bunuri imobile, în cazul în care părțile au creanțe reciproce, pentru care nu a fost posibil să fie de acord
Documentul privind încetarea contractului de leasing este întocmit și semnat în două exemplare, câte unul pentru fiecare dintre părți. În cazul în care contractul de închiriere a trecut de înregistrarea de stat, numărul de exemplare ale documentului la încheierea contractului este majorat cu unu. Acest lucru se datorează faptului că acordul privind rezilierea contractului va fi, de asemenea, supus înregistrării de stat.
Documentul privind restituirea bunurilor imobile
La rezilierea contractului locatarul este obligat să restituie bunul imobil locatorului (art. 622 din Codul civil). Atunci când proprietățile de închiriere sunt supuse unor reguli speciale pentru returnarea obiectului de închiriere pe documentul privind transferul, denumit în continuare actul de transfer sau actul de acceptare și transferul de bunuri imobile (art. 655 din Codul civil).
Documentul de transfer nu trebuie compilat în următoarele cazuri:
În alte cazuri, părțile trebuie să întocmească un document unic privind restituirea bunului către locator de către locatar.
Atenție vă rog! Imobilele sunt considerate returnate locatorului numai după semnarea documentului de transfer.
O restituire reală a proprietății imobiliare nu este suficientă pentru a lua în considerare obligația locatarului de a transfera obiectul contractului de leasing locatarului. Pentru aceasta, trebuie să semnați documentul de transfer corespunzător.
Evitarea chiriașului de a semna documentul de transfer este considerată o neîndeplinire a obligației de returnare a bunului către locator. Aceste reguli sunt stabilite prin alineatul (3) al clauzei 1 și clauza 2 din articolul 655 din Codul civil al Federației Ruse.
Un exemplu din practică. Instanța a acordat pretenția locatorului pentru recuperarea chiriei, deoarece proprietatea închiriată nu i-a fost restituită după expirarea termenului de închiriere. În același timp, instanța a subliniat faptul că reîntoarcerea sediilor către locator poate fi confirmată numai prin certificatul de acceptare-transfer semnat de părți
Reclamantul (locatorul) a depus o acțiune împotriva inculpatului (locatarului) pentru a recupera chiria pentru folosirea bunurilor imobile în baza unui contract de închiriere.
Instanța de primă instanță a satisfăcut cererea. Curtea de Apel a lăsat decizia neschimbată.
Pârâtul a depus o plângere la instanța de recurs, în care a exprimat dezacordul față de actele judiciare adoptate.
Instanța instanței de casație a indicat următoarele. La rezilierea contractului de închiriere chiriaș este obligat să restituie locatorului bunului (art. 622 din Codul civil). Transferul unei clădiri sau structuri de locatar și acceptarea acesteia de către locator sunt efectuate pe actul de transfer sau alt document privind transferul semnat de către părți. Obligația locatarului de a transfera structura clădirii sau locatorului este considerată executată o dată locator posesia sau utilizarea acestuia, iar părțile semnatare ale documentului respectiv privind transferul (art. 655 din Codul civil). Astfel, din punct de vedere circumstanță semnificativă este momentul restituirea bunului obiect proprietarii de închiriere care au sprijinit documentul, semnat de părțile contractante reciproc.
Argumentul solicitantului de recurs că instanțele nu nerezonabil acceptate ca dovadă a unui martor, confirmând transferul cheilor spațiilor închiriate, și trebuie să fie respins. Circumstanțele cazului, care conform legii trebuie să fie susținute de probe specifice, nu poate fi confirmată de tribunalul arbitral de alte probe (Art. 68 din APC). În consecință, faptul că reclamantul a reveni la sediul ar putea fi confirmată doar printr-un act de acceptare și transferul de bunuri imobile, dar nu și mărturia.
În același timp, însăși titlul documentului privind transferul proprietății imobiliare către locator nu este semnificativ. Principalul lucru pe care ar trebui să-l facă din acest document este că chiriașul a transferat proprietarul închiriat locatorului.
Studiu de caz: instanța a recunoscut semnarea părților de acces actul pentru reparații nu este contrară legii, din cauza conținutului său, acest document a fost un act de acceptare și de transfer al bunului închiriat
În acest caz, documentul privind transferul proprietății părții la contract a fost numit actul de admitere. Instanța a recunoscut că titlul acestui document nu contează. Principalul lucru este că documentul trebuie să conțină toate cerințele necesare și să reflecte renunțarea locației către locator.
În actul de acceptare-transfer, părțile prevăd, în general, următoarele condiții:
- cu privire la transferul de către locatar și acceptarea de către locator a bunurilor imobile care fac obiectul contractului de închiriere;
- privind transferul de bunuri imobile într-un stat în conformitate cu termenii contractului;
- transferul de proprietate situată pe premisa (de exemplu, aparate de aer condiționat și mobilier în clădire, structurile temporare pe teren), în aceeași stare și cantitate ca în momentul transferului de proprietate în contract;
- cu privire la transferul simultan cu obiectul de închiriere a tuturor accesoriilor de proprietate închiriată (de exemplu chei din spațiile nerezidențiale);
- absența oricăror pretenții din partea țării gazdă.
Un exemplu de punct de certificat de transfer, atunci când părțile nu au nici un fel de pretenții reciproc
Spațiile închiriate sunt transferate într-o stare satisfăcătoare. Instalatii sanitare si echipamente electrice. Revendicările privind starea spațiilor și proprietatea asupra acestora nu aparțin părții destinatare.
Cheile de la sediu în două exemplare au fost transferate de locatar la locator înainte de semnarea acestui act. "
În cazul în care spațiile sau bunurile situate în acestea sunt transferate într-o condiție inadecvată care nu respectă clauzele contractului, aceasta trebuie indicată în mod explicit în actul de transfer și transfer al bunurilor imobile. În cazul în care actul nu precizează deficiențe în proprietatea transferată, se va considera că proprietatea a fost transferată locatorului în stare bună.
Un exemplu al actului de transfer, când părțile au pretenții reciproce
Spațiile închiriate sunt transferate într-o stare de urgență. Daunele la sediul firmei sunt de 200 mii de ruble. Locatarul se obligă să ramburseze daunele în termen de două luni de la data semnării prezentei legi. "
Actul de acceptare și de transfer al bunurilor imobile la sfârșitul contractului de închiriere este întocmit și semnat în două exemplare, câte unul pentru fiecare dintre părți.
Întrebare: pot părțile din contractul de închiriere să excludă necesitatea transferului de bunuri imobiliare în cadrul documentului de transfer?
Răspunsul este nu, nu pot.
Regulile articolului 655 din Codul civil al Federației Ruse sunt formulate imperativ și nu permit ca contractul de închiriere să excludă necesitatea de a emite un act de acceptare și de transfer al bunurilor imobile sau al unui alt document de transfer.
Un exemplu din practică. instanța a recuperat de la locatar valoarea chiriei, indicând faptul că obiectul de închiriere trebuie returnat locatorului la sfârșitul perioadei de închiriere în temeiul actului de transfer și de acceptare a bunurilor imobile
Instanța a decis să colecteze chiria de la inculpat, motivată de lipsa dovezii privind restituirea proprietății închiriate după încheierea contractului de închiriere.
În recursul de recurs, pârâta a menționat faptul că părțile din contractul de închiriere au exclus obligația chiriașului de a restitui imobilul închiriat locatorului în baza certificatului de transfer de acceptare. Dovada utilizării proprietății după încheierea contractului de închiriere, în opinia pârâtului, nu era în acest caz.
Evaziunea locatorului de la semnarea documentului de transfer este considerată neîndeplinire a obligației de a lua proprietatea. Aceste reguli sunt stabilite prin alineatul (3) al clauzei 1 și clauza 2 din articolul 655 din Codul civil al Federației Ruse.
Bazat pe materiale cu sursă deschisă