Crede-ți ochii
Dacă te uiți la harta cadastrală Rosreestra poate da impresia că de-a lungul anilor, satul a schimbat puțin: adăuga până la mai mult de o duzină de case noi, în timp ce terenul este 112. De fapt, nu este. Desemnate pe halele cabane - există mai puțin de trei duzini - acestea sunt doar acele drepturi la care sunt emise în conformitate cu toate regulile. Cele mai multe dintre celelalte părți ale casei sunt de asemenea acolo și trăiesc în ele, proprietarii pur și simplu nu se grăbesc să-și legalizeze proprietatea. Încă aproximativ o duzină de case sunt în diferite stadii de construcție și nedezvoltate rămân nu mai mult de 15 site-uri (toate acestea sunt achiziționate și deținute de către proprietarii privați). Cu alte cuvinte, aproape 80% din Zagorje este locuită.
Împingere la scară
construi în mod activ o „Zagorje“ a fost după instalarea utilităților: primii rezidenți temut că dezvoltatorul nu ține promisiunile și nici nu deține apă, să nu mai vorbim de gaz și electricitate limitată și drumuri. Dar nu, totul a fost făcut în cel mai bun mod, cea mai slabă legătură era doar drumurile. Ele erau pavate, dar nu erau asfaltate, ci doar pietriș. Ei au transformat destul de îngust (două mașini nu se dispersează), nu există trotuare, în loc să le pe ambele părți ale jgheaburi rutiere ape pluviale. Locuitorii strânși împrejmuiați de vecini prin garduri continue (mai ales din metal, din carton ondulat). Disponibil în teritoriul locuri de joacă publice sunt greu de folosit, și ciclism în jurul satului rar nu trece suprafața drumului. Toate acestea sporesc în continuare sensul diversității de dezvoltare, caracteristic tuturor așezărilor fără contract.
Foto: Yuri Li-bin, Kommersant
Dar există o centrală de alimentare cu apă și gaz. Singura problemă pe care fiecare proprietar trebuie să o facă în mod individual este sistemul de canalizare. Dar acest lucru nu este deloc dificil și nu foarte costisitor, în special având în vedere costul total al construcției de case. Și ei în "Zagorje" a crescut mare-mare - o medie de 200 de metri pătrați. m, deși în urmă cu șapte ani această scală nu părea să prezică nimic: în vilele disponibile la vremea respectivă, au existat, în cel mai bun caz, 120-130 de metri pătrați. m, sau chiar mai puțin. Acest fapt este interesant, deoarece opinia dominantă pe piața imobiliară este că odată cu apariția crizei, cumpărătorii au redus apetitul și s-au mulțumit cu clădiri mai compacte. Dar fie "Zagorje" iese din imagine, fie experții nu au dreptate, dar realitatea este că ei nu au economisit bani pe mărimea caselor.
Satul "Silver Horseshoe" - cel mai vecin din Moscova din cele patru testate. Se află la 15 km de șoseaua de centură din Moscova și este situat între Podolsk și Domodedovo în cotul râului Pakhra. La ultima noastră vizită aici a fost în plină desfășurare de lucru - deși el a lucrat constructor: pavarea rețelei de gaze, ceea ce face unitate de diversiune, construirea propria stație de epurare a apelor uzate pentru canalizare, ascunde fire electrice subterane, marchează viitorul drum. Dar casele nu au fost construite. Dar nu pentru că nu erau cumpărători. Aceasta a fost cererea dezvoltatorului: așteptați până când întregul sat este finalizat. Iar când au fost realizate aceste lucrări, satul a avut o poveste neplăcută. Împotriva constructor a fost un caz penal, și chiar dacă nu avea nimic de-a face cu construcția de „Silver Horseshoe“, pământul de sub sat, inclusiv deja vândute, a fost făcută arestarea, care a expus dezvoltarea în continuare a acestuia. Din fericire pentru sat și locuitorii săi, totul sa terminat cu bine: activ din arest a fost luată, cumpărătorii din drepturile de proprietate nu sunt încălcate, iar obiectul arată acum exact așa cum a fost proiectat.
În satul "Silver Horseshoe", prețurile au crescut peste șapte ani cu mai mult de o treime
Foto: Yuri Li-bin, Kommersant
Și sa gândit cu străzile largi, ale căror nume au fost împrumutate de la cântecul "Voi trece prin Abrikosova, opresc pe Grape". Pe trotuarele laterale ale drumului, separate de șosea de pământ. Toate străzile sunt bine luminate, dar nu există nici un fir suspendat: ele sunt subterane. Există mai multe terenuri pentru copii și sporturi mari, precum și o promenadă de lângă râu. Toate aceste obiecte sunt utilizate în mod activ, majoritatea gardurilor de aici nu sunt surd, multe lemn, sunt cu bare frumoase din fier forjat. Și acest lucru este interesant, ideea de a face garduri nu este impusă de dezvoltator: fiecare proprietar a ajuns la această decizie însuși. Ca urmare, în ciuda faptului că gardurile și casa (de altfel, chiar mai dimensionale decât „LED-ul“) este foarte diferit, satul arata armonios si nu arata ca „Shanghai“, care este, de obicei, de intimidare orice persoană interesată de proiect, fără a fi nevoie să contracteze pentru construcții.
În "Strawberry" există câteva duzini de propuneri pentru vânzarea de "locuințe secundare", parțial - cu energie electrică deja plătită. Și sunt mai dimensionale decât cele disponibile în prezent de dezvoltator (are o limită de 17 sute de părți), iar prețul este cu 11-15% mai mic decât cel "primar". Asta este, ei sunt clar expuși la o pierdere proprietarilor, dar totuși ei încearcă să le vândă. În plus, este posibil să cumpărați mai multe case, mai ales case de case sau blocuri de spumă, cu o suprafață de 120-200 metri pătrați. m în intervalul de prețuri 3.7-7.6 milioane ruble. Cele mai multe dintre ele au fost construite imediat pentru vânzare, dar nu se grăbesc să cumpere: unele proprietăți au fost prezente în domeniul imobiliar mai mult de doi ani.
Și, în sfârșit, „Petrovsky Park-2“, situată la 35 km de Moscova, pe autostrada Novorizhskoe în apropiere de satul Petru cel Mare, a fost singurul sat în cazul în care nu a fost posibil să se evidențieze dinamica prețurilor: nu este pus în vânzare un singur obiect. Satul este deja complet construit, există doar un singur sit pe care nu există încă clădiri, dar nu este de vânzare. Dar multe care sunt disponibile în "Novorizhskom" - o așezare gigantică pe 800 de site-uri, pe partea cealaltă a autostrăzii. În urmă cu opt ani, când a intrat doar pe piață, „Peter Park-2“ din său grav avariată: în neobișnuit pentru noi Riga noutate mare și relativ ieftină, fără un contract pentru a rula pe atât de mulți clienți ca asezarile competitorii trebuiau să reducă în mod semnificativ prețurile. În Petrovsky Park-2, de exemplu, a trebuit să reducem cu 12%. „Acest proiect a adus în jos întreaga piață în apropierea terenurilor, și pe o rază de 20 km și l-am omorât, - spune directorul de cercetare VESCO Consulting Tatiana Alekseeva.- Satele, unde ai putea cumpăra case gata făcute, nu au putut concura cu propunerile de dumping“ Novorizhskogo“, și, ca rezultat mulți au apelat la „Shanghai“. acum, practic oricine care a vrut să se alăture publicului de elită, ar putea permite să cumpere terenuri fără un contract și de a construi o casă. nu este surprinzător faptul că aproape jumătate din teren a fost pus în aplicare pentru primul an, de fapt, departamentul de vânzări Venue aivalis coadă de înregistrare a terenurilor, ați văzut dacă exclusivă a fost nu numai o scară de produs, prețul său scăzut, dar, de asemenea, strategia de vânzare: în primul rând, Villagio Estate au fost primii să plătească comisioane mai mari pentru agenții imobiliari, iar pe de altă parte, acestea au fost de vânzare a produsului în etapa zero. disponibilitate în detrimentul produsului finit - mai întâi clienții au fost duși la "Greenfield" sau "Riverside". "
Fără un contract involuntar
Primele așezări fără contract s-au dovedit a fi destul de reușite și chiar dacă nu au adus profitabilitatea dorită cumpărătorilor, nu și-au golit buzunarul. Cu toate acestea, este dificil să se prevadă succesul noilor așezări care au intrat pe piață în ultimii ani: prea mulți au apărut. Deși acest segment a reprezentat cea mai mare prioritate pentru clienți.
Un alt lucru este dacă această cerere este suficientă, astfel încât prețurile să înceapă să crească la o rată atractivă pentru investitori. Cel mai probabil - nu.
Cel mai important în canalul Kommersant în telegramă