• Cea mai recentă versiune a standardului BOMA face posibilă utilizarea unei zone care nu a fost considerată anterior ca parte a spațiilor închiriate, cum ar fi lobby-uri, camere tehnice, depozite, săli de sport etc. De asemenea, veți obține cele mai convenabile utilizări și desene informative ale fiecărui etaj.
• În timp ce chiriașii cresc chiria, doresc să aibă o idee clară despre zona în care locuiesc și despre factorii care formează chiria. În plus, aproape toți chiriașii străini sunt obișnuiți să lucreze cu metoda familiară de calcul a zonelor conform standardului BOMA, care joacă un rol important în încheierea contractelor.
• Standardul BOMA face posibilă compararea clădirii dvs. cu alte obiecte, deoarece acesta este cel mai răspândit standard din industria pe care se închiriază chiriile.
• Calcularea "BOMA" conform desenelor, atunci când clădirea este încă proiectată, vă va permite să determinați coeficientul obiectului viitor și să ajustați aspectul dacă clădirea nu corespunde cerințelor clientului.
Trebuie remarcat faptul că măsurătorile standard de stat Ruse a localurilor este ITO (Biroul de inventariere tehnică) a dezvoltat înapoi în Uniunea Sovietică, aceasta nu ia în considerare nevoile imobiliare comerciale, în special de cladiri moderne de birouri cu infrastructura bine dezvoltată, o masă de servicii și oportunități suplimentare furnizate de chiriaș. Prin urmare, standardul BOMA rămâne astăzi singura soluție.
Există o mulțime de subtilități, nuanțe, și, la prima vedere, puncte controversate în standard, una dintre cele mai dificile aspecte ale metodei este de a determina limitele corespunzătoare a spațiilor de închiriere. În cazul în care zona de ITO considerate minus coloane de perimetru, coloanele BOMA standard inclus în zona de închiriere și, în plus, locatarul plătește pentru suprafața pereților și grosimea pereților de separare a chiriașilor împărțit în mod egal între ele. Dintr-o multitudine de astfel de aspecte și determină factorul de construcție finală, sau cum este numit: coeficientul capitanului coeficient pierdere de spațiu, Etaj R / U Ratio, coeficientul eficienței utilizării zonelor. Prin urmare, este important să se facă calculul în strictă conformitate cu standardul.
Care este factorul de construcție?
De obicei, într-o clădire modernă de birouri, coeficientul are o valoare 1.05-1.25, și depinde de mai mulți factori, de mărimea grupului de intrare, lățimea scărilor, coridoare, holuri de lift, și așa mai departe. D. De exemplu, în cazul în care un chiriaș ocupă 100 de metri pătrați, apoi un coeficient egală cu 1,15, va plăti pentru 115 de metri. În consecință, valoarea coeficientului este mai mică, cu atât mai eficient sunt zonele și cu atât este mai mare factorul de atractivitate a obiectului pentru chiriaș.
Mai jos sunt termenii utilizați în standardul BOMA, care oferă o ocazie de a învăța elementele de bază.
Suprafața finisată (suprafața terminată) - înseamnă o suprafață de perete, tavan sau podea, inclusiv sticlă, pregătite pentru a fi utilizate de către chiriași, cu excepția grosimii materialelor de acoperire speciale, cum ar fi panouri, scînduri siding și / sau covoare.
Partea dominantă (porțiunea dominantă) - înseamnă o porțiune a suprafeței interioare a peretelui exterior continuu decorat al clădirii, care este de 50% sau mai mult din distanța verticală de la podea până la tavan la nici unul tochke.Esli predeterminat de suprafețe bordurate ale pereților constante exterioare ale clădirii nu este mai mult de 50% din verticală distanța de la podea la tavan sau dacă peretele exterior al clădirii nu este vertical, partea dominantă este considerată a fi suprafața fină internă a peretelui, unde se intersectează cu podeaua curată.
Zona de construcție brută înseamnă suprafața totală a clădirii construite. Această valoare nu este de obicei folosită în scopuri de închiriere.
Suprafața totală măsurată reprezintă suprafața totală a clădirii închisă de partea dominantă, cu excepția spațiilor de parcare și a platformelor de încărcare (sau a părților acestora) în afara liniei de construcție. Această valoare nu este, de obicei, utilizată pentru chirie și se calculează pe baza podelei.
Suprafața închiriată a podelei (suprafața de închiriat pe podea) este rezultatul scăderii principalelor deschideri verticale din această zonă de podea. Aceasta este, de obicei, o valoare fixă pe parcursul întregii operațiuni a clădirii, care rareori depinde de modificările dimensiunii și configurației coridoarelor.
Zonă utilizabilă (zonă utilizabilă) - înseamnă zona de măsurare a unui spațiu de birou, spațiu comercial sau spațiu public. Suma tuturor suprafețelor utile este egală cu suprafața utilă a acestui podea.
Zona de birou (zonă de birou) înseamnă o încăpere destinată în mod obișnuit plasării de către chiriașul a personalului și / sau a mobilierului, pentru care se efectuează o măsurătoare.
O zonă de vânzare cu amănuntul înseamnă amplasarea unei clădiri de birouri potrivite pentru plasarea unei podele de tranzacționare.
Zona publică a clădirii (clădire zonă comună) - este construirea facilități de servire a chiriașilor, o zonă care nu este inclusă într-un birou sau spații comerciale ale fiecărui chiriaș în parte. Aceste facilități pot include (dar nu se limitează la) principale și auxiliare holurile, spațiile atriumului la nivelul podelei finisate, rafturi zona de protecție, o sală de conferințe, verandă, sală de distribuitoare automate, zone de luat masa, centre de sănătate și sport, vestiare și dușuri, birouri, camere protecție împotriva incendiilor, complet închise curți în afara zidurilor exterioare, zone tehnice și de serviciu, cum ar fi spații complet împrejmuite cu echipamente de inginerie. Exclus din zona de parcare publică a clădirii, o parte a rampelor de încărcare în afara liniei clădirii și principalele deschideri verticale.
Suprafața utilă utilă (suprafața utilă a podelei) - înseamnă suma zonelor utile de sediu de birouri, spații comerciale și zona publică a clădirii pe podea. Valoarea spațiului util de pardoseală poate varia în timpul funcționării clădirii, coridoarele fiind extinse și reduse, iar podelele sunt reamenajate.
Suprafața totală a podelei (zonă comună de podea) - este plat pe podea, cum ar fi chiuvete, toalete, tabloul de distribuție, centrale telefonice, camere cu echipamente mecanice, holuri lift și coridoare publice, care sunt destinate în primul rând pentru a fi utilizate de către chiriași la acest etaj.
R / U (raportul dintre suprafața închiriată și suprafața utilă) coeficientul podelei (raportul podelei R / U) - înseamnă factorul de conversie al zonei utilizabile în zona principală de închiriere.
Zona de închiriere de bază constă într-o zonă utilă (spații de birouri, spații comerciale și zona publică a clădirii) și cota corespunzătoare a zonei publice. Zona principală de închiriere se calculează prin înmulțirea suprafeței utilizabile cu factorul de pardoseală.
Zona închiriată a unei clădiri (zona de închiriere a clădirii) - ar trebui să fie egală cu suma zonelor de închiriere pe toate etajele.
R / U (raportul dintre suprafața închiriată și suprafața utilizabilă) Raportul clădirii (raportul clădirii R / U) - înseamnă coeficientul care distribuie spațiile publice ale clădirii.
Suprafața de închiriere reprezintă o zonă utilă a unui spațiu de birou sau a unui spațiu de vânzare cu amănuntul, cu cotele lor respective în zona publică și în zona publică a clădirii.
R / U raport (R / U ratio) - înseamnă factorul de conversie, rezultând în utilizarea zonei închiriate a spațiilor de birouri sau a spațiilor comerciale.
Modificată standard BOMA
Dacă se face o modificare a standardului din anumite motive, acesta este considerat un standard BOMA modificat. Puteți să o modificați în mai multe moduri:
1. Clasificarea zonelor (de exemplu, balcoanele în conformitate cu standardul BOMA nu sunt închiriate, dar proprietarul și chiriașul pot decide de comun acord că balconul poate fi închiriat și, în consecință, este desemnat drept suprafață utilă).
2. Distribuția zonelor comune.
3. Măsurarea zonelor.
Prima metodă rezultă din necesitatea de a măsura clădirile industriale complet închise, în care există de obicei încălzire și aer condiționat.
Cea de-a doua metodă rezultă din necesitatea de a măsura clădirile industriale în climat cald, în care, în cea mai mare parte, structurile ne-perete. Simplitatea acestei tehnici a dus la faptul că este folosit pentru măsurarea unor clădiri industriale complet închise.
Majoritatea termenilor de bază sunt împrumutați din standardul BOMA pentru clădirile de birouri.
Pentru calcularea calitativă a zonelor conform standardului BOMA, documentația de construcție nu este întotdeauna suficientă. Toate clădirile au toleranțe diferite, care depind de vârsta obiectului, de tipul construcției, de calificarea contractantului etc. Adesea, se fac îmbunătățiri semnificative la fața locului, care nu sunt documentate. Cu toate acestea, uneori este suficient să verificăm cele mai importante dimensiuni pentru a evita situațiile dificile în viitor.
După măsurătorile clădirii, toate desenele sunt corectate conform dimensiunilor verificate și pe baza acestei documentații se face calculul conform standardului BOMA.
De asemenea, este foarte important să cunoaștem exact scopul funcțional al tuturor spațiilor din clădire.