Cerințele pentru înregistrarea obligatorie de stat a contractelor de înstrăinare au fost eliminate, fiind înregistrată doar transferul de proprietate asupra locuințelor. Lucrările au devenit puțin mai puțin, ceea ce înseamnă că a devenit mai ușor să faci un apartament în proprietate.
În special, procedura de efectuare a tranzacțiilor cu proprietăți imobiliare sa schimbat fundamental, iar cerința înregistrării obligatorii de stat a contractelor de înstrăinare a fost eliminată:
- contract de vânzare-cumpărare a unei locuințe (partea 2, articolul 558 din Codul civil al Federației Ruse);
- acordul privind donarea de bunuri imobile (articolul 574 partea 3 din Codul civil al Federației Ruse);
- contracte de închiriere (articolul 584 din Codul civil al Federației Ruse).
Ca parte a cifrei de afaceri a proprietății achiziționate în comun, cele mai interesante sunt tranzacțiile cum ar fi cumpărarea și vânzarea și donarea de locuințe.
Ar trebui să se țină seama de faptul că o listă clară și exhaustivă a tipurilor de locuințe este specificată în art. 16 din Codul locuinței RF (clădire rezidențială, parte dintr-o clădire rezidențială, apartament, parte a apartamentului, cameră).
În conformitate cu regulile anterioare de înregistrare de stat,
- drepturile de proprietate sau alte drepturi de proprietate (apariția, schimbarea și rezilierea) pentru proprietăți imobiliare rezidențiale (articolul 131 din Codul civil al Federației Ruse)
și
- Contractul de vânzare-cumpărare a unei locuințe ca tranzacție (partea 2, articolul 558 din Codul civil al Federației Ruse).
Consecințele juridice ale celei de-a doua dintre aceste reguli, care nu se aplică acum, au fost următoarele:
Cu alte cuvinte, mai devreme când vânzarea unei proprietăți rezidențiale a fost făcută autorității de înregistrare, aceasta trebuia să prezinte consimțământul notariatului celui de-al doilea soț:
- ca și cumpărarea unei locuințe (după cum sa efectuat o tranzacție înregistrată - articolul 35 alineatul (3) din Codul Familiei al Federației Ruse),
- și în vânzarea de locuințe (în primul rând, o tranzacție înregistrată a fost făcută și, în al doilea rând, a existat un ordin de înstrăinare - imobile rezidențiale - clauza 3 din articolul 35 din Codul Familiei al Federației Ruse).
Odată cu introducerea acestor modificări în Codul civil pentru tranzacția de cumpărare și vânzare a spațiilor acordul notarial al celuilalt soț la organul de înregistrare apare numai în cazul vânzării de bunuri (pe baza tranzacției de eliminare a bunurilor dobândite în comun - Clauza 3, articolul 35 din Codul Familiei .. ).
Dacă luăm în considerare tranzacția de cumpărare și vânzare de locuințe în ceea ce privește achiziționarea, cererea va fi deja supuse regulilor alin. 1, alin. 2, art. 35 din Codul Familiei al Federației Ruse: posesia, utilizarea și eliminarea proprietății comune a soților efectuate de comun acord între soți, cu comiterea unuia dintre soți a tranzacției de către ordinea proprietății comune a soților se presupune că acționează cu consimțământul celuilalt soț. Aceasta este, atunci când cumpără o casă în scris acordul notarial al soțului autorității de înmatriculare să prezinte nu mai este necesară - un astfel de acord, pe baza normelor de la alineatul 1, punctul 2 al articolului ... 35 din Codul Familiei al Federației Ruse este asumat implicit. Normele paragrafului 3 al art. 35 din Codul Familiei al Federației Ruse cu achiziționarea de proprietate nu va face obiectul cererii, deoarece nici Comisia a înregistrat tranzacția, orice blocare a pieței nu va avea loc.
2) În conformitate cu anterior norme eficiente, atunci când cumpărarea și vânzarea de spații rezidențiale supuse înregistrării de stat și pentru tranzacție, în orice caz, necesită notarial consimțământul celuilalt soț, respectiv, sub rezerva aplicării normei n. 3 al art. 35 din Codul Familiei al Federației Ruse: soțul al cărui consimțământ notarial la comiterea tranzacției nu a fost primit, dreptul de a solicita recunoașterea tranzacției nulă și neavenită în instanța de judecată în termen de un an de la ziua în care a știut sau ar fi trebuit să știe de comiterea tranzacției.
Asta este, înainte, în cazul în care soțul a dorit să conteste tranzacția cu locuințe comise de al doilea soț, se bazează pe această regulă, în termen de 1 an de la data descoperirii faptelor tranzacției în cauză ar putea contesta în instanță, cu cazul de cumpărare, și în cazul vânzării de locuințe - la unul și aceleași reguli de clauza 3 din articolul .. 35 din Codul Familiei al Federației Ruse.
Acum, atunci când consimțământul notariatului celui de-al doilea soț este furnizat numai atunci când vinde imobiliare rezidențiale, respectiv, o astfel de procedură este posibilă numai în cazul contestării vânzării de locuințe pe motiv de dezacord pentru încheierea contractului relevant.
Într-o situație de a contesta achiziționarea de bunuri imobiliare rezidențiale, în cazul în care se presupune acordul implicit al celuilalt soț, pentru a merge în instanță este reglementată de alin. 2, art. 35 din Codul familiei: tranzacție efectuată de către unul dintre soți de ordinea proprietății comune a soților poate fi declarat nul de către o instanță întemeiată pe lipsa consimțământului celuilalt soț numai la cererea sa, și numai în cazurile în care se dovedește că cealaltă parte la tranzacție știa sau ar trebui să aibă Aflați despre dezacordul celuilalt soț pentru tranzacție.
Practica aplicării acestui standard elocvent demonstrează că este incontestabil să se demonstreze în instanță că cunoașterea cumpărătorului a dezacordului celui de-al doilea soț despre tranzacție este aproape imposibilă.
3) În conformitate cu normele aplicate anterior, partea 2 a art. 558 din Codul civil al RF, contractul de vânzare-cumpărare a unei locuințe a fost supus înregistrării de stat și a fost considerat a fi încheiat din momentul înregistrării.
Prin urmare, chiar și atunci când semnat de toate părțile implicate în tranzacție de cumpărare și contractul de vânzare cu actul de transfer și de acceptare omisiune Rosreestra Oficiul pentru acțiuni de înregistrare, contractul este considerat în continuare nezaklyuchonnym și afacere - nesovershonnoy. Un astfel de tratat nu era supus recunoașterii și protecției juridice de către stat.
4) Conform pct. 22) punctul 1 al art. 333.33 din Codul Fiscal al Federației Ruse, se percepe o taxă de stat de 1.000 de ruble
- pentru înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate imobiliară;
- pentru înregistrarea de către stat a contractelor de înstrăinare a bunurilor imobile.
Odată cu abolirea înregistrării de stat a contractelor de vânzare și cumpărare de bunuri imobiliare rezidențiale, a doua dintre aceste taxe nu este percepută. Plătiți numai taxa de stat pentru înregistrarea de stat a dreptului de proprietate, care apare atunci când tranzacția de cumpărare este efectuată de cumpărător (în consecință, obligația de a plăti o are la cumpărător).
Cu toate acestea, cu eliminarea înregistrării de stat a contractelor de vânzare de bunuri imobiliare rezidențiale astăzi este posibil ca atunci când contractul de vânzare (de exemplu, suport de hârtie de afacere), după ce trece prin gestionarea Rosreestra și înregistrarea transferului de proprietate către cumpărător nu va avea nici timbre, sigilii sau alte atestări.
Și anume, în cazul în care tranzacția a fost efectuată fără înregistrarea ipotecii (de exemplu, calculul a fost realizat integral, fondurile de credit nu sunt implicate), astfel încât ștampila privind înregistrarea de stat a gaj (ipoteca), cu privire la orice copii ale contractului nu vor fi. O ștampilă privind înregistrarea proprietății cumpărătorului este ștampilată pe copia contractului care i se eliberează. În consecință, vânzătorul după tranzacția va primi de la autoritatea Rosreestra o copie a contractului, fără nici o mărci organism public, confirmând că a existat înstrăinarea de bunuri imobile. Pur și simplu, vânzătorul va avea un contract de vânzare în aceeași formă ca înainte de a se preda Administrației Rosreestr.
In practica mea au existat câteva cazuri în care vânzătorii fost de acord cu cumpărătorii de bunuri imobiliare la tratat în sine a cedat în Rosreestr în număr mai mare decât, de fapt, este necesar. „Extra“, o copie a termenilor contractului care urmează să fie emise către cumpărător (respectiv, acesta va fi ștampila privind înregistrarea transferului de proprietate) - astfel încât oamenii erau ciudate și neliniștiți pentru a obține după ce documentul deal „gol“ (mai târziu, așa cum a fost cumpărători clare a dat o copie "suplimentară" mâinilor vânzătorului).
Cu toate acestea, situația descrisă - o ilustrare a modului în care prima dată după eliminarea dublei înregistrare a cumpărarea și vânzarea de bunuri (înregistrarea și transferul de proprietate, iar tratatul în sine) oameni care sunt obișnuiți cu un anumit sistem de astfel de tranzacții, cu teamă și neîncredere a luat noi reguli care săvârșesc activități de înregistrare .
În mod logic, această reformă este așteptată de mult timp: de fapt, există o dublare a acelorași acțiuni cu același scop - și înregistrarea drepturilor de proprietate imobile. În aceeași perioadă de tranziție, pur și simplu, să înțeleagă în mod clar ce apar modificări semnificative ale ordinii de astfel de tranzacții, în comparație cu practicat anterior de cumpărarea și vânzarea de sisteme de locuințe, precum și să își cunoască drepturile și responsabilitățile ce le revin în domeniul cifrei de afaceri imobiliare.
Lista actelor normative utilizate: