Astăzi, în Rusia, mai mult de 80% din locuințele noi sunt construite cu implicarea fondurilor cetățenilor în cadrul acordurilor de capitaluri proprii.
În toate regiunile țării există mai mult de 800 de proiecte de construcții înghețate, numărul de co-investitori înșelați (prin calcule diferite) este de 80-150 mii de persoane.
La mitinguri și proteste fraudate investitorilor pe tot Rusia suna la fel: funcționarii renunțe la ele, nimeni nu crede victimele fraudat investitorii, neterminat a devenit un lucru obișnuit în țară se întâmplă haos.
În timp ce autoritățile locale lucrează cu un nou dezvoltator, selectat pe bază de concurs pentru a înlocui pe cea veche, lipsa / faliment / hoață până când încetează în construcție, apare site-ul de construcție navayal cu noi dezvoltatorii fără scrupule și noii fraudat investitorii imobiliari.
În diferite regiuni ale Federației Ruse există motive diferite pentru afacerea nefinalizată și problema corupătorilor frauduloși, însă soluția la această problemă constă în două părți:
- salvați deja fraudat co-investitori - pentru a termina neterminat,
- Nu lăsați înșelați noii participanți la construcția comună de locuințe.
O poveste separată - falimentul companiilor - dezvoltatori în construcția de locuințe comune. Care este istoria SU-155, când mai multe zeci de mii de co-investitori au plecat fără locuință.
Liderii privind numărul investitorilor fraudate apoi au fost regiunea Moscova (13.000 familii), St. Petersburg (7700 familii), regiunea Samara (7300 familii), Novosibirsk Region (4355 familii), precum și regiunea Krasnodar (2500 familii). Aproximativ 90% dintre acționari au intrat în contracte cu dezvoltatorii de cumpărare de apartamente pe schemele de „gri“, mai degrabă decât 214 lege federală privind construirea în comun.
Registrul coinvestorilor fraudați
Oficialii locali au venit cu reguli, au aprobat o listă de documente pe care un acționar înșelător trebuie să le furnizeze pentru a intra în acest registru. Este ciudat că mulți deținători de interese nici măcar nu suspectează existența acesteia.
Frauda în construcția de locuințe
Legislația rusă este stabilită în direcția protejării drepturilor persoanelor fizice de la dezvoltatorii fără scrupule.
Cu toate acestea, nici asiguratorii, nici dezvoltatorii, nici deținătorii de dobânzi nu se grăbesc să asigure construcția prefabricată a locuințelor. Este clar pentru toată lumea că costurile vor cădea în întregime pe umerii consumatorului final, ceea ce va conduce în mod inevitabil la creșterea prețurilor la locuințe. Riscurile deținătorilor de dobândă chiar cresc, deoarece "capătul" va avea nu numai cu dezvoltatorul, ci și cu compania de asigurări.
Federal Legea 214-FZ reglementează strângerea de fonduri pentru cetățenii construirea în comun a clădirilor de locuit, prevede încheierea contractului de o construcție comună cu creșterea deținătorilor de capitaluri proprii ale drepturilor de proprietate asupra obiectelor de construcție și dreptul de proprietate parts comune în proprietate comună în comun într-o clădire de apartamente. De asemenea, prin lege înăsprit supravegherea companiilor de construcții a crescut responsabilitatea lor.
Cu toate acestea, majoritatea dezvoltatorilor au ignorat această lege, urmând modul de inventare a schemelor de bypass, lăsând acționarii privați de drepturile lor. Cel mai răspândit a fost contractul preliminar de vânzare.
Sensul acordului preliminar că deținătorii de interese promit să semneze contractul principal pentru vânzarea de apartamente finisate. după ce dezvoltatorul primește permisiunea, toate documentele necesare și completează casa. Adică, se angajează să vândă apartamentul în viitor. Conform contractului preliminar încheiat cu firma, toate apartamentele sunt listate nu pentru co-investitori specifici, ci pentru dezvoltatori.
Dezvoltatorul încheie cu participanții la construcția comună un contract preliminar de vânzare, formalizează dreptul de proprietate asupra apartamentului și apoi îl vinde coinvestorilor. Dar dezvoltatorul primește banii de la cumpărător în baza contractului preliminar de vânzare-cumpărare - apartamentul este plătit integral la momentul încheierii sale, și nu atunci când se pare fizic.
Contractul preliminar de vânzare (spre deosebire de cel principal) nu face obiectul înregistrării de stat, ceea ce înseamnă că nimic nu împiedică dezvoltatorul să ia bani de la co-investitori și apoi să semneze mai multe contracte pentru același apartament. Dezvoltatorul nu dă nici o obligație de a construi o casă până la o anumită dată.
Dezvoltatorul trebuie să acționeze în strictă conformitate cu FZ-214. Toate celelalte scheme sunt ilegale. În cazul în care dezvoltatorul atrage banii acționarului prin lege - nu există nici o "înșelăciune". Dar acest lucru este valabil numai din punctul de vedere al "legislației actuale". Economia și "legea actelor" nu coincid întotdeauna.
Cu câțiva ani în urmă, falimentul dezvoltatorului a fost considerat un scenariu foarte nedorit din punctul de vedere al protejării intereselor coinvestorilor fraudați. După modificarea Legii federale "Cu privire la insolvență (faliment)", persoanele fizice au fost retrase la un rând separat de creditori, co-investitorii fiind recunoscuți ca participanți deplini la procedurile concurențiale.
Acum neterminate și terenul poate fi alocat pentru a fi transferat participanților HBC sau HOA. Anterior, deținătorii de dobândă nu aveau acces la fonduri din vânzarea de garanții, acum le-au primit. A existat posibilitatea de a rambursa datoriile către deținătorii de acțiuni, atât în numerar, cât și prin transferarea către acestea a apartamentelor sau a obiectelor de construcții neterminate.
În primul rând, noua legislație permite părților interesate să gestioneze procesul de faliment. Prin mărimea creanțelor incluse în registrul creditorilor, deținătorii de acțiuni dezorganizate au început să piardă la persoanele juridice care cumpără apartamente în stadiul de excavare în vrac.
În al doilea rând, instanțele au refuzat să includă cumpărători de apartamente în registrul creanțelor creditorilor, în cazul în care apartamentul este pus în aplicare, nu direct, ci prin intermediul unor părți terțe legate de acordurile de investiții prevăd, de exemplu, să plătească pentru un contract de apartament. Deținătorii de drepturi, în acest caz, de către instanțele astfel cum rezultă din drepturile contractantului. Și în cazul în care contractantul nu a avut astfel de drepturi, investitorii imobiliari se află într-o poziție vulnerabilă.
În al treilea rând, există o serie de contradicții legislative. Pe legea actualizat privind falimentul, investitorii imobiliari trebuie să fie îndeplinite, în ordinea de prioritate în ceea ce privește creditorii faliment. Indiferent de ordinea în care dreptul de a primi 60% din prețul de achiziție (dacă este pus în aplicare) sunt creditori, care pot fi atât de bănci și investitori imobiliari garantate (în cazul în care contractele de capital încheiate în conformitate cu 214-FZ). Cu toate acestea, problema constă în faptul că condiția includerii cerințelor deținătorilor de capitaluri proprii creanțelor creditorilor de registru este încetarea contractului de capital, care, la rândul său, atrage după sine încetarea gajului. În acest scenariu, banca creditorului ipotecar dreptul de preempțiune pre pentru a primi bani.
Construcția de case de locuit a fost amânată pentru o perioadă nedeterminată din cauza lipsei de fonduri, lipsa unui număr suficient de investitori, problemele cu coordonarea erorilor de documentare sau de inventar în proiectul de factori vin la lumină în timpul construcției de probleme suplimentare, obiecțiile rezidenților locali împotriva construirii într-un anumit loc, etc.
Cum de a rezolva problema "co-investitorilor înșelați".
În diferite regiuni ale Rusiei, problema frauduloasă a co-investitorilor este rezolvată în moduri diferite. Firește, în cazul în care se construiesc mai multe locuințe, există mai multe probleme cu construcția incompletă. Liderii în numărul coinvestorilor fraudați sunt Regiunea Moscova, Sankt-Petersburg, Regiunea Samara, Regiunea Novosibirsk și Teritoriul Krasnodar.
Cele mai rapide apartamente sunt oferite de locuitorii regiunii Samara, regiunii Moscova și Tatarstanului. Problema coinvestitorilor fraudați a fost complet acoperită în șase regiuni (regiunile Altai, Karelia, Astrakhan, Volgograd, Kostroma și Penza).
Munca pentru a salva "co-investitorii fraudați" poate fi împărțită în două etape:
- la nivel legislativ, să excludă "schemele gri" de construcție comună.
- se dezvoltă instrumente pentru finalizarea construcției și punerea în funcțiune a proiectelor de locuințe abandonate.
Potrivit Ministerului Dezvoltării Regionale, există mai multe modalități de a rezolva problemele coinvestatorilor fraudați:
Experții în domeniul construcțiilor de locuințe sunt de acord că problema globală ar trebui rezolvată imediat în mai multe direcții:
Fundația pentru protecția participanților la construcția comună
Președintele ordona lista citi: „Luați în considerare daunele cetățenilor afectați, incluse în registrul cetățenilor, ale căror fonduri atrase pentru construirea de clădiri de apartamente și ale căror drepturi au fost încălcate, cu fondul, care este format în detrimentul contribuțiilor obligatorii ale dezvoltatorilor, atragerea de fonduri din partea participanților la construcții în comun “.
În mod separat, legea definește regulile de alocare a dezvoltatorilor la fondul de compensare, precum și regulile de plasare, investire și utilizare a resurselor fondului.
Deducerile dezvoltatorilor vor fi transferate în contul bancar al fondului de compensare în cuantum de 1% din valoarea fiecărui contract de participare la construcția comună. Dacă, în falimentul dezvoltatorului, fondul nu are suficiente fonduri pentru a plăti rambursarea către toți deținătorii de acțiuni, banii vor fi trimise pentru a-l ajuta financiar pentru a finaliza construcția.
Fondatorul fondului este Ministerul Construcțiilor, Locuințelor și Serviciilor Comunale. Minstroy va monitoriza, de asemenea, deducerile dezvoltatorului și utilizarea în continuare a resurselor fondului.
Gestionarea fondului de compensare stabilit pe baza ONG-ului "Fundația pentru un Institut Unificat de Dezvoltare în Locuințe" va fi Agenția pentru Împrumuturi Ipotecare și Locuințe (AHML).
Resursele Fondului, în caz de faliment al dezvoltatorilor, vor fi trimise pentru finalizarea construcției unei locuințe sau plata despăgubirilor către deținătorii de acțiuni.
În ceea ce privește dezvoltatorii lipsiți de scrupule, la decizia tribunalului arbitral trebuie introduse proceduri care trebuie aplicate în caz de faliment.
Zburați zbura:
Noua lege este concepută pentru a spori cerințele pentru asigurătorii de construcție comună, dar, în același timp, dezvoltatorul încă nu poartă răspundere față de deținătorii de capitaluri proprii, iar asigurătorii în aceste condiții nu sunt gata să accepte astfel de riscuri pentru asigurare.
Scurt rezumând cele de mai sus,
problemele frauduloase ale co-investitorilor sunt rezolvate pe măsură ce devin disponibile,
dar - nu imediat, și - nu peste tot,
și numai după intervenția presei sau a instrucțiunilor președintelui.
Bazat pe materialele mass-media rusești
CONSTRUCȚIE PARȚIALĂ
