Tipuri de probleme atunci când vindeți un apartament
Experții ne-au spus ce situații pot provoca dificultăți în vânzarea apartamentului de către proprietar și cum să le rezolve fără cheltuieli speciale. În total, au identificat 5 tipuri principale de obstacole, rapoartele Metrprice.
Complexe rezidențiale din Moscova
Refacerea ilegală poate, dacă nu privează posibilitatea de a vinde un apartament, apoi întinde în mod semnificativ căutarea timpului pentru cumpărători. Svetlana Birina, șeful Departamentului de Imobiliar al orașului "NDV-Real Estate", a atras atenția asupra faptului că, în general, astfel de obiecte pot fi vândute. În planul ITO, modificările neconfirmate ale apartamentului sunt marcate cu linii roșii, dar nu împiedică înregistrarea tranzacțiilor. Cu toate acestea, disponibilitatea acestora reduce semnificativ numărul celor care doresc să achiziționeze locuințe transformate neautorizate. În primul rând, astfel de apartamente nu vor putea solicita ipoteca. Băncile nu se angajează să aprobe împrumuturile pentru spații cu refacere ilegală. În același timp, alți cumpărători, ținând seama de oferta excesivă de pe piață, vor prefera opțiunea de problemă pentru o altă piață.
Potrivit partenerului de conducere al "Metrium Group" Maria Litinetskaya, orice apartament cu structuri non-standard sunt de obicei expuse timp de 2-4 luni mai mult decât cele tipice. Prin urmare, cu problema vânzării urgente, proprietarii sunt forțați să cedeze potențialilor nou-veniți la preț, stabilind o reducere. În unele cazuri, acesta ajunge la 20-30%. Cu toate acestea, uneori este mai avantajos pentru proprietar să scape de reabilitarea neobișnuită, după care să vândă apartamentul la costul total. Birina a precizat că uneori un apartament reconstruit poate aduce venituri suplimentare. Când munca de succes crește lichiditatea unui obiect, înseamnă și cere.
Este dificil de a vinde locuințe, care se află în ipotecare ipotecare cu banca. De multe ori, debitorii decid să schimbe apartamentul achiziționat sau complet de obligații față de creditorul gajist. Cu toate acestea, pentru aceasta este necesar să se obțină consimțământul băncii. În plus, acesta din urmă poate aproba unul dintre schemele de vânzare - cu sau fără taxă. Potrivit Litinetskaya, băncile adesea nu interferează cu vânzările imobiliare, dar li se cere să ramburseze împrumutul înainte de termen și numai apoi să încheie o tranzacție de cumpărare și vânzare. Ceea ce necesită prezența unui nou colonar cu bani "vii". În condițiile economice actuale, un astfel de mic, deci proprietarii trebuie să meargă pe reduceri.
În același timp, băncile au dreptul să nu înlăture sarcina sub formă de ipotecă dintr-un apartament. În acest caz, atunci când vânzarea toate obligațiile de credit ale proprietarului ipotecare va merge la noul proprietar. Aceștia din urmă pot primi, de asemenea, amenzi, penalități, acumulate de creditorul gajist față de debitorul anterior.
Obstacolele în vânzarea de locuințe sunt părțile terțe înregistrate la momentul tranzacției potențiale. O problemă deosebită este în legătură cu așa-numiți chiriași "veșnici". Aceștia sunt cetățeni care rămân înregistrați în apartament în timpul perioadei de privatizare și au renunțat la drepturile lor în favoarea altor chiriași. În conformitate cu legea rusă, în acest caz pot folosi imobilul pe o perioadă nedeterminată. Potrivit lui Birinoy, chiar și o reducere gravă nu va atrage cumpărătorii la un apartament cu un vecin înregistrat acolo pentru totdeauna.
Avocații și agenții imobiliari sunt de acord că este mai bine să nu cumpere locuințe, împovărat cu "refuseniks." În caz contrar, trebuie să fiți pregătiți pentru apariția lor în orice moment, în ciuda faptului că trăiesc în altă parte și sunt evacuați din acest apartament. Situații similare sunt examinate de instanță. Și cazurile sunt cunoscute atunci când el ia partea "refuseniks".
În același timp, experții spun că, în ciuda riscului acordului de a cumpăra proprietăți imobiliare cu sarcină, există metode de minimizare a acesteia. De exemplu, pentru a achiziționa o "refusenik" locuințe noi, echivalent cu cota pe care a plecat o dată, sau de a oferi compensații monetare. În al doilea rând, să obțină de la proprietarul anterior prezentarea contractului social anulat și declarația "refusenik", certificată de notar. În cazul în care ar trebui să se afirme că "refusenik" nu are nici o pretenție de a utiliza locuința și o parte din dreptul de proprietate. În contractul de vânzare, trebuie să vă înregistrați că "refusenik" are obligația de a se retrage din registrul de înregistrare și de a se muta într-un nou loc de reședință. În al treilea rând, chiar și după tranzacție, puteți recunoaște "refusenik", care și-a pierdut dreptul de a folosi locuințe prin intermediul instanței. Dar este necesar să se facă dovada că el a schimbat în mod voluntar locul de reședință și a renunțat la dreptul permanent de a folosi apartamentul.
În plus, potențialii cumpărători sunt puțin atrași de locuințe, recent moșteniți. După vânzarea de bunuri imobiliare pot apărea alți moștenitori cu o cerere pentru cota lor. Ca urmare, afacerea va fi contestată, iar apartamentul va trebui returnat. Parțial dintr-o astfel de imagine va salva asigurarea titlului. Acesta garantează consumatorului compensarea daunelor atunci când operațiunea este anulată.
În acest caz, singura metodă de ridicare a arestării este rambursarea datoriilor. Potrivit lui Литинецкой, instanța are dreptul de a aresta proprietate din diverse motive. De exemplu, din cauza întârzierilor în plățile ipotecare, al pensiei de întreținere sau al altor obligații private.
În concluzie, experții a subliniat că vânzarea obstacolul apartament poate veni înainte și de alți factori. preț excesiv de mari sau mici, starea proastă a obiectului sau de proiectare elaborat. Cu toate acestea, potrivit experților, aproape situații disperate să nu se întâmple. Ei recomanda proprietarilor de a-și coordona acțiunile în intenția de a pune în aplicare o carcasă cu starea existentă a pieței, pentru a evalua în mod obiectiv starea fizică și juridică a apartamentului și este de dorit pentru a scăpa de dezavantaje existente în avans, înainte de începerea căutării pentru potențialii cumpărători. Apoi, chiar și într-o criză va fi în măsură să scape de reduceri semnificative forțate.