Construcția unui mic hotel de o clasă suficient de înaltă va costa în fâșia centrală a Rusiei în 200-300 de mii de dolari. La Moscova, acest lucru va necesita cel puțin cinci milioane de dolari. Un astfel de obiect nu se va plăti înainte de cinci până la zece ani. Dar atunci va fi bine sa-i hranezi pe proprietar toata viata
Fațada pieței
Nu există o definiție clară a ceea ce este un mini-hotel. În Europa, acestea sunt hoteluri cu până la 50 de camere. În Statele Unite, un mic hotel are maximum 150 de camere. În Rusia, mini-hoteluri sunt, de regulă, obiecte cu 10-100 de numere. Acestea pot fi amplasate atât în clădiri separate, cât și în pensiuni, unde se alocă podelele pentru oaspeți. Există hoteluri foarte mici - cu 3-5 camere, situate în unul sau mai multe apartamente învecinate.
- Potrivit estimărilor noastre, mini-hoteluri ocupă nu mai mult de 5% din piața hotelurilor din Moscova pe totalul locurilor, - spune directorul executiv al Hotel Consulting Grupul de Dezvoltare (Grupul HCD) Alexander Lesnik. - Pentru comparație: în Londra, mini-hoteluri reprezintă 15% din piață. În mod oficial, în capitală sunt înregistrate circa 65 de mini-hoteluri, dintre care cele mai multe sunt hoteluri de afaceri și de lux.
O imagine similară este în Sankt Petersburg: ponderea hotelurilor mici este aici de 5-6%. Potrivit experților mini-hotelului St. Petersburg "Alexander House", în capitala de nord există 60 de hoteluri mici. Piața hotelieră a revigorat în mod semnificativ în ajunul sărbătorii aniversării a 300 de ani, care a servit ca un impuls activării construcției urbane. Ca rezultat, în ultimii cinci ani au apărut în Sankt Petersburg aproximativ 40 de mini-hoteluri noi.
- Suntem acum în orașul Yeisk ridicat de mai multe clasa mini-hoteluri de 3-4 stele, - spune proprietarul centrului de recreere, „Liman“ Anatoli Domnikov. - Nu este acasă cu banal "paturi", dar hoteluri mici cu drepturi depline, în cazul în care fiecare cameră are o baie separată, duș, TV prin satelit. De exemplu, când am început să construiesc baza mea, am decis să fac totul în prima clasă. Noi oferim clienților cu o gamă de divertisment, adoptat la stațiune: schi, ciclism de apă, acces la finlandeză de baie, grătar și feluri de mâncare de pește de mare, un operator turistic local.
Cea mai activă afacere hotelieră din sud se dezvoltă în zonele din Marele Sochi, Anapa, Gelendzhik. O caracteristică caracteristică a hotelurilor mici din Marea Neagră este faptul că proprietarii lor conduc de obicei o afacere "ilegală" pentru a nu se împovăra cu taxe suplimentare. În același timp, autoritățile locale, interesate de completarea bugetelor, depun toate eforturile pentru a forța proprietarii mini-hotelurilor să se înregistreze ca antreprenori individuali.
Serviciile mini-hotel se desfășoară, de asemenea, în orașele Inelului de Aur: Vladimir, Suzdal, Yaroslavl și altele.
Un loc separat printre hotelurile mici este ocupat de hoteluri mici din departamentele care au rămas încă din epoca sovietică, precum și de facilități noi construite pentru ei înșiși de către companiile mari. Aceste hoteluri servesc numai clienți corporativi și abia intra pe piață. Un grup de mini-hoteluri include, de asemenea, numeroase moteluri de mers pe jos pe marginea drumului, situate de-a lungul autostrăzilor federale. Cu toate acestea, "hoteluri" multe dintre ele sunt greu de numit. Arhitectura unor astfel de obiecte este punctul culminant al spiritului folcloric rusesc.
- În timpul uneia dintre călătoriile din țară, m-am dus să vizitez un motel complet neobișnuit pe marginea drumului, - își amintește Alexander Lesnik. - Imaginați-vă: autoturismele cu două compartimente din exterior se confruntă cu o cărămidă. Situația internă a acestor mașini este aproape intactă. Doar în unele ferestre ale coridorului există acvariu.
Mic, da eliminat
O caracteristică distinctivă și avantajul competitiv al oricărui mic hotel este o atitudine individuală față de fiecare client. În hoteluri uriașe, serviciul oaspeților este pus în aplicare. Dar asta nu-i place tuturor. Mulți oameni vor să se oprească acolo unde se pot simți ca acasă.
- Într-un mic hotel este mult mai ușor să creezi o atmosferă de confort acasă, - Irina Tambovskaya, directorul hotelului "Watercolor" din Moscova este sigur. - Aproximativ jumătate dintre clienții noștri sunt oameni care se opresc constant la noi, venind în afaceri în companii situate în cartier. Noi îi cunoaștem pe mulți după numele lor. Și putem să acordăm atenție tuturor, luând în considerare dorințele și obiceiurile individuale.
Turiștii și oamenii de afaceri apreciază foarte mult când hotelurile nu sunt situate la periferia orașului, ci mai aproape de monumentele arhitecturale, de centrele administrative și de afaceri. Hoteluri mici pentru a construi în astfel de locuri sunt cele mai simple - pot fi "punctate" pentru a construi pe terenuri mici sau pentru a le re-echipa pentru vile vechi.
"Acum cativa ani am facut asta", spune Alexander Zhukov, directorul general al mini-hotelului St. Petersburg "Casa Alexandru". - Mi-am vândut apartamentul meu mare, iar pe banii pe care i-am primit, am stabilit chiriașii apartamentelor comunale ale unui conac dărăpănat în centrul orașului. Apoi a făcut reparații și a transformat conacul într-un confortabil hotel de clasă VIP. Fiecare cameră este decorată în stil individual, are propriul sistem de tratare a apei și o cameră de boilere. Și în viitorul apropiat, am de gând să deschid un restaurant și să mă relaxez în club cu o baie japoneză și un masaj.
Hoteluri mici funcționează în aceeași gamă de prețuri cu hoteluri medii și mari. Prețurile dictează piața, care este unică pentru copii și pentru giganți. Prețurile depind numai de clasa mini-hotelurilor. Cu toate acestea, un număr mic de camere împing proprietarii de hoteluri mici pentru a maximiza prețul mediu de vânzare. Cu toate acestea, acest lucru nu promovează întotdeauna dezvoltarea afacerilor. La urma urmei, în domeniul ospitalității, este foarte important să menținem un echilibru între cost și calitate a serviciului.
Cât costă hotelul pentru a construi?
Dezvoltarea activă a segmentului de hoteluri mici se datorează faptului că piața imobiliară rezidențială și de birouri este deja suficient de dezvoltată și saturată. Și interesele multor investitori se îndreaptă spre afacerea hotelieră. Datorită creșterii activității de afaceri și turistice, cererea de servicii hoteliere este în continuă creștere, iar după aceea - prețurile. La Moscova, de exemplu, prețurile de cazare în hoteluri de lux au crescut recent cu 10% anual, iar prețurile pentru hoteluri de clasa business au crescut cu 30% anual. În segmentul hotelurilor ieftine, creșterea este și mai intensă. Cu toate că rentabilitatea investițiilor în afacerea hotelieră este prelungită în timp, acestea depășesc investițiile în domeniul imobiliar rezidențial și al birourilor în termeni de rentabilitate brute.
Construcția de hoteluri mici este mai puțin riscantă decât construirea de hoteluri mari și mijlocii. Aici puteți gestiona propriile fonduri fără a recurge la împrumuturi bancare. De exemplu, în Rusia Centrală poate construi o casă și să o doteze cu un hotel-mid-range mini pentru 3-50 $. Micul hotel de o clasă mai mare va costa 2-300 $. În acest caz, rentabilitatea afacerii mic hotel poate varia între 15-80 %.
La Moscova, guvernul de capital oferă un sprijin esențial dezvoltării afacerilor hoteliere, inclusiv a celor mici. În ultimii ani, au fost emise mai multe decrete și ordine, în care s-au identificat pași specifici în această direcție, inclusiv transferul de hoteluri departamentale ineficiente în categoria micilor mini-hoteluri private. Numai în districtul administrativ central al capitalei sunt rezervate mai mult de 15 site-uri pentru construcția de hoteluri.
Cu toate acestea, cei care doresc să investească în construcția de hoteluri mici din Moscova sunt mult mai mari și nu există destule terenuri adecvate pentru toți. Mai exact, lipsa parcelelor se simte doar pe piața imobiliară de capital primar. Puteți găsi cu ușurință un site pe piața secundară, dar costul va strica entuziasmul oricărui investitor. Când vânzătorii cer 7-8 milioane de dolari pentru terenuri, atractivitatea investițională a proiectului hotelier se estompează instantaneu.
- O opțiune acceptabilă poate fi aceasta, - conduce calculul Alexander Lesnik. - Construirea și amenajarea unui mic hotel de dimensiuni medii pentru 50 de camere din Moscova sau St. Petersburg va costa investitorul aproximativ 5 milioane de dolari, luând în considerare achiziționarea unui teren pe piața secundară. Pregătirea autorizațiilor durează de obicei cel puțin un an, plus un an - pentru construcții. În plus față de numărul de camere, acest hotel are de obicei un restaurant, un mic bar, o sală de conferințe și un centru de afaceri. Banii investiți nu vor fi returnați decât cinci ani mai târziu. Dacă, la construcție, a fost luat un împrumut bancar, luând în considerare plata dobânzilor, procesul de returnare a proiectului se va întinde pe o perioadă de șapte până la opt ani.
Cu toate acestea, așii hotelierilor reușesc să returneze investițiile închise mai devreme, din moment ce această sferă de servicii rămâne destul de închisă și netransparentă. Mai rapidă mini-hoteluri de înaltă clasă (4-5 stele), de asemenea, plătesc pentru ei înșiși.
Acordarea de licențe pentru afacerile hoteliere de la Moscova a fost anulată, iar în alte regiuni ale Rusiei nu a fost niciodată. Licența va necesita doar un bar sau un restaurant la hotel - pentru comerțul cu alcool. Certificarea serviciilor hoteliere pentru atribuirea clasei hotelului - "3 stele", "4 stele" - este de natură pur voluntară. Dar în țara noastră, în același timp, există cinci sisteme de certificare, ceea ce creează o anumită confuzie.
"Prin promovarea proiectului nostru, am folosit metoda" vânzărilor personale ", - Alexander Zhukov își împărtășește experiența. - De regulă, totul a început cu un apel către compania interesată. Am aflat cât de mult au fost interesați de serviciile noastre și apoi au trimis sau au transmis materiale tipărite despre hotelul "Alexander House". După aceea, reprezentanții companiilor au fost invitați să viziteze casa - astfel încât primele noastre contacte de afaceri au fost legate.
De ce depinde succesul?
Bunăstarea afacerii hotelului depinde în mare măsură de personal. Trebuie să fie tipărită, instruită și în permanență "actualizată". Și forțele mici nu pot face decât în hoteluri ieftine. În hotelurile de clasă business (3 stele), personalul ar trebui să fie același cu numărul din hotel. Și în hoteluri de 4-5 stele numărul personalului depășește numărul de camere.
- Din păcate, astăzi nu există suficient personal calificat, - spune Alexander Zhukov. - Acest lucru se datorează faptului că deseori angajatul unui mic hotel este unul din mai multe persoane: trebuie să fie capabil să efectueze munca atât a administratorului, cât și a servitoarei, să cunoască o limbă străină. Și nu există instituții de învățământ care să pregătească personal special pentru a lucra în mini-hoteluri.
Hoteluri mari în "sezonul mort" trebuie să scape de personal inutil, să reducă volumul de achiziții de produse pentru restaurante și room service. Hoteluri mici depind de sezonalitate mai puțin, și acesta este avantajul lor mare.
- Indicele de încărcare anuală pentru hoteluri mici din Moscova este mai mare decât pentru cele mari, - confirmă Irina Tambovskaya de la hotel "Watercolor".
Problema off-sezonului pentru hoteluri de pe litoralul din sud este mai clară. Aici, antreprenorii trebuie să caute diferite modalități de a le rezolva.
"Avem un sanatoriu minunat cu noroi vindecător în Yeisk", spune proprietarul centrului de agrement "Liman" Anatoly Domnikov. - Există un serviciu - tratament pentru kursykam. Prin urmare, intenționăm să facem acest lucru: invităm pacienții să trăiască împreună cu noi și procedurile pentru a merge la un sanatoriu. Dacă reușesc să distrug această direcție, atunci voi fi capabil să recrutez oaspeții nu numai vara.
Ca o modalitate de a atrage clienții în afara sezonului, hoteluri mari utilizează în mod activ reduceri pentru cazare. Hoteluri mici cu un număr mic de camere, nu este foarte profitabil. Cu toate acestea, reducerile sunt practicate de către ei.
CUM VĂ POȚI CÂȘTIGA?
Puteți conta pe acest rezultat atunci când operează un hotel de clasă medie din Moscova cu 50 de camere situate în centrul orașului. Calculul ia în considerare punerea în aplicare a 11500 de nopți la un preț mediu de vânzare al serviciilor de cazare de 89 $ per oaspete. Veniturile din vânzarea de servicii suplimentare (alimente, băuturi) nu au fost luate în considerare.
Calculul pregătit de Grupul HCD
SEGMENTUL HOTELURILOR DIN MOSCOVA DE NUMĂR DE CAMERE
Sursa: cercetare HCD Group
SEGMENTAREA HOTELURILOR MICI DIN SAINT-PETERSBURG PENTRU NUMĂRUL DE CAMERE
- De la 21 la 30 de numere - 28%
- De la 41 la 50 de numere - 22%
- De la 31 la 40 de camere - 9%
- Până la 10 numere - 15%
- De la 11 la 20 de numere - 26%
Sursa: cercetare a hotelului "Casa Alexandru"
mini-hotel, mini-hotel, business, plan de afaceri, plan de afaceri mini-hotel, plan de afaceri gata