Puteți vinde un apartament la doar șase luni de la moartea proprietarului. Cu toate acestea, moștenitorii trebuie uneori să vândă proprietatea înainte de data scadenței, chiar înainte ca ei să aibă dreptul să o dețină. Și operațiunile cu astfel de apartamente sunt angajate periodic. Deși în viitor o astfel de afacere poate fi contestată în instanță.
Vindem timp de 6 luni
Dreptul de a dispune de apartament apare la moștenitor în momentul deschiderii moștenirii - ziua morții moștenitorului. Din această zi, moștenitorul are posibilitatea de a dispune de proprietate - de a trăi într-un apartament sau de al închiria, de a plăti un "comunal" și așa mai departe. Dar nu vinde! Pentru a înstrăina un apartament, trebuie să îl formalizați mai întâi. Pentru a face acest lucru, moștenitorul trebuie să obțină un certificat de dreptul de a moșteni de la un notar, și apoi cu acest document să se adreseze la Biroul de Rosreestr pentru înregistrarea de proprietate.
Schema de înregistrare a apartamentului moștenit în proprietate arată astfel:- Deschiderea și acceptarea moștenirii;
- Notarizarea tuturor documentelor necesare;
- Eliberarea unui certificat de drept la moștenire;
- Înregistrarea proprietății apartamentului.
Puteți obține un certificat de moștenire nu mai devreme de șase luni de la moartea moștenitorului. Acesta este termenul stabilit de Codul Civil, astfel încât toți solicitanții moștenirii să își revendice drepturile. Se pare că vânzarea apartamentului este amânată timp de șase luni de la primirea știrilor despre moștenire. Dacă numai notarul nu emite un document înainte. Teoretic, el poate face acest lucru dacă moștenitorul aplică o declarație corespunzătoare.
Artem Denisov, managing partner al firmei de avocați Genesis:
„Moștenirea este prin lege și în certificatul va de moștenire poate fi eliberat înainte de expirarea termenului de șase luni de la data deschiderii succesiunii în cazul în care există dovezi credibile că, în plus față de persoanele care au solicitat eliberarea certificatelor și a altor moștenitori intitulat privind moștenirea sau partea corespunzătoare a acesteia nu este disponibilă. Fiabilitatea datelor este evaluată de către un notar în circumstanțele. În practică, acest lucru cauzează probleme semnificative. nu sunt definite criterii clare de includere a acestor date la încrederea în lege, astfel încât evaluarea lor notar fiabilitate se desfășoară. "
Datorită complexității analizei arborelui genealogic, notarul poate refuza să elibereze un certificat înainte de termen. În același timp, în cazul în care potențialul proprietar al apartamentului este cunoscut cu certitudine despre absența altor solicitanți de moștenire, moștenitorul poate începe să dispună de proprietate, care, de fapt, nu îi aparține încă.
Tatyana Safarova, avocat al Academiei de Științe "LiCom":
"Dreptul de proprietate asupra unui apartament, care trece în ordinea moștenirii, provine de la moștenitorul din momentul deschiderii moștenirii. Restul este problema designului. În cazul în care nu există alți candidați pentru acest patrimoniu, întrebarea este doar formală, așteptați șase luni de la intrarea într-o moștenire, obține un certificat de drept moștenire pentru a înregistra această tranzacție. "
După șase luni, moștenitorul va primi toate documentele pentru apartament, vânzarea apartamentului moștenit (în termenii mecanismului) nu va fi diferită de vânzarea vreunui altul. Dar, în timp ce dreptul de proprietate nu este formalizat, tranzacția de vânzare nu este deținută oficial (vânzătorul și cumpărătorul nu au documentele necesare pentru depunerea la Rosreestr). Cu toate acestea, în aceste șase luni vânzătorul poate cheltui pentru a găsi un cumpărător și a negocia cu el despre detaliile viitoarei tranzacții. În plus, experții recomandă vânzătorului să fixeze acordul primit în scris și chiar să facă un avans cu cumpărătorul.
Anna Mikushina, șefa departamentului de proprietăți rezidențiale al RK "TIM":
"Puteți încheia un contract de intenție, în cazul în care merită să se înregistreze că la anumite momente după intrarea în proprietate, vânzătorul se angajează să vândă apartamentul. În acest caz, numai intenția poate fi stabilită în contract. Aș sugera ca acest aranjament să fie fixat financiar. După cum arată practica, acordurile care nu sunt garantate financiar sunt foarte ușor de plecat. La redactarea unui document este necesar să ne gândim cu atenție la acele clauze ale acordului în care este vorba despre responsabilitate și ce se va întâmpla dacă una dintre părți refuză să-și îndeplinească obligațiile ".
Este adevărat că există o modalitate de a documenta acordul cu cumpărătorul, astfel încât legitimitatea acestuia să nu poată fi contestată în viitor este o mare întrebare.
Artem Denisov, managing partner al firmei de avocați Genesis:
"Teoretic, puteți încheia un contract preliminar. Cu toate acestea, până la primirea certificatului de drept de moștenire și de înregistrare a dreptului de proprietate, moștenitorul nu are încă dreptul de a dispune de proprietate. Prin urmare, încheierea unui astfel de contract preliminar, în opinia mea, poate fi contestată ".
Cumpărați moștenirea altcuiva
Pentru cumpărător, perioada cea mai riscantă pentru încheierea unei tranzacții de cumpărare și vânzare a unui apartament moștenit este exact primele șase luni. În această perioadă, apartamentul nu a fost încă în mod oficial înregistrat în proprietatea vânzătorului, iar rudele rămase au dreptul legal de a-și revendica drepturile asupra cotei moștenirii. Chiar dacă voința este lăsată, cercul moștenitorilor poate fi mai amplu decât pare la prima vedere. În mod tipic, "neînregistrați" sunt copii nelegitimi, rude cu o pondere mică sau cei care au dreptul la o cotă obligatorie în moștenire.
-
Deci, o parte obligatorie în moștenire este:
- Minorii sau copiii cu dizabilități ai testatorului (inclusiv cei adoptați);
- Copiii minori sau cu handicap ai testatorului (inclusiv cei adoptați)
- soțul și părinții săi incapabili (femei peste 55 de ani, bărbați peste 60 de ani, persoane cu dizabilități 3, 2, 1 grad (grupuri I, II, III);
- aflate în întreținere cu handicap (persoane care au cel puțin un an înainte de moartea testatorului, sub sprijinul său financiar complet sau primite de la un ajutor financiar el, dimensiunea care poate fi considerată ca fiind principala sursă de venit acelei persoane)
Participanții la piață recomandat cumpărătorului să se asigure că în contractul de achiziție preliminar a fost indicat în mod clar că vânzătorul se angajează să emită drepturi la apartament și apoi de a vinde facilitatea, și cu posibilitatea apariției altor moștenitori - să se întoarcă banii și să plătească pedeapsa
Rețineți că, chiar și după moștenitorul de a lua dreptul de proprietate acord cu profesioniști plat moștenite clasificate ca fiind riscante, pentru că nu există un termen oficial, după care a moștenit apartamentul pentru a cumpăra în condiții de siguranță. Șase luni mai târziu, numai rudele care știau despre moartea testatorului nu pot pretinde moștenirea. Iar cel care nu știa ce se întâmplă, poate restabili dreptul de a pretinde moștenirea. Adevărat, numai printr-o hotărâre judecătorească.
Situația este similară cu moștenitorii minori. În cazul în care, de exemplu, în distribuirea moștenirii au fost încălcate drepturile copiilor (de exemplu, nu ia în considerare interesele copilului nelegitim), apoi le-a stabilit un termen de șase luni, pentru tratamentul la notar, deoarece ajunge la maturitate.
Tatyana Safarova, avocat al Academiei de Științe "LiCom":
"Situațiile au fost diferite, uneori cu consimțământul tacit al tuturor rudelor, un moștenitor a făcut un apartament și la vândut, iar restul nu a pretins. Și după un timp, moștenitorii privați în ordinea juridică și-au restabilit drepturile ereditare și au revendicat proprietatea lor din partea moștenitorilor care și-au eliberat drepturile ereditare. În cele mai multe cazuri, care erau în practica mea, a fost posibilă soluționarea litigiului dintre moștenitorii lumii în detrimentul despăgubirii monetare pentru valoarea acțiunii ereditare. "
Există mai multe modalități de a minimiza riscurile de a contesta o tranzacție. Cea mai eficientă este asigurarea. Participanții la piață recomandă să asigure timp de trei ani riscul de pierdere a proprietății. Asigurarea titlului protejează drepturile cumpărătorului față de creanțele terților asupra obiectului imobiliar care a apărut înainte și după achiziționarea bunului. În cazul unui eveniment asigurat, cumpărătorul va primi suma specificată în contractul de vânzare. Costul asigurărilor variază între 0,3% -1% din valoarea contractului de vânzare, în funcție de "istoria" apartamentului. Compania de asigurări poate chiar să refuze cumpărătorul în asigurare dacă riscurile par excesive.
Există o altă metodă. Cumpărătorul poate oferi vânzătorului să scrie o declarație că toate disputele care ar putea apărea în viitor cu alți moștenitori, vânzătorul este de acord să se stabilească independent. Cu toate acestea, această formă de "căptușeală de paie" la unii experți cauzează scepticism.
Anna Mikushina, șefa departamentului de proprietăți rezidențiale al RK "TIM":
"Există multe opțiuni, unele fiind prevăzute în contractul de vânzare, că în cazul unei hotărâri judecătorești, vânzătorul este de acord să returneze astfel și astfel de bani într-o anumită perioadă de timp. După cum arată practica, toate aceste lucrări sunt scrise doar pentru confortul moral al cumpărătorului. Nu aduce nici un beneficiu practic. Vânzătorul poate să dea o astfel de obligație în nume propriu, iar în cazul în care există creanțe de la terți, vânzătorul nu poate garanta că acești moștenitori nu vor contesta tranzacția de vânzare. Astfel de cazuri sunt hotărâte în instanță. Ce decizie va lua în instanță, este dificil de prevăzut ".
Pentru cumpărătorul unui apartament recent moștenit poate exista o altă circumstanță neplăcută. În cazul în care apartamentul este vândut în primii trei ani de la înregistrarea în proprietate, vânzătorul este obligat să plătească o taxă de 13% la vânzare. De obicei, în astfel de cazuri, vânzătorul insistă să subestimeze costul unui apartament într-un acord de până la 1 milion de ruble pentru a se sustrage plății impozitului. Pentru cumpărător acesta este un risc dublu. Dacă atunci există moștenitori "neînregistrați", iar tranzacția va fi contestată, este posibil ca instanța să solicite vânzătorului să returneze numai suma specificată în contract. În plus, prețul subevaluat din contract poate împiedica în viitor cumpărătorul să primească o rambursare completă din asigurare. Cu asigurarea titlului, valoarea compensației se calculează pe baza valorii contractului de vânzare. Iar cumpărătorul riscă să se întoarcă de două ori sau de trei ori mai puțin decât plătea pentru apartament.
De obicei, cumpărătorii se gândesc să cumpere un apartament, primit de vânzător în moștenire, nu din cauza banilor, ci mai degrabă datorită simpatiei față de obiect în sine. Riscurile crescute de a cumpăra un apartament moștenit de regulă nu afectează prețul. Potrivit agenților imobiliari, costul subevaluat al unui apartament indică doar prezența oricăror probleme. Dar dacă abordați aceste tranzacții în ceea ce privește gradul de risc, atunci acestea pot fi diferite. Indiferent dacă obiectul merită efortul și temerile, cumpărătorul trebuie să decidă singur.