Proprietatea pe acțiuni până în prezent este o piatră de temelie atât în practica juridică cât și în viața civilă obișnuită. Aici între rude există adesea conflicte: citând clasicii, putem spune că problema apartamentului ne-a stricat într-adevăr. Problemele sunt create în principal în alocarea de acțiuni - cum să împărțiți și cum să împărțiți fără pierderi?
Impartire intr-un apartament: cum sa imparti un apartament in comun
Problemele încep, în principal, din cauza lipsei de înțelegere a două concepte fundamental diferite - proprietatea comună și proprietatea partajată. Pentru a separa aceste concepte, trebuie să fii cât mai atent posibil atunci când citești codul civil.
Luați în considerare situația: cetățeanul M. are o cotă în apartamentul privatizat. Vrea să o dau nepoatei ei. În același timp, M. confruntat cu faptul că, atunci când se aplică la un notar pentru înregistrarea unei tranzacții cadou, permisiunea de alți proprietari pentru tranzacție a fost necesară. Deși Codul civil al Republicii Kazahstan prevede că un cetățean poate să efectueze toate operațiunile cu cota sa, la discreția sa. Ce să faci într-o astfel de situație și care este problema?
Realitatea este că locuințele pot fi în proprietate comună cu definirea unei părți pentru fiecare participant (acesta este capitalul propriu) și în proprietate comună (fără a determina cota). În proprietatea comună, cel puțin formal, există cota dvs., dar din punct de vedere legal este definită doar ca procent sau fracțiune. De fapt, toți proprietarii pot folosi apartamentul pe picior de egalitate - trăiesc în el, folosesc băi, dormitor, cameră de zi și bucătărie etc. Prin urmare, este imposibil să-și vândă "cota" - aceasta trebuie făcută prin intermediul instanței. La urma urmei, de fapt, nu este clar - ce anume veți vinde, da sau schimba? O cotă? Dar cum și în ce mod se exprimă - ce este acest "site"?
Pentru a-și aloca cota, trebuie să se adreseze instanței împreună cu alți coproprietari și să transferați apartamentul din proprietate comună la o cotă comună. Veți fi determinat care parte a apartamentului vă aparține și puteți să o eliminați.
Prin urmare, pentru a-și dona cota, cetățeanul lui M. are într-adevăr nevoie, printr-o hotărâre judecătorească, să se retragă din proprietatea comună un apartament în proprietatea unei părți comune.
A doua opțiune este acordul de privatizare: locuința devine proprietatea comună a angajatorului și a membrilor familiei care locuiesc împreună cu el (inclusiv minorii și temporar absenți).
În sfârșit, a treia opțiune este locuința moștenită, care este împărțită în mod egal între moștenitori (din nou cu normele dreptului civil) sau prin voință, dacă are limitări.
Drepturile și obligațiile proprietarului unei părți dintr-un apartament
Dacă dețineți o cotă într-un apartament, amintiți-vă câteva nuanțe:
- dacă ați făcut îmbunătățiri în apartament - de exemplu, a făcut o bună reparație sau reamenajare, etc - atunci vă crește numărul de acțiuni. Prin urmare, păstrați toate încasările, contractul de reparații contractuale etc. astfel încât să puteți dovedi în instanță că ați plătit pentru îmbunătățiri și că acestea ar trebui luate în considerare atunci când vă evaluați cota;
- dacă nu puteți utiliza acțiunea dvs. - trăiți într-un apartament, atunci aveți dreptul să solicitați de la alți participanți care utilizează această proprietate, o plată echivalentă cu o acțiune sau altă compensație;
- dvs. și alți coinvestori li se solicită, proporțional cu cota lor, să plătiți impozite, taxe, alte plăți pe bunuri comune. Este mai bine să păstrați toate chitanțele, cecurile pe care le-ați plătit pentru locuința comună;
- dacă se vând cota copilului în apartamentul privatizat, părinții vor trebui să ia permisiunea autorității tutelare pentru tranzacție. Acest lucru va confirma faptul că familia este în siguranță și copiii vor locui împreună cu familia lor într-o altă locuință deplină, cu dreptul de proprietate etc.
Cum de a vinde o cotă într-un apartament
1. Obțineți consimțământul co-proprietarilor apartamentului comun
Pentru a face acest lucru, trebuie să obțineți consimțământul co-proprietarilor pentru tranzacția de vânzare-cumpărare - acesta trebuie să fie legalizat și înregistrat la autoritățile judiciare. În cazul în care o parte nu trebuie vândută, ci schimbată, donată, se aplică aceleași reguli. Dacă co-proprietarii nu sunt de acord cu vânzarea, nu puteți face o înțelegere. Și dacă o faci, va fi declarată nevalabilă.
Pentru a vinde sau a face orice alte tranzacții cu partea dvs. de locuință (de exemplu, donând o cotă) fără consimțământul coproprietarilor, trebuie să transferați proprietatea comună într-o cotă comună. Acest lucru se poate face pe baza unui contract de înstrăinare de la coproprietari, certificat de un notar sau printr-o hotărâre judecătorească.
2. Cereți coproprietarilor să cumpere cota lor
După ce proprietatea este transferată la o cotă obișnuită, conceptul de drept preferențial de achiziționare, ceea ce înseamnă că trebuie să oferiți mai întâi această cotă către coproprietarii dvs. Prețul pe care îl puteți stabili independent, dar trebuie să fie același pentru terțe părți și coproprietari.
Pentru a face acest lucru, trebuie să comunicați coproprietarilor în scris intenția lor de a vinde această parte a locuinței, indicând prețul la care doriți să faceți o tranzacție.
Și numai atunci când ceilalți "deținători de interese" din apartament refuză să cumpere, nu vor dobândi o cotă în decurs de o lună, îl puteți vinde oricăror străini.
Dacă nu raportați vânzarea unei mize coproprietarilor, atunci încălcați dreptul de preemțiune. În această situație, coproprietarii au dreptul în termen de 3 luni să solicite transferul drepturilor și obligațiilor cumpărătorului către aceștia.
Dacă dobânditorii vor să plece, apartamentul este evaluat, vândut, iar banii primiți sunt împărțiți în părțile corespunzătoare pentru fiecare dintre co-investitori. Dar, de asemenea, se întâmplă că unul dintre co-investitori nu dorește să-și vândă partea, iar utilizarea proprietății împreună nu este posibilă.
Apoi, problema este soluționată prin instanță: coproprietarii pot depune o plângere asupra divizării locuințelor și alocării unei acțiuni, cu plata unei compensații adecvate, către deținătorii de interese "însuflețite". Acest lucru se întâmplă cel mai adesea în cazul în care doresc să „dispersa“, cu dobândă deținătorilor de care nu mai locuiește la carcasă și, în același timp, are o pondere foarte mică în apartament, astfel încât prezența sa nu este fundamental. Ie în mod direct, chiriașul într-o procedură judiciară răscumpără pur și simplu o parte.
În general, drepturile de proprietate sunt inalienabile, iar instanța nu poate forța să vândă o acțiune - numai dacă această cotă este foarte mică.
Secțiunea unui apartament cu divorț
Cum să împartă un apartament în caz de divorț dacă există copii? Astfel, potrivit articolului 38 din Codul căsătoriei și al familiei, o instanță poate aloca acțiuni în beneficiul copiilor minori. Dacă vă împărțiți neprivatizate, și cumpărat de către părinți, un apartament, atunci un astfel de drept la cota de copii în proprietate nu este furnizat. Aici nu vorbim de acțiuni individuale pentru copii - instanța crește pur și simplu cota acelui părinte care va trăi împreună cu copiii.
Există o altă nuanță - dacă unul dintre soți a cheltuit proprietatea comună fără permisiune sau nu a primit venituri, acest lucru poate fi luat în considerare și de instanța de judecată. Cel mai adesea această situație se referă la familiile în care unul dintre soți suferă de dependență de droguri, alcoolism - dacă se poate dovedi, atunci instanța poate lua în considerare acest factor, iar "dependentul" va primi o cotă mai mică în apartament.
În același timp, instanța nu va reduce cota dacă motivele pentru absența muncii sunt respectuoase - boală, perioadă de criză, îngrijire a copiilor sau a rudelor care au cerut-o, menaj. Astfel de motive nu sunt considerate de instanță drept motive pentru "reducerea".
Pentru un apartament cumpărat înainte de căsătorie, primit prin moștenire sau ca cadou, nu se aplică dreptul de proprietate comună. Cu toate acestea, dacă un alt soț a investit bani în acesta - pentru reparații, reamenajare, finalizare etc. - atunci aceste sume vor fi suportate de acest soț în timpul divorțului. De asemenea, luând în considerare acțiunile este împărțită într-un apartament care a fost cumpărat în căsătorie pentru fondurile personale ale unuia dintre soți plus fondurile co-achiziționate.
Mai multe informații detaliate despre împărțirea bunurilor imobile în caz de divorț pot fi găsite într-un articol special.
Cum se împarte moștenirea?
În primul rând, moștenirea trece la persoane în condițiile succesiunii universale. Conform Codului civil, există mai multe transformări ale succesorilor (locuința este împărțită în părți egale):
- prima etapă - copiii testatorului (și cei care s-au născut în viață după moartea testatorului), soțul / soția și părinții. Acești oameni primesc o moștenire în părți egale. De asemenea, prin dreptul de reprezentare, nepoții și descendenții acestora pot moșteni casa;
- a doua etapă - dacă nu există moștenitori ai primei etape, atunci locuința trece la frați și surori cu drepturi depline și semi-rasă, bunica, bunicul (atât de tată, cât și de mamă). Dacă nu există frați și surori, atunci copiii lor - nepoții și nepoatele vor moșteni. De asemenea, locuințele sunt împărțite în părți egale;
- al treilea rând - funcționează, când nu există moștenitori ai primului și celui de-al doilea rând. Aceasta include mătușilor și unchilor nativi ai testatorului (primiți în părți egale), iar prin dreptul de reprezentare mătușa și unchiul sunt veri;
- moștenitori pentru așteptarea ulterioară - dacă nu toți moștenitorii descriși mai sus, atunci dreptul de a moșteni este obținut de rudele gradului trei, al patrulea și al celui de-al cincilea.
În primul rând, moștenirea trece la persoane fizice în termenii succesiunii universale. Conform codului civil, există mai multe linii de succesori.
Cota obligatorie în moștenire
- Copiii minori și copiii cu dizabilități ai testatorului;
- incapabilitatea soțului / soției și a părinților cu dizabilități ai testatorului.
Indiferent de voință, acestor rude li se alocă cel puțin jumătate din cota care le-ar fi fost datorată moștenirii conform legii.
Deci, de exemplu: Dl. Și, care are un apartament cu două camere. În testamentul său a avea un succesor în persoana fiului adult N. În același timp, există un tată cu handicap de A. K. Tată pe bună dreptate, cota obligatorie este alocată cel puțin jumătate din camerele din apartament, plus mobilier sau moștenitorului (fiul) trebuie să plătească despăgubiri bunicului său, valoarea echivalentă a cotei.
Dreptul la o cotă obligatorie în moștenire include, de asemenea, o parte din costul locuințelor, obiecte de uz casnic. Se întâmplă că există câteva puncte în voință care restricționează moștenirea persoanelor descrise mai sus. Apoi, aceste restricții sunt impuse numai în ceea ce privește partea care depășește cota obligatorie.
Un alt moment interesant, cu moștenire soția - dacă, de fapt, căsătoria a fost încheiată înainte de deschiderea moștenirii, cei doi nu locuiesc împreună pentru mai mult de 5 ani, instanța poate elimina un soț din moștenire. Cu toate acestea, trebuie demonstrat faptul de separare.
Dacă aveți nevoie de o consultare de specialiști, atunci vizitați secțiunea "Întrebări și răspunsuri".