Cumpărătorii de apartamente de pe piața secundară știu: nu este suficient doar să găsim o opțiune potrivită în toate privințele. De asemenea, este important ca tranzacția deja încheiată să nu fie contestată în viitor. Prin urmare, în lista serviciilor sale, agențiile imobiliare printre altele includ verificarea curățenia juridică a apartamentului.
Întrucât pe piață nu există două apartamente identice, nu există nicio schemă generală adecvată pentru toate cazurile de verificare a purității juridice a tranzacției. Prin urmare, puteți da doar o instrucțiune generală - cu ce să înceapă un astfel de test.
Atunci când experții vorbesc despre „afacere curat din punct de vedere“, ei înseamnă de fapt că tranzacția nu există nici un impediment legal, ca urmare a vânzării nu este interesele altora ar fi încălcate. Pentru a verifica acest lucru, agenții imobiliari au nevoie pentru a colecta toate documentele necesare pentru vânzare pentru a verifica dacă au probleme controversate care ar putea duce la invalidarea tranzacției în viitor. De regulă, o astfel de inspecție este împărțită în două etape: în primul rând, este testată temeinic faptul că proprietarul deține această proprietate prin ce drept. În al doilea rând, atunci când pregătește o afacere, agentul imobiliar verifică obligatoriu documentele pentru apartament și colectează informații despre istoria tranzacțiilor cu acesta în ultimii ani.
Verificați apartamentul
Istoria locuințelor
Concomitent cu verificarea proprietarilor actuale de apartamente, agentul imobiliar studiază tranzacțiile anterioare cu ea. Pentru a face acest lucru, puteți să comandați un certificat de arhivă de la compania de administrare sau de la Camera de Înregistrare. În cazul în care apartamentul a schimbat în mod repetat proprietarul, într-o astfel de referință va fi colectate așa-numita "istorie a apartamentului" - informații despre toate tranzacțiile cu ea. Numai proprietarul apartamentului sau reprezentantul său autorizat poate primi astfel de documente.
Colectarea de informații, experții recomanda să solicite date despre tranzacțiile pentru toate timpurile existența apartamentului, fără a se limita la o perioadă de trei ani - termenul de prescripție. „Deși termenul general de prescripție (perioada în care este posibil, pentru a merge la tribunal pentru a încerca să-și apere drepturile încălcate) de trei ani, care nu se oprește să demonstreze în instanță că începutul perioadei a început, de exemplu, nu de la data tranzacției, precum și cu mai târziu momentul (când a devenit conștient de încălcarea), pentru a dovedi că au existat circumstanțe suspendarea termenului de prescripție sau reducerea dreptului unei persoane la protecție. - explică avocatul companiei „Grant“ Ivan Batura. - Nimic nu împiedică să meargă în instanță în cazul în care termenul de prescripție a expirat, - instanța obligat să accepte cererea și începerea procedurii, deoarece statutul de limitări aplicate de către instanța de judecată numai la cererea părților în litigiu, a făcut înainte de luarea deciziei de către instanța de judecată. Adică inculpatul trebuie să dovedească acest fapt. Astfel, nu se poate, cumpararea sau vanzarea unui apartament, se bazează în întregime pe faptul că de la ultima tranzacție a avut loc mai mult de trei ani. - nu este un panaceu împotriva riscurilor "
Verificați vânzătorul
Al doilea document, care este verificat de către vânzător, este un certificat de proprietate asupra apartamentului. Al treilea punct obligatoriu este disponibilitatea documentelor de proprietate pentru locuințe, adică acele documente pe baza cărora a fost emis un certificat de proprietate. În această calitate, poate acționa și un contract de vânzare-cumpărare, barter, cadou, certificat de drept la moștenire, un contract de transfer al unui apartament în proprietatea cetățenilor.
Alegerea unui apartament pe piața secundară, printre altele, merită să se uite cât de des s-au schimbat proprietarii, deoarece mai puțini oameni au fost proprietari ai acestei proprietăți, cu atât sunt mai mari șansele cumpărătorului de a cumpăra un apartament fără probleme pe piața secundară. Și dacă există vreo îndoială cu privire la riscurile juridice, atunci, probabil, merită găsită o altă opțiune, mai ales că alegerea de astăzi este minunată. În acordul preliminar, în acest scop, este necesar să se prevadă un element separat de refuz al tranzacției dacă, în urma unui control legal, se descoperă circumstanțele care îl împiedică.
Dar chiar dacă ați colectat toate documentele necesare și ați verificat istoria apartamentului, nu veți primi toată asigurarea că tranzacția nu va fi niciodată contestată. "100% garantează că cumpărătorul va cumpăra un apartament fără riscuri, nu", spune Ivan Batura. - Dar undeva riscurile sunt minime, undeva justificate și undeva ridicate și, prin urmare, necesită securitate suplimentară. Consiliul, în astfel de cazuri, este unul - să găsească un avocat bun cu experiență în sectorul locuințelor, care este capabil să negocieze și să întocmească corect documente. Apoi, puteți fi în siguranță și puteți evita consumul inutil de nervi. "
Toate cele de mai sus sunt doar o listă generală de acțiuni întreprinse de specialiștii agenției, pregătirea unei înțelegeri și verificarea riscurilor juridice. Pe lângă acestea, în fiecare situație specifică, poate fi necesar să se verifice disponibilitatea unor documente suplimentare (de exemplu, permisiunea autorității tutelare, consimțământul soțului etc.). Deci, pentru un apartament moștenit de către vânzător, va fi inutil să aflăm dacă voința este legală și dacă drepturile altor moștenitori nu sunt încălcate. Pentru a identifica corect toate aceste puncte și pentru a proteja cumpărătorul de riscurile posibile și este sarcina principală a agentului imobiliar.
Revista "Imobiliare-Info" №1 (87). 28.01.10