Mai multe tipuri distincte de tranzacții de drept civil cu imobil: cumpărare, vânzare, schimb, donație, expropriere sub chirie, înstrăinarea ca urmare a participării la crearea de proprietate, închiriere, prin transfer în comodat (contractul de împrumut) persoanei juridice, transferul controlului, transferul ca o contribuție la activitățile comune în cadrul unui simplu contract de parteneriat, gaj (ipotecă).
Această listă nu include toate tranzacțiile imobiliare, deoarece există o serie separată de tranzacții, într-un fel sau altul legătură cu imobil (leasing, contractul de participare servitute contractului de capital în finanțarea construcției, precum și un grup de tranzacții intermediare).
Tranzacțiile de mai sus sunt împărțite în trei grupe:
• tranzacții efectuate în scopul înstrăinării bunurilor imobile (cumpărarea și vânzarea, schimbul, darul, contractul de închiriere, participarea la crearea proprietății unei persoane juridice);
• tranzacții efectuate în scopul transferului proprietății imobiliare în posesia, utilizarea, gestionarea (închiriere, utilizare gratuită, gestionarea încrederii, un simplu contract de parteneriat);
• alte tranzacții (stabilirea de servitute, ipotecare etc.);
• tranzacții efectuate în scopul terenului înstrăinat.
Terenurile și alte resurse naturale pot fi înstrăinate în favoarea altei persoane sau transferate în alte moduri în conformitate cu legile privind pământul și alte resurse naturale. Cu toate acestea, există terenuri care nu pot fi vândute, inclusiv:
• terenuri de folosință obișnuită în localități. Aceste obiecte pot fi închiriate pentru chirie pe termen scurt;
• terenuri pentru scopuri sanitare, istorice și culturale;
• rezervele de terenuri, parcurile naturale naționale, monumentele naturale și grădinile botanice;
• terenuri contaminate cu substanțe periculoase și supuse contaminării biogene;
• terenuri alocate agriculturii.
În plus față de cele de mai sus, tranzacțiile cu terenuri sunt inacceptabile, cu condiția ca acestea să aducă atingere unor cerințe speciale de amenajare a teritoriului, ecologice, de stingere a incendiilor, de igienă și de alte cerințe speciale. De asemenea, se consideră inadmisibilă respectarea unei desemnări cu destinație specială a terenului și a condițiilor de utilizare autorizată.
Contract de vânzare
Tranzacția cea mai comună efectuată în scopul achiziționării și vânzării de bunuri este contractul de vânzare. Este vorba de contractul de cumpărare și de vânzare care se utilizează la efectuarea tranzacțiilor alternative (o tranzacție pentru vânzarea unui apartament cu achiziționarea simultană a unui alt apartament).
Contractul de vânzare se realizează prin emiterea unui singur document și prin semnarea lui de către părțile implicate. În funcție de dorința părților, acest document poate fi emis de un notar. Obiectul de cumpărare și de vânzare poate acționa ca o locuință izolată și orice parte a acesteia, care este în comun de proprietate comună.
Contractul de vânzare trebuie în mod obligatoriu înregistrat la organul de justiție pentru înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate imobiliară și a tranzacțiilor cu acesta. Proprietatea asupra proprietății trece de la un proprietar la altul în momentul înregistrării de către stat a tranzacției.
Un contract de vânzare care nu a trecut de înregistrarea de stat nu este considerat a fi încheiat și nu implică consecințe juridice.
Schimb și schimb
Contractul de barter al obiectelor din spații
Trebuie remarcat faptul că acordul de barter a apărut mai devreme decât contractul de vânzare, dar recunoașterea legislativă a fost primită mult mai târziu. Acordul de barter a fost relevant într-o economie de subzistență, dar odată cu apariția banilor și dezvoltarea comerțului, acesta a fost înlocuit cu cumpărarea și vânzarea. Din punct de vedere al economiei politice, cumpărarea și vânzarea pot fi de asemenea considerate schimb, deoarece în acest caz există un schimb de lucruri pentru bani.
În conformitate cu contractul, participanții sunt obligați să treacă reciproc în proprietatea anumitor lucruri, iar partea unul, obtinerea unui lucru in proprietate, nu plătește prețul de achiziție în numerar, și în loc de a da un alt lucru. Astfel, ambele părți ale contractului sunt ambii vânzători (în ceea ce privește mărfurile, care se angajează să transfere unul de altul), și cumpărătorii (în ceea ce privește mărfurile, care se angajează să accepte în schimb). În consecință, regulile contractului de vânzare se aplică contractului de barter (cu condiția ca acesta să corespundă substanței relațiilor de barter).
Obiectul contractului de barter este imobilul, inclusiv terenurile. Trebuie avut în vedere că obiectul barterului poate fi numai proprietatea localizată la persoana înstrăinată sau în proprietate sau asupra drepturilor de gestiune economică. În caz contrar, proprietatea trebuie mai întâi să fie achiziționată de la o terță parte. Din acest motiv, schimbul de locuințe între chiriași și nu proprietari nu poate fi clasificat ca o tranzacție de schimb. În acest caz, există un transfer reciproc nu numai al drepturilor, ci și al obligațiilor care, în esență, nu pot face obiectul unei tranzacții de barter. Contractul descris mai sus este un tip independent de contracte de drept civil.
Mena este un contract între proprietari, iar schimbul este un contract între angajatori sau un angajator și proprietarul.
În cazul în care în acordul de barter nu există niciun indiciu al prețului sau al valorii comparative a obiectelor imobile schimbate, ele sunt considerate echivalente. Astfel, toate costurile de executare a contractului (inclusiv transferul și acceptarea de obiecte schimbabil) atribuite de cealaltă parte, care, în această situație poartă sarcinile respective (obligațiile vânzătorului de bunuri către cumpărător și obligația de a lua bunurile). În unele cazuri, acordul de barter prevede cesionarea acestor atribuții uneia dintre părțile la contract.
Prin lege, este clasificată o tranzacție de barter și situația în care mărfurile schimbate sunt inegale. În acest caz, partea care furnizează bunuri pentru schimb de valoare mai mică se obligă să plătească celeilalte părți suma diferenței dintre prețurile mărfurilor schimbate. Schimbul de bunuri în cadrul acestui acord nu este întotdeauna simultan. Uneori, în condițiile contractului, o parte trebuie să furnizeze mărfurile care fac obiectul schimbului mai devreme decât celălalt. În acest caz, îndeplinirea obligației de a transfera bunurile de către partea pentru care se stabilesc liniile ulterioare ale transferului obiectului se efectuează în conformitate cu normele privind contraprestația obligațiilor.
În ceea ce privește transferul proprietății bunurilor schimbate, aceasta se produce numai după ce ambele părți și-au îndeplinit obligația de a transfera bunuri. Astfel, nu este permisă situația în care partea care primește bunurile devine în primul rând proprietarul mărfurilor fără obligația de contrapartidă de a transfera mărfurile către cealaltă parte.
Trebuie avut în vedere faptul că, spre deosebire de tranzacțiile de vânzare-cumpărare, achiziționarea de bunuri pe baza unui acord de barter nu reduce venitul total. Cu alte cuvinte, în cazul în care, în conformitate cu contractul de barter schimb de mărfuri inegale, contractantul, a primit suplimentul ar trebui să-l includă în venitul impozabil (în întregime).
Acordul de schimb de obiecte de locuințe
Contract de cadou
Gifting-ul se referă la un tip separat de tranzacții cu bunuri imobiliare, deoarece această operațiune este un contract gratuit și, prin urmare, se caracterizează prin specificul său. Din punctul de vedere al economiei de piață, tranzacțiile cadou se disting, deoarece natura lor nu corespunde specificului relațiilor de piață. În ciuda acestei circumstanțe, contractul de cadouri este una dintre cele mai comune tranzacții cu bunuri imobiliare.
În conformitate cu capitolul 32 din Codul civil „, în conformitate cu contractul de cadou, o parte (donator), fără transferuri de compensare sau se angajează să transfere la o altă parte (donatarul) un lucru în proprietate sau un drept de proprietate în sine sau de către un terț, fie Elibereazå sau se angajează să scutească de răspundere proprietate în sine sau în fața unei terțe persoane. "
Trebuie avut în vedere faptul că donarea este un contract care prevede acordul donatorului de a accepta darul. Împreună cu acest dar este un contract în care donatul nu are nici o datorie, și în consecință, el poate fi considerat unilateral. Caracteristica principală a acordului de cadouri, care determină specificul său juridic, este caracterul gratuit al relațiilor participanților. Această caracteristică explică limitarea responsabilității donatorului pentru orice deficiență a proprietății talentați, restricționarea donației și dreptul donatorului de a anula darul și restituirea cadoului.
Așa cum sa menționat mai sus, relațiile contract de donație gratuite sunt excepția pentru cifra de afaceri de proprietate, astfel încât, în caz de dubiu cu privire la calitatea relației în care sunt recunoscute pentru oneroase, atâta timp cât caracterul gratuit este dovedit. Contractul de donare a bunurilor imobile este obligatoriu sub rezerva înregistrării de stat.
După cum probabil ați realizat deja, părțile la acordul de cadou sunt donatorul și donatul. Pentru a încheia un acord de cadou, donatorul trebuie să fie proprietarul acestui lucru sau să îl dețină pe baza unui alt drept de proprietate. Astfel, dăruitorul unui lucru trebuie să fie proprietarul său de drept.
Din anumite motive, legislația prevede un cerc de persoane care nu pot acționa ca donator:
• cetățeni minori și minori;
• persoanele juridice care nu sunt proprietarii de bunuri imobiliare, în absența consimțământului titularului-fondator, precum și în cazul în care organizația comercială este donatul;
• Stat și municipalități;
• organizații comerciale (între ele);
• Un donator dependent de donat.
În ceea ce privește restricționarea cercului de persoane care pot acționa ca concubine, ea nu există.
Deoarece obiectul contractului de cadou (precum și contractul de vânzare-cumpărare) nu poate fi decât un spațiu rezidențial specific, ale cărui caracteristici principale ar trebui specificate în contract. Această tranzacție este făcută în scris și nu este necesară o notare. Contractul se încheie din momentul înregistrării de stat a tranzacției.
O voință nu poate avea decât comanda unei persoane. Redactarea unei voințe de către două sau mai multe persoane este inacceptabilă. În conformitate cu legea, testatorul are dreptul să nu dea altor persoane, inclusiv notarului, informațiile conținute în voință. O astfel de voință se numește închisă.
Trebuie remarcat faptul că, în ciuda faptului că acesta este în esență un contract de donație este o tranzacție gratuită, ambele părți la contract sunt costurile materiale asociate cu designul său. În plus, în cazurile prevăzute de lege, donatarul se obligă să plătească după adoptarea taxei cadou (Legea „Cu privire la impozitul pe proprietate care trece prin moștenire sau cadou“). Această taxă este acumulată în conformitate cu valoarea totală a bunului, evaluarea acestuia fiind efectuată în conformitate cu legislația în vigoare.
Mulți oameni sunt interesați de problema avantajelor moștenirii și donației. Principalele puncte sunt prezentate mai jos.
În cazul de moștenire, în conformitate cu voința, cu condiția ca testatorul la momentul deschiderii moștenirii, există rude cu handicap ale primei etape, care sunt prin lege sau contract pentru persoanele aflate în întreținerea persoanei decedate, aceștia au dreptul să împartă moștenirea (nu mai puțin de jumătate din proporția, cu privire la ceea ce ar avea dreptul în cazul absenței voinței). La donare, această situație este exclusă.
În ceea ce privește impozitarea, donația, desigur, este mai scumpă. Taxele pentru donații, de regulă, sunt de 1,5-2 ori mai mari decât în caz de moștenire.
În scopul formalizării contractului de donare a unei părți din dreptul de proprietate comună comună, nu este necesar acordul proprietarilor de alte acțiuni.
Acord de moștenire
Moștenirea este transferul proprietății decedatului către alte persoane (moștenitori) în ordinea succesiunii, cu alte cuvinte, în ansamblu, în formă neschimbată. Astfel, moștenirea nu poate fi acceptată în parte, fie puteți lua întreaga moștenire, fie o puteți abandona. Această regulă se aplică datoriilor.
Moștenirea este de două feluri - prin lege sau prin voință. Trebuie remarcat faptul că existența unei voințe anulează dreptul de moștenitori prin lege de a pretinde proprietatea ereditară. Excepția în acest caz este cota obligatorie în moștenirea, care au dreptul de a copiilor cu handicap, soțul și părinții defunctului, care, indiferent de voința de puncte, au dreptul la cel puțin o jumătate parte din proprietate, care ar fi din cauza lor în caz de moștenire prin lege.
În cazul în care testatorul în momentul decesului nu a părăsit voința, acceptarea moștenirii se face în următoarea ordine:
• moștenitori ai primei etape (copii, părinți și soț al testatorului). În ceea ce privește nepoții testatorului, moștenesc numai în dreptul de reprezentare, adică în cazul decesului părinților înainte de deschiderea moștenirii;
• moștenitori ai celei de-a doua etape (frații și surorile totale și parțiale ale testatorului, bunicii și bunicului din partea tatălui și a mamei). Nepuiții și nepoții au dreptul de a moșteni numai prin dreptul de reprezentare;
• moștenitori ai celei de-a treia etape (frații cu drepturi depline și necontenitați ai părinților testatorului, unchii și mătușele acestuia). Verișorii și frații au dreptul de a moșteni prin dreptul de reprezentare.
Există încă patru rânduri de moștenitori de rudenie îndepărtate, dar prezența unui moștenitor al uneia dintre cozile de mai sus împiedică acceptarea moștenirii de către moștenitori a următoarelor cozi.
Dacă nu există voințe și moștenitori prin lege și, de asemenea, în cazul refuzului de a accepta moștenirea, proprietatea decedatului intră în proprietatea statului. Dispunerea proprietății în momentul decesului este posibilă numai în momentul redactării unei voințe. Trebuie avut în vedere că o voință poate fi scrisă și înregistrată numai dacă cetățeanul are capacitate juridică deplină. Voința trebuie să fie notată fără întârziere. Executarea unei voințe prin intermediul unui reprezentant este inacceptabilă. În cazul imposibilității de a vizita un birou notarial, notarul are dreptul să asigure o voință la domiciliu.
În unele cazuri, un notar poate fi înlocuit cu alte persoane.
În cazul în care cetățeanul, făcând o voință este în spital, un spital sau o altă facilitate bolnavului sau care trăiesc într-un azil, lui va fi certificată de către medicul șef, adjunctul acestuia la unitatea medicală sau medicul de gardă a instituției medicale în cazul în care acesta este tratat. În plus, voința poate fi semnată de către șeful sau directorul instituției medicale.
Contestațiile cetățenilor care se află într-o călătorie pe navele care arborează pavilionul național al Federației Ruse sunt certificate de căpitanii acestor nave.
Dacă un cetățean, făcând o voință, este militar, se află în punctul de unități militare, în cazul în care nu există nici un notar, sau este un membru al unei familii militare, care constă în această parte din ultimul său testament este comandant al unității militare.
Testamentele cetățenilor care se află în expediție exploratoare, arctică și alte expediții similare sunt certificate de șefii acestor expediții.
Condamnările cetățenilor în închisoare sunt certificate de șefii de locuri de detenție de libertate.
În ceea ce privește voința închisă, ea trebuie scrisă în mâna ei și semnată de testator. În cazul nerespectării acestei reguli, voința va fi considerată nevalidă. O voință închisă este dată unui notar într-un plic sigilat în prezența a doi martori care și-au pus semnăturile pe plic. Apoi, plic de semnat asistat de un notar sigilat (în prezența lor), în celălalt plic, care indică datele testatorul notar (nume, prenume, testator de ședere și martori, locul și data voinței).
Trebuie remarcat faptul că, dacă un cetățean se afla într-o situație care îi amenința viața și a fost lipsită de posibilitatea de a face o voință conform art. 1124-1128 din Codul civil, el poate să-și exprime ultima voință prin scrierea simplă. Această lucrare este recunoscută ca testament, cu condiția ca, dacă testatorul, în prezența a doi martori, a scris și semnat personal un document, din conținutul căruia rezultă că este vorba. Acest document nu va fi valid dacă testatorul nu a făcut un nou testament într-o altă formă în termen de o lună de la terminarea circumstanțelor care amenință viața. Pentru a executa o astfel de voință, este necesar să se confirme curtea cu privire la amenințarea evidentă a vieții testatorului la momentul scrierii voinței.
Momentul deschiderii moștenirii este ziua morții testatorului. Locul de deschidere a moștenirii este ultima reședință a testatorului. Cu condiția ca ultimul loc de reședință al testatorului să nu fie cunoscut, moștenirea se deschide la locația celei mai multe proprietăți moștenite.
Notarii nu sunt implicați în căutarea moștenitorilor și a proprietăților moștenite.
În conformitate cu legea, moștenitorilor li se acordă o perioadă de șase luni pentru acceptarea moștenirii. În această perioadă, toți moștenitorii trebuie să aibă timp să-și arate drepturile asupra proprietății moștenite, depunând o cerere corespunzătoare unui notar autorizat. La sfârșitul acestei perioade, notarul trebuie să furnizeze tuturor moștenitorilor documentele necesare pentru acceptarea moștenirii. Fiecare moștenitor trebuie să-și documenteze drepturile.
Contract de închiriere
Mytischi Str. Karl Marx, d4. GIPROIV clădire, 3 etaj, birou 12