Cel mai adesea, ipoteca este luată de cineva de la unul dintre soți, iar celălalt "îi ajută" să plătească împrumutul. Ce în acest caz va fi cu un credit ipotecar în caz de divorț?
Julius Rovinsky, avocat al Baroului "Yukov și parteneri":
În acest caz, datoria dintre soți poate fi împărțită de instanță, însă pentru bancă situația nu se schimbă. Aceasta este, în cazul în care celălalt soț (care nu este parte la contract) nu plătește sumele datorate lui, banca se va ocupa în continuare cerința pentru un soț, care este parte la contract, iar acesta din urmă, la rândul său, se recurge la celălalt soț, care au evitat plata. Apartamentul va fi în proprietate comună, chiar dacă contractul este încheiat numai cu unul dintre soți.
Ce se întâmplă într-un divorț cu un apartament, dacă unul dintre soți a cumpărat-o într-o ipotecă în numele său înainte de nuntă?
Pavel Ivchenkov, avocat al companiei "Business Fairway":
Plățile privind ipoteca și apartamentul însuși, cumpărate pe credit, rămân după divorț soțului care ia luat în numele său înainte de nuntă. Tot ceea ce este cumpărat și decorat înainte de nuntă nu este considerat proprietate dobândită în comun și după ce divorțul rămâne cu cel al soților care au primit-o și i-au eliberat. Cel de-al doilea soț nu are dreptul să pretindă. Dar dacă dovedește că a contribuit substanțial la un astfel de apartament ipotecar, el poate solicita o parte din ea prin intermediul instanței. O parte esențială este, de exemplu, plata unor reparații costisitoare sau plata unei părți a ipotecii. Dar trebuie să dovedim că al doilea soț cheltuiește banii personali, și nu din bugetul familiei. Acest lucru necesită documente documentare (documente de plată: cecuri, chitanțe, extrase de cont în conturi).
În acest caz, unul dintre soții pentru care nu este întocmit un contract de ipotecă se bazează pe rambursarea unei părți din plăți?
Yulia Rovinsky: Există două păreri opuse asupra acestui punct: unii avocați cred că soțul poate cere o parte din plăți, alții - care nu pot. Pe de o parte, se poate spune că cel de-al doilea soț nu are dreptul să solicite o parte din plățile în temeiul contractului de împrumut. Acest lucru se explică prin următoarele: plățile se fac din veniturile totale ale soților, iar costurile totale de împărțire sunt problematice. Pe de altă parte, în practica judiciară există cazuri izolate de astfel de compensații, totuși motivația pare a fi discutabilă. În cazurile pozitive, instanțele judecătorești argumentează destul de frinos deciziile lor, dar acest lucru nu afectează rezultatul final. Argumentul în favoarea unui astfel de soț "răsfățat" este acela că drepturile de revendicare a obligațiilor care decurg din interesele familiei sunt luate în considerare la împărțirea proprietății. Astfel, în acest caz, depinde mult de situația specifică.
În ceea ce privește practica judiciară, nu există multe despre această problemă. Am găsit o singură decizie în ultima vreme, iar în această decizie instanța a ajuns la concluzia că soțul are dreptul la plată. Trebuie amintit faptul că practica judiciară, în timp ce demonstrează abordarea generală a instanțelor judecătorești în luarea în considerare a unui grup de cauze similare, nu este obligatorie pentru ei: numai explicațiile Curții Supreme sunt obligatorii. Prin urmare, chiar și în cazul în care s-au format practici, există decizii cardinale diferite cu privire la aceeași problemă, și chiar și acolo unde nu se formează, este foarte dificil să preziceți nimic.
Ce trebuie să vă gândiți "pe plajă", înainte de a lua o ipotecă pentru doi?
Julius Rovinsky: Înainte de a deveni co-debitor, merită să ne gândim la consecințele care pot apărea în cazul divorțului. În opinia noastră, riscul principal al fiecărui debitor este faptul că el [debitorul] rămâne în codebitorii pe împrumut la banca, indiferent de ceea ce a rămas de apartament cu el. Cu alte cuvinte, chiar dacă apartamentul după divorț a devenit proprietatea unuia dintre soți, riscul ca, în caz de neplata banca se poate aplica cerința de a celuilalt soț, care nu are nici un drept de proprietate la locuințe.
Pavel Ivchenkov: Pentru a evita problemele, este necesar să se emită un acord scris cu privire la ce să facă cu ipoteca și un apartament în caz de divorț. Ar trebui să fie scrise cine va rămâne în apartament (unul dintre soți sau va fi împărțit în acțiuni), care va primi despăgubiri (în cazul în care unul dintre soți își refuză acțiunea), care va plăti apoi ipoteca. Acest acord trebuie să fie legalizat. De asemenea, merită negocierea cu banca și prescrierea în acordul ipotecar ce se va întâmpla cu ipoteca și apartamentul în cazul unui divorț al debitorilor. Unele bănci sunt de acord să depună aceste elemente în contractul de ipotecă.
Cum să divorțeze civilizat, în cazul în care ipoteca pentru doi?
Iulia Rovinsky: Dacă conceptul de "civilizat" implică posibilitatea de a împărți proprietățile și datoriile fără a recurge la o instanță, este destul de dificil să faceți acest lucru. Cu toate acestea, atunci când se ajunge la un consimțământ între soți în ceea ce privește problemele legate de proprietate, există modalități prin care se poate ajunge cu "sânge mic". Dacă soții au convenit că, în timpul divizării, toată lumea primește 1/2 din titlul apartamentului, atunci după înregistrarea procedurilor corespunzătoare în birourile registratorului, trebuie să solicitați instanței o secțiune privind valoarea datoriilor și a dobânzilor aferente împrumutului. Practica instanțelor în această chestiune este ambiguă, însă soluțiile cele mai recente oferă un răspuns pozitiv.
Pavel Ivchenkov: "Civilizat" poate fi dizolvat numai printr-un aranjament pașnic înainte de judecată. Este mai bine pentru aceasta să atrageți avocații și să aranjați toate aranjamentele în scris și notarializați. Soții pot fie diviza în apartament și să plătească ipoteca din partea (sau egal cu ceea ce doresc), sau unul dintre soți renunțe la participația în apartament în favoarea celei de a doua, dar apoi ipoteca va plăti unul dintre soți, care vor primi un apartament. Într-un al doilea exemplu de realizare, soțul care refuză să apartamente, se poate face gratis sau de a primi compensații pentru partea lor a celuilalt soț (așa-numitele „compensare“) - aceasta este la latitudinea individului. Dacă vă refuzați cota în apartament, soțul / soția trebuie să se adreseze băncii pentru a-și redirecționa partea din datoria ipotecară către cel de-al doilea soț care va rămâne în apartament. Există, de asemenea, oa treia opțiune - soții pot vinde un apartament cumpărat în ipotecă, să dea suma rămasă băncii din suma primită și să împartă banii rămași la discreția sa. Pentru oricare dintre acțiunile descrise mai sus, aveți nevoie de permisiunea băncii, deoarece atunci când ipotecați, apartamentul este gajat. Astfel, articolul 391 din Codul civil prevede că transferul datoriei de la debitor către o altă persoană se poate face prin acord între debitorul inițial și noul debitor. În acest caz, transferul datoriei de către debitor către o altă persoană este permis cu consimțământul creditorului și în absența unui astfel de consimțământ este nul și neavenit. Iar legea privind ipoteca interzice efectuarea oricăror acțiuni cu ipotecă fără permisiunea creditorului gajist, adică, în acest caz, banca.
Dacă nu am reușit să obțin un divorț civilizat?
Pavel Ivchenkov: Dacă nu sa dovedit a fi un divorț civilizat, atunci când ipoteca este aranjată pentru doi soți, atunci există doar o singură opțiune - de a merge în instanță. În acest caz, fiecare dintre părți va declara pretențiile și justificările în instanță, iar instanța va decide cum să împartă apartamentul cumpărat în ipotecă și care îl va plăti în ce proporție. Cu toate acestea, în astfel de cazuri, instanța atrage întotdeauna o terță parte - banca. De regulă, instanța adoptă una dintre următoarele decizii:
- Apartamentul este transferat în proprietatea unuia dintre soți împreună cu obligațiile de a plăti restul părții din ipotecă. În acest caz, instanța îi încredințează soției în favoarea despăgubirii soțului său în valoare de jumătate din valoarea plătită a ipotecii. Aceasta este, de exemplu, plat trece la soție, împreună cu datoria de pe ipotecă, și compensarea soțului.
- Apartamentul este împărțit între soți de a împărtăși (de multe ori în mod egal, dar ar putea crește partea soțului, care va fi live direct cu copii minori), precum și un credit ipotecar pentru partea ta din fiecare soț plătește proprii. Despăgubirea pentru niciunul dintre soți nu este acordată.
Cum în cazul divorțului vor fi împărțite plățile plătite și cele rămase?
Pavel Ivchenkov: Dacă, în timpul divorțului, unul dintre soți refuză un apartament în favoarea altui, el poate solicita despăgubiri, de obicei sub forma a jumătate din costul unui apartament. În acest caz, soții pot fi de acord între ei cu privire la valoarea compensației în mod independent, știu cine este datorat.
Există cazuri în care celălalt soț primește o despăgubire în sumă deja plătită la momentul divorțului, datoria ipotecare (de ex., E. Primul soț cumpără ipoteci în al doilea sau cumpără partea care a doua plătite din venitul lor), ca parte a datoriei rămase plata celui care a luat întregul apartament. În cazul în care soții nu pot fi de acord, valoarea compensației este stabilită de instanță. De obicei, instanța se împarte doar în jumătate din valoarea de piață a apartamentului sau se împarte în jumătate din valoarea valorii ipotecii (o învață din bancă).
Dacă în divorț, nici unul dintre soți nu refuză un apartament în beneficiul altui, fiecare își primește partea în ea (să negocieze singuri sau prin instanță). În acest caz, partea rămasă a ipotecii care nu a fost plătită la momentul divorțului este de asemenea împărțită în acțiuni care sunt egale cu acțiunile din apartament. Și fiecare dintre soți își plătește partea din datoria rămasă. Plățile anterioare (plătite deja la momentul divorțului) nu sunt luate în considerare, iar în acest caz nu este necesară o compensație.
Au existat cazuri în practica dvs. atunci când oamenii au decis să nu divorțeze din cauza unui credit ipotecar?
Pavel Ivchenkov: Nu, nu au existat astfel de cazuri. Dar pot spune că totul depinde de motivele divorțului și de starea materială a oamenilor: dacă acestea sunt mici certuri, diferențele dintre gospodăriile pe care unul dintre soți nu le mai poate tolera, atunci ipoteca poate "salva" familia, deoarece sunt în joc prea mulți bani . Dacă motivul pentru divorț este o situație dificilă, atunci ipoteca nu va salva căsătoria.