Litigiile dintre organizațiile care administrează dreptul de administrare a unui bloc de locuințe: nuanțe legale
Din ce în ce mai mult, există cazuri de luptă între administrarea organizațiilor pentru dreptul de a gestiona clădirile de apartamente. O clădire cu mai multe apartamente poate adopta mai multe protocoale care se contrazic reciproc cu privire la alegerea și schimbarea societăților de administrare. De asemenea, de fapt, o societate de administrare poate gestiona de fapt o clădire cu mai multe apartamente, iar în raport cu alta, poate avea loc protocolul adunării generale a proprietarilor. În astfel de situații, se pune întrebarea cine este societatea de administrare autorizată în acest caz?
De obicei, în astfel de litigii, începând cu numeroase procese dificile procesul-verbal al adunării generale în instanțele de jurisdicție generală, precum și procedurile societăților de gestionare reciproc în instanțele de arbitraj ale transmiterii documentelor necesare pentru gestionarea corespunzătoare a unei case de apartamente.
În conformitate cu partea 2 a articolului 161 din Codul privind locuințele RF, proprietarii de spații într-o clădire de apartamente trebuie să aleagă una dintre căile de a gestiona o clădire de apartamente. Metoda cea mai comună este gestionarea prin intermediul unei organizații de management. După cum rezultă din Codul de locuințe al Federației Ruse, proprietarii (cu excepția licitației deschise desfășurate de organul administrației publice locale) trebuie să aleagă o anumită societate de administrare. În conformitate cu partea 3 din articolul 161 din Codul de locuințe modul de gestionare bloc este ales la o adunare generală a proprietarilor de spații într-o clădire de apartamente, și pot fi selectate și modificate în orice moment, pe baza deciziei sale. Partea 9 din articolul 161 din Codul privind locuințele RF stabilește în mod imperativ că o clădire de apartamente poate fi administrată de o singură organizație de conducere.
După cum sa menționat mai sus, există adesea cazuri în care există o luptă legală între organizațiile care administrează dreptul de a administra un bloc de apartamente. Cea mai comună situație este situația în care inițial proprietarii clădirii de apartamente au ales o societate de administrare, care realizează gestionarea efectivă a casei. Apare o altă companie de administrare, care încearcă să înlocuiască actuala organizație de management. Conform Codului de locuințe al Federației Ruse, inițiatorul adunării generale a proprietarilor de spații rezidențiale nu poate fi decât proprietarul unei locuințe. Prin unul dintre proprietari, este inițiată o reuniune generală a proprietarilor, la care se ia decizia de a alege o societate de administrare (nouă, a doua). Prima companie de administrare care nu sunt de acord cu desfășurarea reuniunii, a împiedicat provocarea instanță chiar și pentru încălcări grave în conduita sa, deoarece, după cum se menționează partea 6 din articolul 46 din Codul de locuințe, numai proprietarul sediul într-o clădire de apartamente are dreptul de a face apel împotriva deciziei luate de către adunarea generală a proprietarilor camere în această casă în încălcarea cerințelor stabilite de Codul de locuințe. Din acest motiv, precum și alegerea companiei de gestionare, prima companie de administrare prin intermediul unuia dintre proprietarii pot începe procesul de contestare a deciziilor luate de proprietari la adunarea generală.
În conformitate cu dispozițiile articolului 45 din Codul de locuințe, adunarea generală extraordinară a proprietarilor de spații într-un bloc de apartamente poate fi convocată la inițiativa oricăreia dintre proprietarii de date. În conformitate cu paragraful 4 al articolului 45 din Codul de locuințe, anunțul a adunării generale a proprietarilor de spații într-o casă de apartamente ar trebui să fie trimise la fiecare proprietar al spațiilor în casa unei scrisoare recomandată, în cazul în care adunarea generală a proprietarilor de spații în casă oferă un mod diferit de trimiterea mesajului în scris formă sau înmânată fiecărui proprietar al clădirii din această casă împotriva vopsirii sau plasată în incinta casei, determinată de o astfel de soluție și accesibilă tuturor camere Vennikov in aceasta casa. În ceea ce privește regulile de mai sus punct important este faptul că notifica proprietarii despre întâlnirea prin plasarea într-o cameră a casei (așa cum este adesea cazul, avizul de adunarea generală este situată la intrarea în casă) este posibilă numai în cazul în care proprietarii de mai devreme, la o adunare generală va decide că aceștia pot fi informați despre întâlnire în așa fel.
În virtutea paragrafului 6 al articolului 46 din Codul de locuințe, proprietarul sediul într-o clădire de apartamente are dreptul de a face apel împotriva deciziei luate de către adunarea generală a proprietarilor de spații în casă cu încălcarea cerințelor Codului de locuințe, în cazul în care acesta nu a participat la adunare sau au votat împotriva unor astfel de decizii și dacă o astfel de decizie i-ar fi încălcat drepturile și interesele legitime. O cerere pentru un asemenea apel poate fi prezentată instanței în termen de șase luni de la data la care proprietarul respectiv a aflat sau ar fi trebuit să învețe despre decizia luată. Instanța, luând în considerare toate circumstanțele cazului lăsa decizia în vigoare, în cazul în care votul a declarat că proprietarul nu a putut influența rezultatele votării, încălcările nu sunt substanțiale, iar decizia nu a avut ca rezultat cauzarea de daune specificate proprietarului.
Regula de mai sus stabilește condițiile de bază în care adunarea generală poate fi declarată nulă printr-o hotărâre judecătorească, și anume dacă:
- proprietarul nu a participat la ședință sau a votat împotriva deciziei;
- o astfel de decizie ia încălcat drepturile și interesele legitime.
Astfel, instanța a subliniat că condiția obligatorie pentru recunoașterea nevalidă a adunării generale este dovada încălcării drepturilor sale de către reclamant.
Un exemplu de condiție obligatorie sub forma încălcării drepturilor proprietarului poate servi drept următoarea definiție.
În conformitate cu partea 6 din art. 46 proprietari LCD RF de spații într-o clădire de apartamente are dreptul de a face apel împotriva deciziei luate de către adunarea generală a proprietarilor de spații în casă cu o încălcare a acestui Cod, în cazul în care el nu a participat la adunare sau au votat împotriva deciziei și în cazul în care această decizie a încălcat drepturile și interesele sale legitime. Astfel, Codul Locuințelor conține condițiile pe baza cărora coproprietarul are dreptul de a adresa la instanța de judecată decizia adunării generale a proprietarilor.
În primul rând, este necesar ca o astfel de decizie să fie luată cu încălcarea cerințelor Parlamentului RF, și anume prin încălcarea normelor privind competența adunării generale; în absența unui cvorum; în cazul depășirii ordinii de zi a reuniunii; atunci când adoptă o decizie cu majoritate simplă, deși a fost necesară o majoritate calificată; în al doilea rând, că proprietarul nu participă la adunarea generală relevantă sau nu votează împotriva deciziei; în al treilea rând, pentru a-și încălca drepturile și interesele legitime. Lipsa a cel puțin una dintre condițiile de mai sus exclude recunoașterea de către instanța de judecată a deciziei adunării generale a proprietarilor spațiilor din blocul de apartamente ca fiind nevalabilă.
Decizia se referă la drepturile reclamantului ca proprietar al unei locuințe, deoarece el ia privat de dreptul de a vota, de a fi ales în guvern ".
O circumstanță juridică importantă atunci când proprietarii iau o decizie de a schimba o societate de administrare este adoptarea de către proprietari a unei decizii privind încetarea contractului de administrare cu societatea de administrare curentă.
În conformitate cu punctul 8.2 din articolul 162 din Codul de locuințe proprietarilor ruși de spații într-o clădire de apartamente pe baza deciziei adunării generale a proprietarilor de spații într-o clădire de apartamente în dreptul unilateral de a refuza executarea unui contract de management cu apartamente, organizația de gestionare nu îndeplinește condițiile unui astfel de contract, și decide cu privire la alegerea unei alte organizații manageriale sau schimbarea modului în care este gestionată casa.
În cazurile descrise mai sus, sa obținut o situație în care proprietarii au ales o nouă societate de administrare, cu toate că, de fapt, prima organizație de conducere a continuat să gestioneze casa. În acest caz, între societățile de administrare începe următoarea luptă juridică: vechea companie de administrare trebuie să-și restabilească legitimitatea poziției sale; Noua companie de administrare trebuie să aibă acces la gestionarea reală a clădirii cu mai multe apartamente. Vom analiza ambele situații în funcție de puncte.
1. Restaurarea vechii societăți de administrare a statutului său juridic autorității de administrare a blocului de locuințe. În acest caz, sunt posibile două opțiuni:
1) contestarea deciziei adunării generale a proprietarilor la alegerea unei noi societăți de administrare. Este posibil, așa cum sa discutat mai sus, în costumul proprietarului locuinței;
2) deținerea unei adunări generale a proprietarilor, asupra căreia este necesar să se ridice problema extinderii atribuțiilor lor de organizație de conducere.
2. Procedura de obținere a accesului la administrarea efectivă a unei clădiri de apartamente de către o societate de administrare aleasă este diferită, deoarece aceasta depășește cadrul legal și este posibilă numai prin forță sau prin ordin judecătoresc. În termeni legali, societatea de administrare selectată poate solicita instanței de arbitraj cererea de a transfera documentele necesare pentru administrarea blocului de locuințe, care sunt, în special:
1) documentele de înregistrare tehnică a fondului locativ, care conțin informații privind statutul proprietății comune (emise de proiect și biroul de inventar, pașaportul de construcție);
2) documente (acte) de acceptare a rezultatelor (acte de lucrări ascunse, certificate de testare, starea tehnică a sistemelor de inginerie și de inspecție echipamente, certificate de admitere (autorizare pentru punerea în funcțiune) a sistemelor de inginerie și clădiri în ansamblu);
3) instrucțiuni pentru operarea unei clădiri de apartamente;
4) o copie a planului cadastral (harta) terenului;
5) un extras din registru care conține informații privind drepturile înregistrate asupra obiectelor imobile care sunt proprietate comună;
6) o copie a planului urbanistic al terenului certificat de autoritatea locală autorizată;
8) documentația de proiectare (o copie a documentației de proiect) pe un bloc de apartamente, în conformitate cu care a implementat construirea unei clădiri de apartamente în construcția clădirii, alimentarea cu apă și canalizare (in-house și rețelele externe), conducte (in-house și rețelele externe), instalația electrică a clădirii, buclele la sol, sistemul APPZ și conducte de apă de incendiu, sistemul de comunicații ROM și dispecer, sistemul de televiziune colectivă, peisagistică.
În cazul unei alte reuniuni, la care se face o decizie (așa cum sa discutat mai sus), pentru a extinde puterile societății de administrare vechi, se pune întrebarea cu privire la ce fel de decizii proprietarii au forță juridică mai mare - pentru a alege o nouă organizație de management, sau de a prelungi autorizația de vechi?
Astfel, ultima decizie luată de proprietari este prioritatea înainte de luarea în considerare a litigiilor privind recunoașterea adunărilor.
Examinarea problemei este de mare importanță juridică, în special, din următoarele motive: în timp ce există dezacord drept și de fapt cu privire la legitimitatea societății de administrare, există o serie de întrebări de ordin juridic vitale, cum ar fi: ce fel de organizare de management este necesară pentru a plăti conținutul de locuințe și utilități (există cazuri în care două organizații emite simultan chitanțe de plată); care este responsabil cu proprietarii conținutului blocului, reparațiile curente, furnizarea de servicii publice, răspunderea în cazul, de exemplu, la sediul Golfului, și așa mai departe.
Deputații au discutat posibile modificări ale tarifelor pentru apa rece și canalizarea
Pentru a evita apariția unor noi rele în urma exploziilor de gaz
Serghei Stepashin, Konstantin Tsitsin și Svetlana Orlova au deschis o nouă centrală de cazane în orașul Kirzhach
Rusia 1. În Belgorod, revizuirea MKD a fost efectuată înainte de termen în contul contului special al rezidenților.
Serghei Stepashin și Konstantin Tsitsin au efectuat o vizită de lucru în regiunea Vladimir
Acasă de urgență
Casa pe Gindin
OTR. Programul "Reflecție". Rubrica "Totul despre locuințe și servicii comunale".
