Acum, pe Internet, un număr mare de cursuri plătite pe tema investițiilor în clădiri noi, sincer, am cumpărat chiar și unul dintre ele. În acest articol, am decis să împărtășesc cunoștințele care au fost deja consolidate de experiența reală de a investi în clădiri noi pentru revânzare ulterioară.
Dacă acum alegeți un obiect și nu știți ce companie să contactați, scrieți-mi în formularul de feedback. Voi împărtăși contactele agenților cu experiență care vă ajută liber la alegerea obiectelor.
Sper că după ce am citit acest articol, cititorii unui blog leneș își vor extinde orizonturile de investiții.
Pentru comanda voi enumera tezele principale ale articolului:
- Suma minimă pentru investițiile în imobiliare în construcție;
- Riscuri la investirea în clădiri noi;
- Cum de a alege un constructor, ce trebuie să știți;
- Cum să alegeți un obiect pentru investiții în clădiri noi;
- Cât de mult poți câștiga și cum să vinzi un apartament fără a plăti impozite.
Sumele minime pentru investiții profitabile în clădiri noi
Mai întâi, să vorbim despre suma minimă pe care un investitor ar trebui să o investească. Desigur, fiecare oraș are propriile piețe imobiliare. Ca pe orice piață, pe lângă cost, prețul pe metru pătrat depinde în principal de cerere și de ofertă. În consecință, cele mai scumpe metri pătrați din orașele cu un milion de locuitori. În acest articol, vorbind despre clădiri noi, voi vorbi despre obiecte (imobiliare rezidențiale) din Sankt Petersburg, pentru că am studiat această piață suficient de detaliat.
Astfel, suma minimă pentru a investi în clădiri noi din Sankt Petersburg începe de la 1,5 milioane de ruble. Pentru acești bani puteți cumpăra un studio foarte mic într-o clădire nouă, nu cel mai tare dezvoltator, fără decorare, undeva în apropierea Drumului de Centură, în stadiul de excavare. La Moscova, prețul minim începe la 2,5-3 milioane de ruble.
În ceea ce privește ipotecile sau tranșele, conform observațiilor mele, utilizarea acestora mănțește în mod semnificativ profitabilitatea și, în majoritatea cazurilor, face ca investițiile pur și simplu să nu fie profitabile. Ipoteca este mai potrivită pentru piața secundară, unde puteți cumpăra imediat un apartament pentru al lua, în timp ce rambursați împrumutul.
Riscuri la investirea în clădiri noi
Vorbind despre investirea a milioane de ruble, nu voi urmări cele mai ieftine obiecte, deși adesea pot fi câștigate cel mai mult. Atunci când se investește sume mari, prioritatea nu ar trebui să fie profitabilitatea planificată, ci reducerea maximă a riscului. Vom enumera principalele riscuri din acest instrument de investiții:
- Falimentul dezvoltatorului;
- Calitatea inacceptabilă a vieții pentru clădire;
- Frauda din partea constructorului;
- Distrugerea semnificativă a timpului de construcție;
- Forța majoră (război, criză economică etc.)
Reducerea maximă a riscurilor poate fi în detrimentul unei alegeri competente a dezvoltatorului și încheierea contractului DDU (mai multe despre acest lucru mai târziu). Să vorbim mai mult despre dezvoltator.
Cum de a alege un constructor de încredere - ce trebuie să știți?
Și într-adevăr, când vine vorba de milioane de ruble, este mai bine să plătim 100-200 mii pentru o istorie bună a companiei decât pentru 2 ani pentru a ne îngriji de corectitudinea alegerii.
Da, apropo, cumpărarea unui apartament este cea mai profitabilă în cel mai devreme stadiu al construcției, chiar la începutul vânzărilor, în acest moment, de obicei, cele mai delicioase prețuri. Termenul mediu de construcție a clădirilor noi este de aproximativ 2 ani, de fapt acest termen este considerat așa-numitul orizont de investiții.
Să ne întoarcem la întrebarea - cum să alegeți un constructor de încredere. Iată principalele puncte pe care trebuie să le acordați atenție atunci când alegi un dezvoltator:
- Construirea istoriei companiei;
Cele mai multe case constructorul construit și pus în funcțiune cu succes, cu atât este mai mare probabilitatea unei investiții reușite. De asemenea, este important să se țină cont de caracteristicile clădirii clădirilor construite, este mai bine dacă nu diferă mult de obiectul ales pentru investiții. De exemplu, dezvoltatorul a construit multe case de panouri din Vladivostok și, brusc, a decis să construiască o casă de cărămidă în St. Petersburg - aș fi crezut.
- Recomandări de prieteni și recenzii pe Internet;
În cazul în care compania nu este prima casă, atunci pe Internet puteți găsi suficiente recenzii ale cumpărătorilor și locuitorilor reali. Ca o opțiune, puteți încerca să intervievați chiriașii din ultimele case construite ale constructorului, pot spune multe despre calitatea casei.
- Activitatea pe șantier;
În orice caz, merită să vizitați șantierul înainte de a cumpăra un apartament. Dacă termenul este programat într-un an și pe șantierul de construcții, începeți să strângeți greu coloanele, atunci este probabil ca termenii de livrare să fie întrerupți.
- Forma de înregistrare a contractului pentru dreptul de revendicare;
Conform legii federale nr. 214 din Federația Rusă, clădirile noi pot fi vândute numai în baza unui acord de participare la capital (DDU), a unui contract de cooperație de locuit sau prin certificate de locuință. Toate celelalte tipuri (acord preliminar de participare la capital (vânzarea de cumpărare), contracte de împrumut sau de investiții etc.) sunt ilegale!
Dacă citiți 214 legea federală, devine clar că cel mai puțin riscant tip de contracte este DDU. În cazul în care compania nu încheie un contract cu DDU cu privire la vânzarea unui apartament, atunci aceasta ar trebui să ducă la speculații cu privire la necesitatea verificării suplimentare a dezvoltatorului. Cu toate acestea, acum, în St. Petersburg, câțiva dezvoltatori mari lucrează numai pe HBC și, din acest motiv, prețurile pot fi sub nivelul pieței cu 5-10%. Și cu ei poți lucra, dar pentru prima experiență de investiții, nu le-aș lua în considerare, pentru că în acest caz, riscul de a întrerupe livrarea casei și necesitatea plăților suplimentare este prea mare.
Cum de a alege o clădire nouă pentru o investiție profitabilă?
După ce am decis asupra dezvoltatorului, apare următoarea întrebare: cum să alegeți un obiect pentru a investi într-o clădire nouă? Înainte de a începe să investiți, trebuie să vă gândiți întotdeauna la modul în care veți profita de profit. Prin urmare, atunci când alegeți un obiect, sarcina principală a investitorului este să alegeți obiectul cel mai lichid, adică obiect, un apartament in care va fi mai usor sa vinzi la un pret profitabil pentru investitor.
Cele mai populare pe piața din Sankt Petersburg sunt apartamentele studio și apartamentele cu un dormitor. Dacă aveți posibilitatea să cumpărați un apartament, să zicem, cu două camere sau mai multe, este mai bine să vă gândiți la cumpărarea mai multor studiouri.
Deci, ce să căutați atunci când alegeți un obiect investițional:
- Familiarizați-vă cu planul de dezvoltare a districtului;
Dacă doriți pe Internet, puteți găsi un plan al comitetului local pentru dezvoltarea districtului, în care puteți vedea ce va reprezenta districtul în câțiva ani. Poate că lângă șantierele de construcții se planifică construcția unor instalații zgomotoase cu producție dăunătoare, un apartament într-un astfel de obiect va vinde mai greu.
- Costul mediu pe metru pătrat;
Pentru a naviga cumva prețurile pentru clădirile noi din St. Petersburg, am compilat o masă cu prețuri medii de 1 metru pătrat de diferite obiecte și apartamente. Pentru a completa imaginea din tabel trebuie să disponibilitatea finisaje, etaj și numărul de etaje, prezența unui balcon sau loggie, caracteristici specifice, tipul de WC (separat sau combinate), accesibilitatea transportului a obiectului, și altele. Caracteristici importante.
Cât de mult puteți câștiga și cum să vindeți în mod corespunzător un apartament într-o clădire nouă
Există două modalități de determinare a rentabilității potențiale a investițiilor în clădiri noi:
Vânzarea unui apartament într-o clădire nouă este cea mai avantajoasă în așa-numita misiune, înainte de semnarea certificatului de acceptare. În acest caz, în cazul în care investitorul este de acord cu cumpărătorul care contractul va fi precizate valoarea nominală a apartamentului (prețul la care investitorul a cumpărat), investitorul este scutit de la plata impozitului pe venit (13%), ca nu a existat nici un venit documentar.
Ca asigurător, un investitor poate scrie o chitanță, în care se angajează să compenseze costurile în cazul unor diverse probleme. În medie, înregistrarea unui contract de atribuire cu dezvoltatorii costă aproximativ 30 de mii de ruble.
Destul de uitat să menționez că agențiile imobiliare de pe piața primară lucrează cu potențiali cumpărători pe o bază fără costuri. Ei primesc taxe de agenție (cum ar fi brokerii din valută) pentru vânzarea unui apartament direct de la compania constructorului. Prin urmare, atunci când alegeți un obiect pentru investiții, este cel mai eficient să folosiți serviciile mai multor agenți și să primiți informații din mai multe surse.
În acest articol, am galloped peste un subiect destul de voluminos. În scopul de a dezasambla toate capcanele de a investi în imobiliare în construcție, aveți nevoie pentru a scrie o carte, poate într-o zi chiar voi face acest lucru.
Vrei să fii conștient de știrile leneșilor pe blog? Abonează-te!
Este corect să cumpărați cele mai lichide apartamente, zona obișnuită. Ie dacă acesta este un apartament cu 1 cameră, apoi 30-35 mp. va fi mai ușor să vindeți decât un "mare" odnushku în 40+ m2. Deoarece cineva care are bani pentru o mare odnushku, el va arăta deja în direcția unui apartament mic, dar cu 2 camere.
Nu sunt cu adevărat de acord cu tine. Am lucrat pentru o companie de investiții în Moscova (Alliance LLC), au vândut în etapa inițială a unui apartament în Mytishchi din regiunea Moscovei. Studiourile de 25 m. Au fost împrăștiate ca plăcinte, erau cozi reale. Prețurile au crescut în fiecare lună. Când apartamentele au fost terminate, clienții au oferit mită, în cazul apariției refuzurilor sau anulărilor. În același timp, principalul criteriu a fost prezența gării, apropierea de Moscova și, bineînțeles, prețul. Infrastructura a fost în proiect și este suficient. Principalii clienți sunt cumpărătorii de părinți pentru copii, provinciali bogați și, surprinzător, un mare flux de bogați oameni care cumpără pentru amantele lor. În ceea ce privește reangajarea, atunci nu există nici o problemă de vânzare. Există întotdeauna un client care este gata să ia și să transfere (hack-work de agenții imobiliari), contract de investiții. (până la legea 214) și chiar prin vânzarea unui proiect de lege (schema era în DSC 1 la Moscova). Prietenul meu a cumpărat un apartament de elită cu 7 misiuni. Desigur, riscul este mare, dar avocații nu contestă o astfel de schemă. Ei bine, despre marile odnushki. Aveam vârsta de 1,5 ani și nu puteam să-mi vând odnushk 55 m / sq. este mai bine să luați o piesă copeică cu aceeași zonă. În ceea ce privește apartamentele ipotecate sau cele arestate, prețurile de aici nu se pot schimba de la apartamente "curate", pentru că nu există dificultăți în retragerea apartamentelor și după avans și contractul preliminar, apartamentul este retras din ipotecă în prima săptămână. După efectuarea tranzacției. În ceea ce privește articolul lui Anton. toate exact, și eu fac, de asemenea, așa cum este descris, chiar până la a vorbi cu foștii clienți ai constructorului de pe stradă. Cred că cumpărarea de bunuri imobiliare la zero este foarte profitabilă și este mai bine să cumpărați 2 studiouri decât o piesă copeică.
Am cumpărat în Egipt pe baza faptului că prețurile s-au prăbușit după 2 revoluții și război. Consider că potențialul Egiptului este mare. este Canalul Suez, producția de petrol și gaze, agricultura dezvoltată, turismul. Armata a venit la putere, înclinată negativ față de SUA și apropiindu-se de Rusia. Prețurile la zero nu diferă de apartamentele terminate, dar de dragul atragerii clienților, dezvoltatorii oferă un plan substanțial gratuit de rate.
Am luat 3-ku la etajul 1 în zona cea mai viu. Particularitățile legislației permit încheierea unui acord separat cu un acord minim și pot fi, de asemenea, transferate într-un fond nelocuit complet fără acord și înmânate nu numai ca un apartament, ci și ca birou. De leasing de aproximativ 11-13% pe an, ceea ce este, de asemenea, încurajatoare. Hurghada este puternic construită și agenții servesc apartamente pentru 10-15% din profitul din depozit. În general, am avut o șansă și văd ce se va încheia)))). Încerc să mă gândesc la prețurile din Damasc))). Ce crezi despre toate astea?
Cati metri si pretul unui apartament?
Vă mulțumim pentru informații. Ați calculat riscurile politice și economice asociate cu situația instabilă din regiune? Am înțeles corect că cumpărați pentru un leasing pe termen lung?
Sper că am un contract de leasing, dar cred că prețurile ar trebui să crească și va fi posibil să se vândă mai mult. În oraș există o construcție în masă. Rușii cumpără în mod activ apartamente, iar germanii au început să investească în locuințe.
Până în prezent, Egiptul este încă o situație politică calmă. Arabii înșiși înțeleg destul de bine unde "picioarele cresc" din toate revoluțiile și războaiele. Adică SUA. Ei nu au opinii radicale, naționalism etc. Armata are putere, mulți soldați sunt înarmați pe stradă cu arme, își păstrează granițele cu Libia, Sudanul și Palestina. Oarecum similar cu alinierea israeliană. În general, ei sunt în alertă. În timp ce situația este stabilă. Se apropie de Rusia. Dar cu toate acestea, eu cu siguranță mă asum riscuri, dar acesta este banii mei, nu am luat împrumuturi și împrumuturi. Sper pentru totdeauna. În acest caz, trebuie să plătesc 20.000 de dolari.
Ați luat în considerare piața imobiliară din Germania pentru investiții? Care sunt argumentele pro și contra? Mulțumesc.