În interesul Ipotecă băncii coincid cu interesele debitorului - o instituție de credit un procent bun, cu un împrumut mare, care oferă lichidități la imobiliare, iar împrumutatul poate deplasa rapid în propriile lor case. Cu toate acestea, pentru un împrumutat, un împrumut pentru un apartament este plin de o serie de riscuri, în plus, atunci când se dezvoltă produse ipotecare, banca își oferă condiții mai avantajoase decât pentru clienții săi.
În acest articol vom vorbi despre unele dintre riscurile asociate ipotecilor, pe care nu le gândesc toți împrumutătorii și pe care băncile însăși, din motive evidente, nu le fac publicitate.
Avantajul unui credit ipotecar
Principalul avantaj al unei ipoteci pentru un împrumutat este că împrumutatul poate obține o casă și să trăiască în ea, plătindu-i treptat băncii suma care a fost emisă pentru a cumpăra această locuință. Împrumutul este oferit de locuințe cumpărate de sine stătător, banca nu riscă nimic și dacă împrumutatul nu mai plătește contribuții, organizația de creditare va selecta pur și simplu apartamentul, va vinde și va restitui datoriile.
Cu toate acestea, normele de creditare ipotecară ale jocului dictat de instituția de credit și debitor nu, prin urmare, indiferent dacă banca este poziționarea clienților de produse ipotecare, banca va fi întotdeauna în condiții mai avantajoase decât debitorul. Să luăm în considerare anumite riscuri la care este expus debitorul și să vă recomandăm cum să vă asigurați în faza de emitere a unui împrumut.
Sistem de plăți anuitate
Nu putem exclude apariția unor situații în care debitorul își pierde solvabilitatea și este nevoit să se întoarcă la garanția bancară, care este apartamentul achiziționat. Se pare că împrumutatul ar trebui să primească în schimb o parte din banii care i-au fost plătiți și tot ce pierde este oportunitatea de a cumpăra locuințe.
Care este problema?
Cu toate acestea, caracteristica plăților anuitate pe sistemul de împrumut este faptul că de la începutul contului de rambursare pentru ponderea majoră a plăților nu este pe corpul de plată, precum și interesul pe care taxele bancare pentru utilizarea fondurilor de credit. Numai în timp, ponderea plății pentru organismul de împrumut începe să crească treptat, iar ponderea plăților pe dobândă scade. Astfel, în localitățile cu o bancă, debitorul, care din diverse motive nu mai poate suporta povara creditului, pierde cea mai mare parte a banilor pe care îi plătește. Creditată în această situație, pur și simplu „da“ banii băncii plătit la împrumut, care nu a fost pusă în aplicare până la capăt, iar acești bani este pentru profitul net bancar, în calitate de instituție de credit nu a suportat aproape fără costuri.
Cum de a preveni situația?
Alternative la schema de anuitate a plăților sunt plățile diferențiate. Abonamentul lunar include plata a creditului, această sumă pe toată perioada de creditare rămâne neschimbat, iar dobânda la împrumut - și această parte a plăților este redusă treptat (ca plățile de împrumut). Dacă debitorul are posibilitatea de a alege, este mai bine să preferați un sistem de plăți diferențiat.
Din păcate, astăzi puține bănci oferă plăți diferențiate pentru ipoteci, iar dacă oferă, este atât de nefavorabilă încât împrumutătorii preferă anuitatea. Prin urmare, atunci când planificați să luați un împrumut, merită să ne gândim la probabilitatea apariției situației descrise, deoarece primele plăți, de fapt, constau doar într-un singur procent.
Reducerea valorii imobilului
Emiterea unui împrumut, banca prevede posibilitatea ca împrumutatul să returneze datoria sub forma unui apartament. Atunci când imobilul este vândut, banca preia suma datorată în baza contractului și această sumă ar trebui să fie suficientă pentru a plăti datoria. Dar ce se întâmplă dacă valoarea de piață a unui apartament scade, de exemplu, într-o perioadă de deteriorare accentuată a situației economice, atunci când locuințele nu vor fi atât de solicitate?
Care este problema?
Excludeți această turnură a evenimentelor nu poate fi un credit ipotecar este emis pentru zece, douăzeci de ani, sau chiar mai mult, și pentru o perioadă de orice se poate întâmpla ... Chiar și în ciuda faptului că debitorul este calculat în mod regulat cu privire la împrumut, banca admite probabilitatea de complicatii de la clientul său, care, în caz de pierdere a solvabilității, trebuie să transfere garanția băncii. Dar, în situația actuală, vânzarea unui apartament, având în vedere reducerea valorii acestuia, nu va ajuta la returnarea bancii suma necesară.
În consecință, banca solicită clientului să facă în vreun fel acest lucru, astfel încât valoarea curentă a proprietății să devină proporțională cu datoria.
Debitorul are un set destul de limitat de opțiuni - fie să furnizeze garanții suplimentare, fie să depună o anumită sumă.
Cu toate acestea, debitorul nu poate avea nici o proprietate pe care ar putea să o ofere ca garanție sau bani.
Ce se va întâmpla în acest caz? Banca va avea dreptul (în baza contractului) de a solicita transferul de locuințe și în instanță (chiar acum), pentru a insista asupra returnării sumei lipsă. În aceste condiții, debitorul va fi fără adăpost, o parte din bani pe care le-a plătit deja o bancă de plăți lunare (în cazul selectării sistemului de plăți anuitate este complicată și mai mult de poziție) și are nevoie de încă unele borcan cantitate.
Cum de a preveni situația?
Pe de o parte, banca nu este deloc interesată de "jefuirea" clienților, motiv pentru care majoritatea instituțiilor de credit sunt asigurate împotriva acestei opțiuni prin faptul că nu acordă niciodată cât mai mulți bani pe credit decât costurile imobiliare. În majoritatea cazurilor, o ipotecă pentru o sumă care depășește 90% din costul apartamentului achiziționat (fără garanții suplimentare, co-debitori, etc.) este nerealistă.
Cu toate acestea (în special datorită "creșterii economice" prelungite) nu se poate exclude faptul că imobilul poate scădea cu mai mult de 10%. Pentru a fi reasigurat, împrumutatul poate recurge la asigurarea de răspundere financiară - companiile de asigurări oferă un astfel de produs. Esența propunerii este următoarea: atunci când se pregătește o poliță de asigurare, împrumutatul se poate aștepta ca societatea de asigurări să plătească banca suma necesară, dacă din anumite motive nu poate plăti banca. În același timp, trebuie să se înțeleagă că plata primelor în polița de asigurare va duce la o creștere a costurilor legate de întreținerea ipotecii. Dar împrumutatul nu poate fi acum frică de cerințele băncii pentru creșterea valorii garanției.
Inflația riscurilor
Este ciudat, dar nu mulți împrumutători se gândesc la riscurile inflației atunci când înregistrează un credit ipotecar. Inflația, adică deprecierea neîntreruptă a monedei naționale, este un proces normal, o parte integrantă a modelului economic global. Cu toate acestea, este în valoare de având în vedere că ipoteca este emis pentru zece ani, iar în cazul în care inflația medie anuală în Rusia este în intervalul de 6% (acest lucru spun surse oficiale, de fapt, în mod tradițional, modelul de creșteri de preț este oarecum diferită), apoi, în zece ani, puterea de cumpărare a banilor va scădea , cel puțin cu 60%.
Care este problema?
În mod normal, salariile sunt supuse indexării (în funcție de inflație), cu toate acestea:
În primul rând. acest lucru se aplică în special angajaților structurilor de stat;
În al doilea rând. indexarea se realizează ținând seama de inflația care a avut deja loc (înainte de indexarea salariilor, creșterea prețurilor este plătită de cetățeni);
Și în al treilea rând. după cum arată practica, nu toate salariile sunt indexate chiar și în sectorul public (și nu integral), iar în companii private, foarte puțini manageri reacționează la creșterea prețurilor, cu o creștere a salariilor.
Împrumutatul poate primi în mod corespunzător cea mai mare parte din venituri neoficiale (banca poate emite un împrumut dacă clientul a furnizat garanții scumpe, a atras garanții). Aceste venituri nu sunt ajustate automat pentru inflație, ele pot fi modificate numai prin creșterea prețurilor bunurilor sau serviciilor oferite de împrumutat pe piață. Și acest lucru, la rândul său, nu este întotdeauna posibil, având în vedere scăderea puterii de cumpărare a populației în perioadele de criză.
Astfel, ca urmare a inflației (după 10-15 ani), împrumutatul poate obține o povară de credit mare și nu poate să plătească tranșele lunare ale băncii.
Cum de a preveni situația?
Mai întâi de toate, atunci când se întocmește un împrumut, trebuie să vă bazați pe venitul real, suma creditelor care nu trebuie să se reflecte în capacitatea împrumutatului de a-și acoperi cheltuielile trebuie să se îndrepte către contribuțiile la împrumut. Dacă inițial debitorul nu colectează bani cu comisioane lunare, este mai probabil ca mai devreme sau mai târziu să nu mai poată plăti.
Cu toate acestea, acest lucru poate să nu fie suficient, creșterea prețurilor se poate întâmpla brusc și poate fi destul de puternică, prin urmare este necesar să se urmărească nivelul real al inflației.
În cazul în care fața de alarmă semne, care spun că, după un anumit timp, împrumutatul poate avea dificultăți în îndeplinirea obligațiilor sale față de bancă, este necesar să ia măsuri. O trăsătură caracteristică a modificărilor negative ale inflației este, în primul rând, rata de refinanțare, în cazul în care banca centrală a ridica de multe ori, apoi - cu economia este în mod clar nu totul este în ordine, și, eventual accelerare a inflației (informații cu privire la modificările ratei de refinanțare pot fi găsite pe Banca Rusiei, este publică informații).
Oricum, debitorul nu poate influența procesul de inflație, desigur, nu într-o poziție, dar el poate face acest lucru, astfel încât să nu fie fără locuință și plătit pentru ea. Chiar înainte ca criza să fie recunoscută oficial, este necesar să se aplice băncii o restructurare a împrumutului. Cu alte cuvinte, este necesar să încercăm să ne asigurăm că banca reduce suma plăților lunare și extinde termenul general al împrumutului. Organizațiile de credit, de regulă, întâlnesc clienții care își îndeplinesc obligațiile, banca profitabilă să restructureze împrumutul și să continue să câștige dobânzi.
Riscul de delincvențe la credite
Ca o regulă, capacitatea lor de a plăti ipoteca rate debitorilor asociate cu nivelul actual al salariilor, examinând suma rezultată ca o estimare a acesteia „valoare“ pe piața muncii. Dar chiar dacă salariul curent (sau venitul) este în mod obiectiv reflectă valoarea debitorului ca angajat (în termeni de calificare, cerere) sau ca un om de afaceri (cererea de bunuri și servicii oferite acestora), trebuie să furnizeze probabilitatea de apariție a situațiilor în care venitul va veni intermitent, iar salariul să fie plătit cu întârzieri.
Care este problema?
În sine, existența delincvențelor este văzută de bancă ca o deteriorare a solvabilității clientului și se pregătește să ia măsuri pentru a-și recupera banii.
La o întârziere a salariilor împrumutat nu poate plăti taxa de timp pentru concediere au nevoie de ceva timp pentru a găsi un nou loc de muncă, și apoi ceva timp, trebuie să așteptați pentru primul salariu. De asemenea, trebuie să țină cont de limitările salariului asociat cu o perioadă de probă, un salariu modest pentru muncă temporară (în cazul în care în timpul căutării nu există nici o propunere, care corespunde așteptărilor), sau absența completă a oricărei lucrări (din cauza restricțiilor de sănătate, vârstă, abilități, calificări, etc.). .
La rândul său, banca (în cazul întârzierilor în plata ratelor lunare) prevede ca contractul să întrerupă relația contractuală unilateral. Un reprezentant al organizației de credit va aplica instanței o declarație de creanță și va cere o întoarcere a datoriei prin închidere la imobilul în gaj. Astăzi, majoritatea băncilor prevăd pentru ele însele o astfel de posibilitate, dacă în termen de 12 luni împrumutatul întârzie cu plăți pe trei sau mai multe rate.
Cum de a preveni situația?
Dacă în momentul înregistrării împrumutului cu venituri totul este în ordine, trebuie să aveți grijă să vă asigurați oportunitatea plăților în orice situație. Prin urmare, o ieșire din situație poate fi un stoc de o anumită sumă destinată plăților, de exemplu, în termen de șase luni, o opțiune alternativă este de a lua un împrumut de la o altă bancă.
Cu toate acestea, cea mai bună soluție este de a obtine o parte din creditul acordat în numerar (sau card bancar), care nu sunt utilizate pentru achiziționarea de locuințe (întreținere, alte costuri), ci pur și simplu mint „doar în cazul“. Pentru un timp, până când banii vor fi cu tine, veți plăti un procent de utilizare a acestora, cu toate acestea, în primul rând, vă sunt garantate pentru a fi în măsură să-și îndeplinească obligațiile față de bancă, și, pe de altă parte, ratele dobânzilor ipotecare sunt dobânzi mult mai mici pe creditul de consum (în cazul în care vă gândiți să luați un împrumut pentru a plăti o taxă în cazul unei întârzieri a salariului).
concluzie
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do TEMPOR eiusmod ut incididunt Labore et dolore magna aliqua. Ut enim anunț veniam minim, Quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.
Duis aute irure dolor în reprehenderit în voluptate velit esse cillum dolore EU fugiat nulla pariatur. Excepteur occaecat cupidatat Sint non proident, sunt in culpa Qui OFFICIA deserunt mollit Anim id est laborum. Sed ut perspiciatis Unde omnis iste natus eroare stea voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis` et quasi architecto Beatae vitae dictoane Sunt explicabo.
cel mai orientat spre client dezvoltator
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do TEMPOR eiusmod ut incididunt Labore et dolore magna aliqua. Ut enim anunț veniam minim, Quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.
Duis aute irure dolor în reprehenderit în voluptate velit esse cillum dolore EU fugiat nulla pariatur. Excepteur occaecat cupidatat Sint non proident, sunt in culpa Qui OFFICIA deserunt mollit Anim id est laborum. Sed ut perspiciatis Unde omnis iste natus eroare stea voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis` et quasi architecto Beatae vitae dictoane Sunt explicabo.
Puteți distribui premiul "Câștigul de Aur" în una dintre rețelele sociale.