sursa fotografii
Dacă doi oameni măsoară aceeași cameră, ei pot veni la rezultate complet diferite. Da, este adesea cazul în determinarea suprafeței unei clădiri comerciale. De ce se întâmplă acest lucru, deoarece unitățile de lungime și de instrumente de măsură pentru toate la fel? Deoarece piata imobiliara, există diferite metode de măsurare a spațiilor.
Stil occidental
Autoritățile de stat din țara noastră recunosc standarde ITO (Biroul de inventariere tehnică). Prin urmare, proiectarea de permise pentru a le folosi numai: pentru că dezvoltatorul nevoie pentru a obține baza legală pentru obiectul său. Mulți proprietari care spațiile de chirie, și lua în considerare domenii pentru standardele ITO. Acest sistem este încă utilizat pe scară largă în cazul în care calitatea centrului comercial și de centrul de afaceri continuă să rămână scăzută - în regiunile sau chiar și în capitală, printre obiectele P și chiar B.
Dar există un alt calcule lingvistice - standardele internaționale sunt BOMA (Clădire Proprietarii de asociere și manageri). Aceasta este limba vorbită de proprietarii și locatarii clădirilor din lumea occidentală, și numai el a înțeles partenerii străini companii românești. Cu toate acestea, și această limbă nu este singurul din Occident. Există alt sistem de măsurare recunoscut, și mulți dintre marii dezvoltatori din Statele Unite, în special la Washington, au dezvoltat propriile standarde. Cu toate acestea, pe piața internațională este încă folosit de BOMA.
În ultimii ani, care au câștigat experiență colegilor de Vest, brokerii români au început treptat să ia aceste cunoștințe în serviciu. Astăzi, la Moscova și în alte orașe ale zonei dezvoltate de facilități de lux sunt calculate în acest mod. De obicei, standardele de clasă A utilizate BOMA și spațiile de clasa B este de obicei măsurată prin standarde ITO.
Standardele sunt utilizate nu numai pentru a determina zona de birou sau de afaceri sediul. De fapt, un set de reguli de asociere a proprietarilor de clădiri și manageri este una deosebit de mare, care vă permite să rezolve o mulțime de probleme și probleme au fost legate de calculul suprafeței clădirii. De exemplu, acestea: pentru oricare dintre zonele comune, care sunt coridoare, lifturi, bai, holuri, locatarii trebuie să plătească? Și cât de mult? Trebuie să vă taxează pentru cablul puțul de ventilație și arborele? Pentru spațiul ocupat de conducte de apă? Luați în considerare dacă dimensiunile camerei de ziduri din beton sau gips-carton sale în teacă? În cazul în care chiriașul plătit pentru un loc în coloanele de sprijin? Dacă să includă structuri de sine statatoare, în zona generală a clădirii și dacă aceste zone sunt incluse în numărul de chiriași plătit? Și așa mai departe ...
Rezultatele de calcul arată că standardele sunt BOMA profitabile pentru proprietarul decât calculele de ITO. În primul rând, ei vă permit să solicite plata de la locatarii zonelor utilizate de acestea, de la sala de conferințe în sala de spălătorie. Astfel, clădirea devine mai profitabilă. În al doilea rând, un număr exact ajută determina cât de mult bani este „colecta“ o varietate de zone comune, și, astfel, pentru a înțelege cum să organizeze funcționarea lor. În al treilea rând, plata poate fi distribuite în mod echitabil zone comune sau factor de încărcare între chiriași și de a elimina, astfel, conflicte. În plus, se înțelege cantitatea de spațiu care nu poate fi utilizat, și care fac parte din așa-numitul coeficient de pierderi ale proprietarului. În cele din urmă, calculele fac posibilă pentru a înțelege modul în care ratele în clădirea proiectată va întâlni la nivel de piață.
Pot contesta?
Precizia absolută a măsurătorilor, acesta trebuie să fie admis, nu au ajuns să ajungă chiar și cu BOMA. adoptată oficial de eroare în măsurarea a fost de 2%. Dar, în practică, poate fi mai mult.
Dacă ați închiriat o suprafață mare, iar marja de eroare este de 3%, apoi se toarnă în sume mari de bani, mai ales din cauza zonei depinde nu numai chiria, ci, de asemenea, taxe operaționale. Locatarul, în acest caz, este recomandabil să plătească pentru serviciile unui evaluator și broker în cadrul negocierilor: costul acestor plătit în șase luni.
Există mai multe probleme controversate, care de obicei vin la un consens în cadrul negocierilor. De exemplu, în cazul în care camera este legată de factorul de încărcare este la etajul al locatarului, dar practic ele nu au fost utilizate. Sau, în cazul în care camera are o podea ridicată tehnică. De regulă, în cazul în care doresc chiriaș să se ascundă de cabluri, și i-au executat, acestea sunt luate în considerare atunci când se măsoară înălțimea camerei. În cazul în care acestea sunt furnizate design arhitectural și locatarul este obligat să le instaleze, ele nu pot fi luate în considerare. Același principiu se aplică și în ceea ce privește spațiile speciale pentru echipamentele, în cazul în care a păstrat facilitățile chiriaș, camerele sunt incluse în zona de închiriat.
Apropo, standardele în sine locuri BOMA sunt formulate astfel încât acestea să poată fi interpretate în moduri diferite. În plus, multe nuanțe legate de realitățile pieței occidentale și realitatea noastră sunt proiectate cu dificultate. De exemplu, Occidentul nu știe ce o carapace de bază, în cazul în care toate camerele sunt decorate cu. Deoarece chiar și experții nu pot da brokerii români sfaturi sensibil. Deci, ei trebuie să fie deduse din dimensiunea grosimii gips carton (care este de 6-7 cm!), Care este de fapt în închirierea nu există.
În cele din urmă, evaluarea standardelor Standarde și spațiilor realizate de BOMA, de asemenea, nu sunt de acord unii cu alții - în funcție de care dispune evaluarea. Toți participanții la piață recunosc că problemele litigioase sunt rezolvate prin negocieri și că lucrul cel mai important în această afacere - capacitatea de a convinge interlocutorul.