Imobile, chirie, privatizare, chirie
Ransom ca modalitate specială de anulare a contractelor și de rentă viageră constantă
Răscumpărarea anuitate este un caz special de reziliere a contractului de închiriere permanente, care constă în faptul că plătitorul chirie o va plăti destinatarului simultan sau în alt mod o sumă de bani egală cu prețul chiriei permanente. Răscumpărarea poate fi realizată la inițiativa uneia dintre părți. Preț anuitățile fixe pot fi stabilite în contract. În cazul în care starea prețului de răscumpărare a chiriei în contract nu este prezent, atunci răscumpărarea acestuia la prețul stabilit în conformitate cu legea. În cazul în care proprietatea a fost transferată sub plata chiriei permanente pentru o taxă, prețul de răscumpărare al chiriei permanente corespunde sumei anuale anuitate de plătit (Sec. 2, art. 594 GKRumyniya<1>). În cazul în care proprietatea a fost transferată sub plata chiriei permanente liber, atunci prețul de răscumpărare al chiriei permanente constă din valoarea anuală a chiriei care urmează să fie plătit și prețul proprietății transferate. Prețul de proprietate este determinată în conformitate cu regulile prevăzute la alin. 3 al art. 424 GKRumyniya<2> (P. 3, v. 594 CC RF).
De exemplu, în cazul în care mărimea plăților de închiriere în temeiul contractului de închiriere permanente - 30 de mii de ruble .. pe o bază trimestrială, prețul de răscumpărare va fi de 120 de mii. freca. În cazul în care proprietatea a fost transferată gratuit, atunci va trebui să plătească nu numai chirie pentru un an, dar, de asemenea, valoarea proprietății transferate (prețul se va baza pe condițiile generale ale pieței). Aceste reguli determină răscumpărarea chiriei și prețul de răscumpărare este valabil pentru toate tipurile de anuități <3>.
Acordul încetează cu sosirea întregii sume de răscumpărare către beneficiarul chiriei permanente, cu excepția cazului în care părțile au furnizat o altă ordine de răscumpărare.
Părțile pot prevedea în contract o interdicție privind achiziționarea de anuități în timpul duratei de viață a beneficiarului sau într-o perioadă care nu depășește 30 de ani de la data încheierii contractului. Dar părțile nu se pot stabili în contract o condiție de ridicare de rambursare a plătitorului chirie sale, la fel ca în conformitate cu alin. 3 din art. 592 condiție GKRumyniyatakoe va anula <4>.
Platitorul de inchiriat permanente complet libertatea de a lua decizii cu privire la răscumpărarea ei. Legea nu stabilește nicio bază pentru plătitor explicat respingerea plății în continuare a chiriei. În schimb, beneficiarul chiriei limitată obligația de răscumpărare chirie permanentă acele baze care enumeră legea, de asemenea, furnizate prin contract.
Pentru a-și exercita dreptul lor de a cumpăra, plătitorul trebuie să respecte o serie de formalități. Atunci când un contract este de dorit să se precizeze perioada în care beneficiarul chiriei va fi notificat răscumpărării. Termenul minim pentru informațiile furnizate de lege: cu cel puțin trei luni înainte de încetarea plății chiriilor viitoare. Această regulă se aplică în cazul în care tratatul prevede o perioadă mai lungă. Platitorul de chirie permanentă, care a decis să cumpere, este obligat să declare în scris <5>.
În scopul de a proteja interesele beneficiarului chiriei drept că obligația de a plăti chiria plătitorului nu poate fi eliminat, atâta timp cât beneficiarul nu inchiriaza întreaga sumă de răscumpărare va fi plătită. Cu toate acestea, această regulă de drept este și dispositive este valabilă numai în cazul în care contractul prevede o procedură diferită de rambursare a chiriei.
În anumite cazuri, beneficiarul chiriei permanente poate solicita răscumpărarea de plătitor sale, ceea ce ar conduce la anularea contractului. Lista motivelor pentru orice destinatar al chiriei are dreptul de a cere răscumpărarea de plătitor sa numit în art. 593 din Codul civil. Această listă nu este exhaustivă, alte cazuri, pot fi menționate în contract. Aceste baze sunt legate în primul rând cu încălcarea plătitorului obligațiilor asumate prin contract.
În primul rând este întârzierea de plată a plăților chiriei pentru mai mult de un an. Acest motiv este chiar și one-off, dar natura aspră a obligației non-existente. Din această fundație diferă, indicând insolvența plătitorului de chirie permanentă - un factor permanent. Pentru el risc egal și gravă posibile viitoare neplată față de mărimea și termenii contractului de plata chiriei convenite, atât de important pentru beneficiarul chiriei permanente. pericol probabil Prognoza de neplată ar trebui să se bazeze pe circumstanțe, o indicație clară că chiria nu va ajunge la destinatar pe termen scurt <6>. O altă bază pe care beneficiarul are dreptul să ceară răscumpărarea ei - o încălcare a plătitorului obligațiilor sale, prevede plata chiriei (articolul 587 din Codul civil.).
Recent, fundația numit în art. 593 din Codul civil, în legătură cu ordinea plătitorului de bunuri imobile menționate prin plata chiriei, în virtutea cărora le-a primit în proprietate comună, sau împărțit între mai multe persoane, care a devenit astfel chiria plătitor. Nu contează dacă proprietatea comună în comun sau de echitate. Astfel, beneficiarul chiriei există mai multe plătitorilor care încalcă interesele beneficiarului chiriei, transferate în mod confidențial proprietatea personal la un plătitor de chirie. Cerința pentru destinatar către plătitor de închiriere - o măsură de protecție a intereselor sale esențiale.
Civil kodeksRumyniyapredostavlyaet pensionari, de asemenea, dreptul de a cere răscumpărarea a chiriei plătitorului, precum și în alte cazuri prevăzute de contract, care nu poate fi legată de incapacitatea de a plătitorului de închiriere a contractului <7>.
Atunci când o încălcare gravă a contractului de rentă viageră chirie beneficiarul trebuie să aibă libertatea de a solicita plătitorului sau să închirieze răscumpărarea acestuia, sau de a rezilia contractul și să ceară daune (alin. 1, art. 599 din Codul civil). Cu toate acestea, în cazul în care o plată a unei rente viagere au fost transferate apartament liber, o casă sau de alte bunuri, beneficiarul unei rente viagere poate, la încălcarea materială a plătitorului nedrept contract pentru a cere restituirea bunului pentru a compensa costul său din cauza prețului de răscumpărare al chiriei (Sec. 2, art. 599 din Codul civil ). Răscumpărarea de proprietate se efectuează în aceleași condiții ca și sunt prescrise în ceea ce privește rambursarea chiriei permanente, și anume, la un preț prestabilit de către părți în contract sau determinate în conformitate cu legea (art. 594 din Codul civil).
Dreptul de a cere rezilierea contractului cu privire la aceste motive plătitor de chirie nu face parte.
O parte care se bazează pe o încălcare fundamentală a contractului, trebuie să furnizeze instanței cu dovezi relevante ale prezenței sale. Însăși existența unei astfel de încălcare nu servește drept bază pentru rezilierea contractului, în cazul în care într-un timp rezonabil încălcare este eliminat.
Problema de rambursare a unui acord de rentă viageră a părților este discutabil. Spre deosebire de situația cu încetarea răscumpărării unei rentă viageră este reglementată numai de norma specială, care prevede posibilitatea de răscumpărare la cererea beneficiarului chiriei și din cauza unei încălcare gravă a contractului de închiriere plătitor. În practică, aceste acorduri sunt din ce în ce găsite <8>. Se pare că rezilierea unui contract de rentă viageră prin răscumpărarea prin acordul părților nu este contrară, și în concordanță cu principiile fundamentale ale legislației civile românești privind libertatea contractuală (n. 1, 2, art. 421 din Codul civil), în special drepturile beneficiarului de chirie nu sunt încălcate ca urmare a armonizării condițiilor părților foreclosures.
<8> A se vedea. Morunova E. Decretul. Op. C. 57.
Astfel, trebuie remarcat faptul că legislatorul oferă două modalități de a închiria de răscumpărare: la inițiativa plătitorului chirie, iar la cererea beneficiarului. Și răscumpărarea chiriei la inițiativa plătitorului chirie susține starea circulației civile normale, care formează echilibrul intereselor participanților, care este o componentă necesară a relațiilor contractuale pe termen lung. Prin natura sa, răscumpărarea, inițiată de plătitor de chirie permanentă, reprezentând o compensație (art. 409 din Codul civil), este baza încetării obligației de a plăti plata chiriei și în același timp contractul de închiriere în ansamblul său (alin. 2, art. 407 din Codul civil).
Răscumpărarea de anuități, inițiate de rent-receptoare, nu face parte din circuitul civil normale, și în nici un fel asociat cu îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor lor plătitorului sau nefavorabile destinatarului chirie modificări (partea slabă), în împrejurări de fapt. În acest sens, răscumpărarea chiriei la inițiativa de rent-receptoare poate fi considerată ca o modificare unilaterală a contractului, ca măsură a expunerii operaționale sau ca o măsură de responsabilitate (în contractul de închiriere permanente) sau ca o pedeapsă alternativă (în contractul de rentă viageră).
LB Sitdikova, KG Tokarev