Pentru a menține competitivitatea noilor centre, dezvoltatorii pot utiliza două strategii de bază: îmbunătățirea calității clădirii și adăugarea unui sortiment unic de ancore sau combinații ale acestora neconvenționale.
Probleme ale primei strategii sunt evidente. Alte lucruri fiind egale o creștere a costurilor de construcție care conduc la o creștere în perioada de amortizare a proiectului. În plus, volumul segmentului pentru care calitatea zonei joacă un rol important, este foarte limitată.
Deci, va trebui să se gândească serios la alegerea companiilor de ancorare. Ca regulă generală, ca o ancoră pentru primul supermarket sub constructie / hypermarket, cinema este ales în centrul comercial, centru de bowling. Aceste ancore sunt aproape întotdeauna oferă un efect de încredere și suficient pentru a atrage vizitatori în concurență scăzută. Cu toate acestea, în ultimul timp există o situație în care este clar că centrul proiectat va trebui să concureze cu alte bunuri imobiliare moderne, iar concurența poate duce la o reducere semnificativă a ratelor de închiriere.
Este această situație, care a avut loc în practica noastră de anul trecut, a fost ocazia de a aduna informații cu privire la toate opțiunile posibile pentru ancore care, după cunoștințele noastre, au fost folosite cu succes în practica românească și străină. Lista a fost destul de impresionant. În plus, identificarea eterogenitatea fundamentală a tipurilor de ancore satisface nevoia. De asemenea, trebuie remarcat faptul că alegerea unui anumit tip de armături sau combinații ale acestora definite de poziționare a centrului comercial, precum și nevoile zonei de acoperire.
ancore Astfel, clasificarea a fost compusă Feature cuprinde tipuri tradiționale și netradiționale de ancore.
- supermarket
- hypermarket,
- centru de Stoke / Club cu ridicata
- supermarket,
- Un mare magazin universal (produse de parfumerie, cosmetice, articole sportive, articole pentru copii, electrocasnice, mobilier)
- Combinația dintre aceste magazine
- muzeu
- grădină de iarnă
- Aquarium / Terariu
- artgalereya
- centrul de expoziții
Comerț. Tradițional singură ancoră de vânzare cu amănuntul atrage clienții gamă largă de produse și prețuri mici. Supermarketuri și magazine alimentare și hipermarketuri au avantajul evident că nevoia de produse de multe ori apare, prin urmare, consumatorii magazin alimentar va vizita adesea în centru. De obicei, produsele cumpărate cel puțin o dată pe săptămână. Dar, pe de altă parte, importanța acestor achiziții nu este un motiv suficient pentru o excursie la o altă parte a orașului, adică magazine alimentare au zone de atractie turistica foarte limitate. Mai mult decât atât, această zonă este atractiv din ce în ce reduce odată cu creșterea concurenței. Aceste ancore aduc centrul venitului relativ moderat este câteva mai puțin de jumătate din rata de galerie chiriasi.
Orice combinație de magazine mari, cu branduri bine aprovizionate si bine-cunoscut este un factor puternic în atragerea de vizitatori la centru. Știind acest lucru, magazine mai mari cer o afacere mai bună. Puteți combina două sau trei bunuri magazin greu (electronice de larg consum, bunuri de casa, mobila, articole sportive), și magazine de cosmetice, parfumerie, supermarket sau hypermarket. Pe o combinație de trei sau mai multe mari magazine de specialitate concept bazat este foarte competitiv de putere-centru.
Centrul de Stoke menționat în clasificarea ca un exemplu de destul de nou pentru formatul comercial românesc. În cele mai multe orașe, aceste centre va atrage flux intens de vizitatori care doresc să achiziționeze bunuri în cazul în care nu este greu de folosință îndelungată, atunci, cel puțin, haine și încălțăminte. Dar este evident că principiul vânzărilor de bunuri de calitate medie și joasă nu sunt combinate cu fiecare tip de centru comercial.
Putere. Restaurante si cafenele in centre comerciale sunt rareori scopul principal al vizitei. Cu toate acestea, a crea un interesant de catering bazate pe ancora - destul de realizat problema, mai ales dacă este vorba despre un mic centru comercial. O cafenea sau restaurant, care acționează ca ancore, ar trebui să combine în mod ideal prețuri rezonabile, neobișnuite (pentru oraș) și atmosfera de bucătărie, produse de înaltă calitate.
centre de divertisment de familie diferă de apariția unor centre de copii de divertisment, destinate pentru adulți. În consecință, creșterea cererii pentru zona necesară. Nu trebuie să uităm, de asemenea, cu privire la principiile de separare a publicului, cum ar fi, nu ar trebui să fie amestecat cu copii mici tineri. centre de divertisment de familie în România creează, mai presus de toate, compania „Star Galaxy“.
Avantajul selectarea acestor companii ca ancore este zona foarte extinsă de acoperire, dar acoperirea este compensată de o frecvență redusă de vizite de la clienți fideli (aproximativ 6 ori pe an, în medie). Astfel, în primul rând, aceste companii sunt interesante pentru mari: regionale și super-regionale centre. Pentru centre mai mici pot fi utile unele atracții ieftine, concepute pentru frecvență mare de vizite. Lipsa de divertisment de familie în centre comerciale este o cerință mare zona (de 4 000 mp. M. Pentru centrul de divertisment de familie).
cinematografe, în primul rând, utile pentru a crește confortul de ședere de vizitatori în centrul comercial. Vizitatorii sau combina cumpărături cu proiectii de film, sau cineva din membrii de familie ai o odihnă, în timp ce alții fac o achiziție. În general, există puține motive să credem că centrul teatrului atrage noi clienți: vizite la cinema cel mai adesea însoțit de cumpărături. În România, cinematografele sunt utilizate pe scară largă în mall-uri și multiplexuri în formă de companii, inclusiv de catering și, în unele cazuri, atracții.
Sport. Alegerea ancorei sportive pentru centre comerciale este imens. Cele mai frecvente întreprindere - un centru de fitness, biliard și bowling. Aceste tipuri de ancore sugerează o frecvență mare de vizite, și de acoperire nu este foarte mare. Cluburile sportive și grupuri în centrele românești aproape niciodată să apară. Cu toate acestea, aceste întreprinderi pot cu ușurință în anumite condiții (în special lipsa de saturație a pieței de servicii sportive) să plătească pentru sine, în centrul comercial regional sau de district. În special, cluburile sportive pentru copii sunt atrași de centrul nu numai copiii, ci și de mers în gol lor, în timp ce de așteptare pentru părinții lor.
ancorele foarte promițătoare sunt alpinism pereti si patinoare. Aceste beneficii includ: cerințe moderate pe suprafața necesară, cererea ridicată în majoritatea orașelor din România, companiile se concentreze pe o gamă largă de potențiali vizitatori (spre deosebire, de exemplu, de la skate-parcuri).
Servicii de uz casnic. Capacitatea întreprinderilor autohtone de a acționa ca ancore in centre comerciale din România, în opinia noastră, foarte mult subestimat. Perspectivele lor ca chiriasi ancora este determinat, mai presus de toate, nivelul scăzut de dezvoltare a acestui sector al economiei românești.
Cu toate acestea, pentru a face întreprinderile de servicii publice ancora proprietăți necesare pentru a forma un bazin de chiriași, oferind servicii competitive. În primul rând, ea a subliniat două potențiale tipuri de ancore:
1) „viața acasă“, care include toate cele mai populare tipuri de servicii: o bancă, internet cafe, centru de comunicare, studio foto, un notar, o agenție de turism, curățare chimică, reparare de îmbrăcăminte și încălțăminte.
2) "centru de service auto." Aceasta companie poate include o stație de benzină, reparații auto / service, spălătorie auto.
Surpriza. Muzee, galerii de artă și centre de expoziție sunt folosite ca ancore in centrele comerciale din SUA, dar chiar și acolo sunt printre cele non-tradiționale. În România, nu ne-am cunoscut încă exemple de utilizare a acestor ancore. Curiozitatea poate fi un motiv suficient de puternic pentru a vizita centrul, situat pe cealaltă parte a orașului. Dar, în cazul în care sarcina nu este numai de a crește gradul de conștientizare a centrului comercial, este important să se mențină o curiozitate constantă și un nivel ridicat. Prin urmare, ca ancore pentru centre comerciale muzee acceptabile și centre de expoziție, capacitatea de a actualiza în mod constant expunerea lor.
În plus, în grădina de iarnă și acvariu au fost menționate ca potențiali chiriași ancoră-ne. grădini de iarnă în formatul minim este acum creat în aproape fiecare centru comercial important. Justificarea pentru utilizarea lor este dificil de verificat. Este clar că pentru a menține interesul pentru clienți la un nivel constant, în acest caz, este dificil. Pe de altă parte, aceste obiecte pot crește foarte mult loialitatea față de centrul comercial și pentru a extinde cercul de patronii săi. Numai că este important să nu uităm că această loialitate poate apărea doar ca urmare a superiorității calitative a acestui punct de vedere strategic importante elemente ale conceptului de principalii competitori.
Astfel, a fost descrisă listă destul de largă de potențiali chiriași ancoră pentru universal, cât și pentru centrul comercial specializat. În practică, selectarea ancore pentru centrul comercial ar trebui să fie legată de rezultatele cercetării de piață care acoperă evaluarea mediului concurențial al principalelor tipuri de ancore, precum și comportamentul și caracteristicile demografice ale potențialilor consumatori. În prezent, selectarea ancora este complicată și mai mult de lipsa de operatori profesioniști care sunt gata să închirieze premisele pentru furnizarea anumitor servicii. În special, în România sunt foarte puțini operatori de copii și centre de divertisment de familie, practic nici centre operator de karting. Acum, o organizație independentă a întreprinderii poate cere să fie o modalitate mai bună decât o invitație operatorului cu deficiențe cunoscute și semnificative. Dar logica pieței este foarte simplu: mare și în creștere, împreună cu veniturile provenind din cererea nesatisfacuta a populației ar trebui să conducă la apariția pe piață a unui număr suficient de jucători profesioniști. Procesul poate fi dezvoltat ca o modalitate de creștere a companiilor românești, precum și din cauza sosirea operatorilor străini, cu o vastă experiență crearea sportive și de divertisment de afaceri în centre comerciale. Probabil că, în acest caz, concurența pe piața centrelor comerciale va lua mai complexe și variate.