2.1. Caracteristici și modele de pe piata imobiliara
„Piața imobiliară - este un set specific de mecanisme prin care drepturile sunt transferate în proprietate și a intereselor conexe, prețurile stabilite și se împarte spațiul dintre diferitele opțiuni concurente de utilizare a terenurilor“ [1].
Cu toate acestea, cu atât mai completă va fi definiția pieței imobiliare, care reprezintă relațiile complexe asociate cu atât dezvoltarea de proprietăți noi, și cu funcționarea celor existente.
„Piața imobiliară - este un sistem de interdependente de mecanisme de piață pentru crearea, transferul, exploatarea și finanțarea obiectelor imobiliare» [I].
Piața imobiliară este o colecție de piețe regionale, locale, care sunt în mod semnificativ diferite unele de altele în ceea ce privește prețurile, nivelul de risc, eficiența investițiilor în imobiliare, etc.
Piața imobiliară este o componentă esențială în orice economie națională, pentru imobiliare - cea mai importantă parte a avuției naționale, care reprezintă peste 50% din avere la nivel mondial. Fără a pieței imobiliare poate fi nici o piață, ca piața forței de muncă, piața de capital, piața de bunuri și servicii, etc. la existența
Trebuie să aveți sau să închirieze pentru activitățile lor au nevoie de spațiu.
piata imobiliara romaneasca reflecta toate problemele tranziției economice și se caracterizează prin dezvoltarea inegală a segmentelor sale, cadrul legal imperfect și activitatea de investiții scăzută a cetățenilor și persoanelor juridice. Cu toate acestea, această piață este o sferă promițătoare de investiții.
Prin reglementarea mecanismului de piață și de stat a pieței imobiliare prevede:
- crearea de noi case;
- transferul drepturilor la imobiliare;
- stabilirea prețurilor de echilibru pentru bunuri imobiliare;
- operațiune (control) a proprietății;
- distribuirea spațiului terenurilor între opțiuni concurente;
- investiții imobiliare,
în timp ce efectuează următoarele operațiuni efectuate de bunuri imobiliare:
• schimbarea proprietarului:
- cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare;
- a asigura îndeplinirea obligațiilor (de exemplu, vânzarea imobilului ipotecat sau arestat);
• schimbarea parțială sau totală în componența de proprietari:
- modificări în componența proprietarilor, inclusiv împărțirea proprietății;
- Adăugarea la capitalul autorizat;
- faliment (lichidare) a întreprinderilor (cu satisfacerea creanțelor creditorilor, inclusiv prin punerea în aplicare a proprietarilor);
• Nici o schimbare în proprietate:
- investiții în imobiliare;
- dezvoltare imobiliara (extindere, construcție nouă, reconstrucție);
- transferul gestiunii economice sau de gestionare operațională, pentru a fi utilizate gratuit;
- primesc un venit regulat din proprietatea de bunuri imobiliare, care nu necesită afaceri destinatar;
- transfer la încredere de management;
- administrare (retragere) și alte grevarea liniștire;
- de asigurare și diverse forme de o varietate de operațiuni, inclusiv în creditare pentru dezvoltare imobiliara.
Toate aceste operațiuni într-o economie de piață sunt realizate cu utilizarea mecanismelor de piață, ci pentru că fac piața imobiliară [I].
Piața imobiliară ca parte integrantă a spațiului de piață are un „condiții standard“ - (. Figura 2.1) suișuri și coborâșuri economice.
Piața imobiliară are multe caracteristici:
Cicluri în dezvoltarea pieței imobiliare nu coincid în timp cu ciclurile din alte industrii. Recesiunea în încetinirea creșterii pieței imobiliare este precedată de economia în general și, în consecință, creșterea pe piața imobiliară are loc mai devreme decât în economie.
- grad ridicat de stat de reglementare a impactului;
- prezența evaluarea proprietății și crește în timp;
- costuri ridicate de tranzacție.
Fig. 2.1. dezvoltarea ciclica a pieței imobiliare:
1 - criza de pe piața imobiliară observate în supraabundență construite clădiri, în cazul în care numărul de clădiri vacante este în creștere rapidă, iar proprietarul bunului greu să-l vândă, prețul este redus. Este o piață a cumpărătorului; 2 - creat de proprietățile de absorbție vine după creșterea cererii pentru instalațiile construite și se caracterizează prin absența virtuală a ofertei de obiecte noi. Acest ciclu este determinat de creșterea studiilor de pre-investiții pentru crearea de noi case; 3 - constructie noua atinge apogeul, ca urmare a creșterii cererii pentru obiecte nou create și se caracterizează prin creșterea prețurilor pentru obiecte de construcții. piață acestui vânzător; 4 - saturarea pieței imobiliare se produce atunci când se creează un exces de capacitate și supraproducția de construire a produselor pentru construcții, și activitatea de construcții este redusă. Creșterea vânzărilor de bunuri imobiliare în această perioadă este redusă.
Aceste caracteristici oferă o bază pentru a caracteriza această piață ca un anumit sector al economiei.
Caracteristica majoră a pieței imobiliare este numărul limitat de cumpărători și vânzători de bunuri imobiliare. Datorită valorii ridicate de piață a capacității pieței imobiliare poate fi extrem de mare.
Aceste cifre au fost obținute prin prelucrarea informațiilor colectate în baza de date „directorul de proprietate orașului“. Datele sunt prelucrate printr-o metodă specială, care permite eliminarea efectului de denaturare dintre cei mai puternici factori de stabilire a prețurilor (cum ar fi repararea exclusiv sau punctele de vedere) și să ia în considerare influența altor factori (etajele extreme, lipsa de baie și colab.). Numărul de opțiuni lunare publicate (mai mult de 20.000), ne permite să analizăm efectul asupra prețului locația, tipul de casa, numărul de camere în apartament.
O altă caracteristică a pieței în cauză este natura cererii de consum,
Cererea pentru imobiliare este individualizată și nu este interschimbabilă, ceea ce face dificilă obținerea unui echilibru de piață și de proporționalitate. Nivelul cererii, precum și propuneri de bunuri imobiliare este determinată în mare măsură de geografie (localizarea instalației în oraș, zonă) și istorice (case din diferite perioade de construcție) factori; starea infrastructurii din zona (prezența drumuri, autostrăzi, metrou și alte linii de transport, comerț și servicii de consum, parcuri si alte locuri de recreere în masă etc.).
Furnizarea și cererea de factori afectează piața imobiliară. Cele mai importante sunt enumerate în tabelul. 2.1.
Factorii de sistem care determină starea și tendințele cererii și ofertei în limitele unei regiuni nu este exhaustivă. De exemplu, acesta nu a intrat factorii politici, naționale și chiar și culturale, precum și tradițiile și modelele de comportament ale populației, care au un impact foarte semnificativ asupra așteptărilor și preferințele participanților la piață, și, în consecință, cererea și oferta.
Factorii de sistem care afectează cererea și oferta
Schimbări pe termen lung și pe termen scurt în factorii și condițiile de pe piața imobiliară și piața financiară este controlată de aprovizionare și de furnizare de bunuri imobiliare [3]. Interacțiunea dintre acești factori determină rata de rentabilitate a investițiilor în imobiliare.
În prezent, pe piața românească există un exces semnificativ de aprovizionare în comparație cu cererea de consum (în special pentru bunuri imobiliare comerciale).
Prețurile medii în funcție de regiune și numărul de camere
End Table. 2.2
Una dintre cele mai importante caracteristici ale imobiliare este necesară pentru punerea în aplicare continuă a funcțiilor de reglementare.
Indiferent de scopul funcțional al obiectului el este în mod constant în nevoie într-o serie de proceduri administrative :. Serviciul public de spații rezidențiale și non-rezidențiale, reparații curente și de întreținere, de protecție, de căutare și contacte de afaceri cu chiriași, monitorizarea primirea plății și calitatea alte bunuri imobiliare de gestionare a activelor este o parte semnificativă caracteristicile sale funcționale și are un impact semnificativ asupra competitivității instalațiilor și prețul consumului acestora.
Pentru piața imobiliară caracteristici includ o simbioză complexă a avantajelor și a dezavantajelor în ceea ce privește fezabilitatea activităților comerciale și de afaceri.
• posibilitatea de a obține profituri mai mari (decât în alte piețe) pentru întreaga perioadă de funcționare de bunuri imobiliare;
• cerere suficientă stabilitate a consumatorilor;
„Expunerea mai puțin la fluctuațiile în ciclurile economice;
• prezența unor protecție la schimbări bruște ale condițiilor de piață din cauza de închiriere pe termen lung și de construcție pe termen lung a instalațiilor concurente.
Dezavantajele sunt:
• informații de pe piață nu este la fel de deschis ca, de exemplu, piața de mărfuri, ceea ce complică procesul de justificare pentru suma și natura investiției;
• necesitatea de a utiliza informații despre tranzacțiile efectuate pe piața imobiliară;
• «dure» în funcție de condițiile externe de management urban, complexe de consolidare a capacităților și a cererii consumatorilor;
• costurile de tranzacție (trebuie să verifice puritatea juridică a proprietății, precum și de documentare și de înregistrare costuri tehnice) sunt considerabile, în cazul în care nu mai mare.