Ce se poate aștepta să cumpărătorii de apartamente și dezvoltatorii imobiliari după intrarea în amendamentele de anul viitor legii?
- Xenia, ați putea explica modul în care pe scară largă și modificări semnificative aduse legii, din punct de vedere al lucrărilor de dezvoltator?
- Dupa ce a citit modificările, le-aș împărți în două grupuri: primul - o schimbare semnificativă, care schimba constructorii de muncă și să definească un nou cadru și ordinea muncii noastre. Și din ce în ce, aceste schimbări sunt de natură administrativă, care lucrează în mod direct cu investitorii imobiliari nu se ating. Al doilea grup - aceasta este mai multe modificări de corecție care au maturate în mediul actual de construcție în comun. Acest grup este mai precis direcționată pe alinierea între dezvoltator și participantul social. Cu toate acestea, aș menționa că unele dintre aceste modificări a primit doar o legare formală, dar a fost mult timp pus în aplicare în practică de către dezvoltatorii.
- În primul rând, este de a stabili cerințe privind capitalul minim autorizat al constructorului, care este determinat în funcție de volumul de construcție - zona spațiilor rezidențiale și nerezidențiale, în case de locuit, care nu au fost încă puse în funcțiune. Absolvire pornește de capitalul minim autorizat în valoare de 2,5 milioane de ruble pentru construirea o suprafață totală de un an și jumătate până la doi ani și jumătate de mii de metri pătrați. Valoarea maximă a capitalului social - 1,5 miliarde de ruble - este setat pentru volumul de dezvoltatori de construcții, cu mai mult de 500 de mii de metri pătrați. metri. Aceste companii din țară mai puțin de 10 tastat.
- Credeți că, cu cerințele asociate pentru astfel de dezvoltatori legislator?
- Această cerință este o continuare a politicii de stat pentru protecția intereselor acționarilor, în special în situația economică instabilă din țară. Aceasta este cu siguranță o problemă de actualitate. Mutual Insurance Company - Pe de altă parte, în același scop are contracte de asigurare de capital, urmată de o înăsprire a cerințelor la compania de asigurări și organizarea unei alternative a fost introdusă. În acest sens, trebuie acordată atenție la cea de a doua modificare importantă - organizarea fondului pravitelstvomRumyniyakompensatsionnogo, în care dezvoltatorii vor fi necesare pentru a deduce până la unu la sută din costul estimat al construirii unei case.
În opinia mea, aceste dispoziții nu sunt pe deplin dezvoltate. În primul rând, astăzi poziția fondului de compensare sunt cuprinse în articolul 23.2 din „Siguranța protecția suplimentară a drepturilor și intereselor legale și proprietatea participanților de construcție în comun“, împreună cu alte modalități de întreținere a obligațiilor dezvoltator, cum ar fi o garanție bancară, o garanție a fondatorilor și dezvoltatorii de asigurare de răspundere. Ministrul Construcțiilor și Locuințelor, Mihail Men a declarat că căderea de asigurare pentru constructori anulate și singura modalitate de a se asigura că angajamentele sunt deduceri obligatorii la fond. Cu toate acestea, în timp ce întrebarea rămâne suspendată. Este posibil ca un fond de compensare, dispoziții au fost aduse legii că, înainte de data intrării în vigoare a pravitelstvoRumyniyaopredelilo în mod substanțial toate condițiile sale de funcționare.
Un alt punct controversat este faptul că, în conformitate cu textul legii, la Fondul este determinată de costul construcției planificate a casei. asigurare de răspundere civilă este acum dezvoltatorii imobiliari, în majoritatea cazurilor, este pentru fiecare apartament. Acest lucru evită costurile inutile pentru asigurarea acestor obiecte, care nu pot fi vândute înainte de sfârșitul construcției și a pune casa în funcțiune, atunci când un astfel de software nu este necesară. Va returna bani din fondul, de exemplu, în cazul de finalizare mai devreme, așa cum a lucrat acum ca o companie de asigurări, aceasta rămâne o întrebare. În orice caz, toate aceste probleme trebuie rezolvate înainte de sfârșitul anului, atunci când fondul este de a începe activitatea.
- Cine și cum va verifica mărimea capitalului social și constructorul de a face compania în cazul în care nu are destui bani?
În cazul în care societatea nu dispune de propriul său capital social, ajutorul poate ajunge la un contract de garanție încheiat cu o persoană juridică, care este fondatorul (participant) al dezvoltatorului. În acest caz, capitalul social va fi determinată în mod colectiv. Astfel, logica legiuitorului are ca scop asigurarea unui capital autorizat, chiar și în cadrul grupului de firme. Termenii și descris pentru garantarea cerințelor fondator în detaliu în lege, astfel încât acesta este de fapt responsabilitatea garanție reproduce dezvoltator în totalitate, inclusiv garanția calității obiectului. Aceasta este, de asemenea, o inovație importantă în Legea 214th, în opinia mea.
- Atins întrebarea dacă schimbările în utilizarea fondurilor primite de la dezvoltator acționari?
- Modificări în această problemă, din punctul meu de vedere, au fost semnificative. Aceste fonduri sunt alocate strict, și utilizarea lor dezvoltator raportează trimestrial către autoritatea de supraveghere. În același timp, astăzi, dezvoltatorul poate utiliza numerar generat de șantier doar nevoile asociate cu construcția sa. Ei bine, nevoi comune, cum ar fi sfert (construcția rețelelor de utilități, etc.).
Un astfel de mecanism nu este întotdeauna user-friendly. De exemplu, compania conduce construirea mai multor obiecte cu diferite grade de pregătire. La etapa inițială de construcție, în timp ce obiectul tocmai începe să fie vândute, dezvoltatorul va experimenta o mai mare nevoie de finanțare decât, de exemplu, obiect extrem de disponibil. Acest lucru se datorează cererii și a clienților, precum și la sfârșitul perioadei de rate pentru utilizarea contractelor de capital. Astfel, o situație poate apărea atunci când dezvoltatorul aceluiași obiect „dens“ și pe un alt „gol“. Transfer de bani de la un obiect la nevoile de finanțare ale celuilalt nu este foarte convenabil, și dezvoltator în astfel de circumstanțe trebuie să împrumute bani sau pentru a construi propria lor cheltuială, cum ar fi efectuarea ISK „algoritm“.
- Din câte știm, o serie de cerințe care vizează dezvoltatorii Dezvăluirea obligatorie a informațiilor cu privire la activitățile lor, inclusiv prin postarea lor pe un site de pe Internet. Cum modificări pentru a informa dezvoltatorii de clienții lor potențiali?
- Proiectul de lege are ca scop îmbunătățirea „transparenței“ a activităților de dezvoltatori, care se încadrează în cadrul politicilor pentru a îmbunătăți protecția drepturilor participanților de construcție în comun. În primul rând, dezvoltatorii a introdus registru, care va conține informații cu privire la toate companiile implicate în construcția pe teritoriul țării, în cadrul №214 legii. Cantitatea de informații conținute de acestea, nu este încă stabilit, dar cu acces liber la Internet - un fenomen pozitiv.
Compania noastra, de exemplu, practic, toate informațiile necesare au fost mult timp disponibile pe site-ul său www.alg22.ru. deoarece în disponibilitatea datelor societății informaționale a informațiilor și posibilitatea de acces la publicul larg este baza pentru încrederea clienților.
- Unul devine sentimentul că schimbările vizează în principal protejarea intereselor acționarilor. Nu a încălcat în acest caz, echilibrul intereselor?
- Din punctul de vedere al deținătorilor de capital ale statului - cel puțin protejat de o cifră în construcția în comun decât dezvoltator. Și acest lucru este de înțeles: individ are în mod evident, mai puține resurse și oportunități decât compania de construcții. Pe de altă parte, un dezvoltator, și clienții au avut o mare varietate. Și din acest punct de vedere, investitorii imobiliari, ca o singură matrice, nu uita deja atât de slab sau lipsit de putere. Prin urmare, noi credem că ar trebui să fie întotdeauna respectate echilibrul intereselor.
Există noi legi și reglementări care vizează în principal protejarea intereselor constructorilor. De exemplu, a introdus o pre-proces obligatorie a litigiilor dintre participanții de construcție comună și dezvoltatorii imobiliari. În practică, există situații în care cetățenii întreprinzători, ocolind dezvoltator, imediat a mers la tribunal, în cazul în care, folosind sancțiunile fabuloase și sancțiunile legii privind protecția consumatorilor, constructorii de arme răsucite. Acum, orice dispută trebuie să fie rezolvate mai întâi în afara instanței între părți și numai în cazuri critice, - prin intermediul instanțelor.
O altă mare inovație este interdicția privind rezilierea contractelor de participare la cota de caz, în cazul în care dezvoltatorul este îndeplinește în mod corespunzător obligațiile sale, adică realizează construcția în timp. In ultimii ani, a existat o interesantă jurisprudență. deținători de interese, ocolind legea privind construcția în comun, a făcut apel la legea privind protecția consumatorilor, care le-a permis în mod nejustificat, nici un motiv să refuze efectuarea contractelor de furnizare de servicii (lucrări) în instanța de judecată. Ca să nu mai spun că pe acest motiv oamenii au inceput masiv rezilia contractele, dar regiunea a fost câteva decizii. Și dezvoltator, această practică pune într-o poziție extrem de vulnerabilă, deoarece se bazează pe o finanțare adecvată din partea clienților săi.
A existat o discrepanță interesantă între rata proiectului și suprafața reală a obiectului. În cazul în care diferența este mai mare de 5%, contractul poate fi reziliat de către client în mod unilateral. Adică, acest fenomen este privit ca un dezavantaj.
- Cum apreciați rolul global potențial al acestor schimbări pentru piața? Cât timp util și complexe?
Din punct de vedere al dezvoltatorului Sunt pozitiv despre schimbările care au ca scop formarea de deschidere și transparență a activităților unei companii de construcții. Pe de altă parte, cele mai multe dintre schimbări este o conotație administrativă, iar rolul decisiv a fost jucat nu atât de mult statul de drept, și modul în care se va aplica autorităților de reglementare în practică. În viitorul apropiat, pe baza Inspectoratului de Stat al Teritoriului Altai trebuie să treacă o întâlnire cu dezvoltatorii pentru a face schimb de idei și viziune pentru a lucra împreună.
În orice caz, sperăm că aceste modificări nu vor duce la ofilirea clădirii social ca instituție și să ne dea o etapă suplimentară în dezvoltarea relațiilor cu clienții noștri.
România, regiunea Altai, Barnaul 656049. pr. socialist, 109