Foto: TASS / Andrew Nikerichev
Asta vândute la licitație
În cazul în care un potențial cumpărător este interesat de participarea la licitație, el trebuie să aducă la depozit bancar în valoare de 200 de mii. Frecați. Svetlana spune Krasnov. „Licitație electronică“ Mossotsgarantiey „nu este disponibil, necesită prezența personală a participantului la licitație“, - „Incom-Real Estate“, avertizează în
Foto: Anton Gyngazov / Global Look Press
Desigur, nu întotdeauna plat la licitație pentru a vinde statului: mai mult de 80% din toate apartamentele vândute la licitație, zălog apartamente bănci, cred în legea A2 Biroul. Aceste apartamente se încadrează în licitații bancare, tranzacții independente „Mossotsgarantii“ și alte agenții guvernamentale. „În cazul în care debitorul sau debitorul este în imposibilitatea de a rambursa împrumutul și nu vrea să se să vândă apartamentul, banca inițiază procedura de faliment, precum și o hotărâre judecătorească pune un apartament la licitație pentru a rambursa datoria - explică șeful agenției secundar agent imobiliar imobiliare Est-a-Tet Alex Bernadsky. - apartament colateral poate fi fie un credit ipotecar sau ipotecat în bancă pentru a obține împrumut de numerar. La licitație de multe ori să vândă cetățenilor apartament care au refuzat în mod deliberat să plătească împrumutul, deoarece întreaga procedură expune un apartament la licitație, inclusiv înaintea acestui proces, este nevoie de cel puțin un an. Apartament de vânzare la licitație - aceasta este o măsură extremă a băncii pentru Dodgers ".
În cele din urmă, ultimul tip de licitație - licitație imobiliare. „[Aici] agent imobiliar pune un apartament la un cost mai mic, și deține în continuare licitație on-line în rândul cumpărătorilor interesați“, - spune Bernadsky. Cu toate acestea, acest tip de licitație nu este cu mult diferită de vânzarea tradițională de locuințe de pe piața secundară.
Datoriile, chiriași și alte surprize
O parte semnificativă a licitației de apartamente vândute cu drepturile, a spus „RBC Real Estate“, agenții imobiliari și avocați. „Problema principală - un proiect de lege imens de a plăti pentru serviciile publice și, ca urmare a lipsei de căldură, lumină și energie electrică, - explică Maria Ponamoreva. - Achizitorul se confruntă în primul rând cu problema de reflectare a datoriilor pentru serviciile comunale în contul personal. Pentru anularea dobânditorilor datoriei se îndreaptă către societatea de administrare, pentru furnizorii de servicii și la instanța de judecată. Relativ recent, practica judiciară în materie de partea cumpărătorilor de bună credință, dar este rară. "
Foto: TASS / Sergey Nedelin
A doua problemă - chiriași, care sunt înregistrate să vândă apartamentul. „Cumpărătorul de apartamente colaterale, vândute prin executare silită, riscă să-l împreună cu fostul proprietar și familia sa. le evacua din apartamentul va fi foarte dificil și uneori chiar imposibil „- avertizează Svetlana Krasnova de“ Incom-Real Estate ". „Spelt în cetățeni apartament pot fi eliminate din registru numai printr-o hotărâre judecătorească, iar copiii să scrie nu poate în nici un caz, - spune Alexei Bernadsky. - Cumpărarea unui apartament cu un copil minor înregistrat în ea, se condamnă la „lipsa de acțiune“ cumpărător, din moment ce nici nu prescrie nici expulza un copil din acest apartament nu se poate -. Prin urmare, de a vinde un apartament în viitor, de asemenea, nu va funcționa "
În cazul numărului de oferte municipale și regionale chiriașilor înregistrate în apartament, este indicat în cererea inițială; în alte cazuri, prezența unor astfel de oameni ar putea veni ca o surpriză, avertizează avocați. „De exemplu, în timpul privatizării apartamentului cu locuitorii au refuzat să participe la privatizarea, - spune Vasiliy Nedelko. - El devine dreptul de ședere în acest apartament. Acest rezident nu va pierde primirea de drepturi, chiar și în cazul schimbării de proprietate al apartamentului. "
În cazul în care o licitație pentru a vinde un apartament cu garanție, atunci trebuie să vă asigurați, nu este procedura de aservire proprietar în ceea ce privește condițiile de locuit ale vânzării, se recomandă să „Incom-Real Estate.“ „În cazul în care nu este plat într-o casă nou construită, trebuie să dau seama în ceea ce privește serviciul de pașapoarte înregistrat anterior în ea cetățeni. Acest lucru va asigura că nici unul dintre ele se referă la persoanele care păstrează drepturile pentru această zonă rezidențială „- adaugă Krasnov.
Ultima surpriza poate fi un preț ridicat. „Da, la o licitație, puteți cumpăra un apartament sub valoarea de piață, dar nici o garanție unul, - spune Mikhail Kulikov de“ Incom-Real Estate ". - Nu uita regula principală a licitației: prețul de licitație se poate ridica numai. Organizatorii se bazează pe rapoarte ale companiilor de evaluare valoarea de piață, astfel încât prețul de pornire al lotului poate diferi de pe piață doar ușor. Un participant la procesul de licitare este uneori dificil să nu cedeze la hype general, și se va opri la timp. Deci, înainte de licitație ar trebui să se uite la situația de pe piață, pentru a afla prețurile pentru locuințe în zona unde se afla apartamentul de vânzare, astfel încât să nu overpay în căldura lupta pentru lot. "
Foto: TASS / Anton Butsenko
Cum de a găsi un apartament „curat“
Cumpărarea unui apartament în oraș garantează puritatea tranzacției, șeful Departamentului Moscova de politica în domeniul concurenței Gennadiy Degtev. Deoarece funcționarii nu sunt de acord avocați și agenții imobiliari. „Depozitul de apartament are adesea un număr de sarcini și probleme cu documentele care fac aceasta achizitie un grad ridicat de risc, - pentru Bernadsky de Est-a-Tet. - Chiar dacă apartamentul este fizic și nominal liber, adică ea, nimeni nu trăiește și nu este înregistrat, este în orice caz, vândut de ordin judecătoresc, iar cumpărătorul nu garantează că nimeni nu va ataca decizia și încercați să nu conteste faptul emiterii de apartamente pentru licitație. Licitatii conduce, de asemenea, departamentul de proprietate oraș din Moscova, care a pus la licitație apartamente debitori și relocarea cetățenilor. Cu toate acestea, cele mai multe dintre aceste apartamente au, de asemenea, probleme cu actele. "
Din punct de vedere juridic, achiziționarea de apartamente pe piața secundară sau la licitație - aproape la fel, dar care prezintă obiectul de vânzare în afacere apare un terț - organizatorul licitației, spune Vasiliy Nedelko. „În cazul în care procedura de licitație este încălcată, atunci există o bază suplimentară pentru recursul a tranzacției, - a spus avocatul. - Pe de altă parte, cumpărarea la licitație elimină riscul de faliment. Aceasta este, în cazul în care în cadrul operațiunilor normale Vanzatorul a declarat în stare de faliment, administratorul judiciar are dreptul de a face apel la finalizarea tranzacției, dovedind că prețul a fost sub nivelul pieței. În cazul în care licitarea este nici o astfel de posibilitate. Se adaugă unul risc, celălalt este eliminat. "
Foto: TASS / Artyom Geodakian
Cine are nevoie de un apartament la licitație
apartamente colaterale vândute pe piața de locuințe deschise nu este marfă lichidă, agenții imobiliari verifice. „Acum, cumpărătorul are o selecție largă de locuințe de înaltă calitate, fără alte dureri de cap și a sarcinilor care grevează“, - spune directorul Departamentului de pe piața secundară, „Incom-Real Estate“ Sergei Shlomo. - Dar chiar și în cei mai buni ani, cumpărătorii nu sunt în mod special acordat astfel de obiecte: conform estimărilor noastre, în 70 de cazuri din 100 de persoane au refuzat să ia în considerare apartamente de garanție și de licitație ca o opțiune pentru o posibilă achiziție ".
Din cauza acestui prejudiciu la licitație de apartamente format un portret specific cumpărător. „Cele mai multe dintre apartamentele de la licitație nu sunt achiziționate de către oamenii obișnuiți pentru propria reședință, și agenții imobiliari privați, pentru care acest tip de afacere, - spune Alexei Bernadsky. - Achiziționarea unui apartament la un preț scăzut, acestea fac acolo reparații și revinde pentru un cost mult mai mare. cumpărătorii obișnuiți să evite apartamentele cu o istorie întunecată ".
Al doilea grup de clienți - persoane juridice afiliate cu băncile care aranja licitația, spune Mikhail Kulikov de „Incom-Real Estate.“ Potrivit agent imobiliar, băncile vinde entități proprietate afiliate cu probleme pentru a elimina din datoriile sale de bilanț proaste. „Formalitățile sunt îndeplinite, vânzările legale. Și, în care se ocupă cu toate întrebările grele viitoare, cum ar fi, de exemplu, evacuarea foștilor proprietari ai băncii pentru a obține „nimic personal“, - a spus Kulikov. În acest fel, banca își păstrează puritatea portofoliului și reputația, schimbarea riscurilor pe partea laterală a structurii, a făcut agent imobiliar.
„Situația generală pe piața imobiliară secundară astăzi este că propunerea este de cinci până la șase ori mai mare decât cererea - rezumat Kulikov. - Mai mult de 80% din tranzacții are loc la o reducere. În curs de desfășurare, deși treptată, dar declinul costului pe metru pătrat. Deci, cumpărătorii se luptă pentru un anumit obiect poate fi reprezentat decât în cazul unei vânzări de ceva cu adevărat unic ".