Găsirea răspunsurilor la aceste întrebări este nevoie de timp, pentru că succesul tranzacției depinde de respectarea exactă a legislației în vigoare.
Convențional, acordul poate fi împărțit în cinci etape:
- semnarea contractului preliminar;
- verificarea documentelor;
- semnarea contractului de înstrăinare (cumpărare și vânzare);
- înregistrarea de stat a transferului de proprietate;
- transfera apartamentul la noul proprietar.
La momentul începerii negocierilor în mâinile vânzătorului trebuie să aibă următoarele documente:
- Caracteristici tehnice ale apartamentului (Formular №7).
- Pentru informații cu privire la toate persoanele care au reședința în carcasă (formularul №9);
- Documentele juridice pentru un apartament și un document care să ateste identitatea vânzătorului.
După un acord verbal încheiat de părțile procedează la încheierea contractului preliminar, cumpărătorul face un depozit.
Ce este depozitul?
intenția sa de a cumpăra un apartament la un anumit preț și în condiții specificate, cumpărătorul sprijină introducerea depozitului. Depozit - este o modalitate de asigurare a obligațiilor, aceasta nu ar trebui să fie confundat cu un avans sau un angajament. Contractul preliminar precizează valoarea depozitului, a cărei valoare este stabilită de către părți.
În cazul în care cumpărătorul și-a schimbat mintea lui sau încalcă termenii contractului, suma depozitului nu va fi rambursată.
În cazul în care tranzacția nu a avut loc din vina vânzătorului, atunci va trebui să se întoarcă la cumpărător dublu suma depozitului și rata ajustează art. 380 din Codul civil.
În cazul în care părțile au conformat pe deplin condițiile contractului preliminar, cumpărătorul va plăti costul apartamentului minus valoarea unui depozit.
Înainte de a semna un acord de blocare (contract de vânzare) este foarte important să se verifice în mod eficient și cu atenție documentele și apartamentului puritate legală.
Este necesar să se asigure viabilitatea vânzătorului, puterile reprezentantului său, verifica absența unui apartament cu privire la drepturile de la terțe părți, grevare, să examineze starea apartamentului, verificați datele despre produse și documentele cadastrale.
Inspectii de calitate reduce riscurile pentru cumpărător.
Riscurile posibile, susținerea juridică a tranzacției
În efectuarea tranzacției de vânzare a cumpărătorului apartament ar trebui să știe despre riscurile principale.
- 1. Recunoașterea tranzacției încheiate. Această situație apare în cazul în care părțile nu ajung la un acord cu privire la toți termenii și condițiile contractului. Rambursările plătite de către cumpărător se va face cu aplicarea îmbogățirea fără justă cauză. În cazul în care costul subestimat al apartamentului specificat în contract, cumpărătorul returna banii integral va fi dificil.
- 2. Recunoașterea infirmii contract de vânzare. Pentru a evita o astfel de situație ar trebui să fie foarte atent pentru a verifica acreditările vânzătorului și apartamentul de puritate juridică înainte de semnarea documentului.
- 3. Riscul revendica proprietatea. dobindite poate fi solicitată, în cazul în care nu invalidat acordul în sine, precum și oricare dintre operațiile de schimbare de proprietate între proprietarii anteriori, de exemplu, a făcut un testament sau fapta de cadou la apartament. în parte, pentru a proteja statutul cumpărătorului de limitări, dar există nuanțe pentru a stabili originea acestor termeni.
- 4. Riscul de a cumpăra un apartament, împovărat de drepturile părților terțe. Cumpărarea unui apartament, nu liber de drepturi ale unor terțe părți, poate duce la eliminarea proprietății apartament în instanța de judecată.
- Proprietarii dintâi
care au pierdut drepturile lor de proprietate împotriva voinței lor prin mijloace ilegale; - soțul / soția fostului proprietar, fără acordul care a fost expropriat de apartament, moștenitorul, a intrat în dreptul de proprietate moștenită târziu.
Apartamentul poate fi, de asemenea, împovărate de drepturile chiriașilor de a utiliza un apartament, care este în proprietatea altora. Această situație nu va duce la retragerea de proprietate, dar va crea un inconvenient pentru cumpărător.
Verificarea purității legale și a istoriei se opun unei astfel de evoluții.
În plus față de riscurile principale pe care se poate confrunta cumpărătorul în tranzacția de cumpărare și vânzare a apartamentului, există multe alte pericole:
- riscul de neplată a obligațiilor vânzătorilor în transferul de proprietate;
- riscul de a cumpara un apartament cu handicap ascunse;
- moartea proprietarului la înregistrarea de stat a transferului de proprietate;
- riscul de provocare de către vânzător după plata.
de asigurare din titlu
Pentru a corecta cumpăra sau vinde un apartament, este recomandabil să se utilizeze serviciile părților la contractul de susținere juridică a tranzacției. tranzacții reale de cumpărare și de vânzare imobiliare sunt multe nuanțe legale, unele pe care le considerăm acum.
Caracteristici ale achiziției apartamentului
Apartamentul, care se află în proprietate comună nu poate fi fizic separate, fiecare dintre proprietari are o pondere în proprietate, mai degrabă decât o parte a apartamentului în natură. Dacă unul dintre proprietarii decid să-și vândă participația, co-proprietari vor avea un drept de preempțiune.
Proprietarul va putea vinde participatia la alte persoane numai în cazul în care co-proprietari refuză să-l cumpere.
Și condițiile de vânzare și prețul ar trebui să fie aceeași. Aviz de vânzarea co-proprietari ai apartamentului este trimis prin poștă înregistrat cu o notă de primire sau de mână, indicând data livrării și semnătura destinatarului. Refuzul de asemenea, în scris.
În cazul în care cumpărătorul achiziționează o parte a tuturor proprietarilor, atunci fiecare dintre ele este un contract de vânzare pentru procedura standard.
Vanzare apartament cu minori
copil minor, dintr-o poziție de tranzacții imobiliare pot fi:
- proprietarul a vândut apartamentul;
- înregistrată în apartament (zonă de living au dreptul de a utiliza).
De vanzare apartament, proprietarul unui copil necesită acordul în scris al autorității tutelare, care sunt obligate să protejeze drepturile copilului și asigurați-vă că nu a rămas fără adăpost. Declarația petiție PLO semnată de ambii părinți (sau persoane înlocuindu-le), de asemenea, trebuie să obțină consimțământul copilului privind vânzarea apartamentului, în cazul în care el a împlinit 14 de ani.
Într-o a doua variantă pentru vânzarea unui apartament PLO permis nu este necesar, dar copilul trebuie să fie evacuate din apartament și să se înregistreze în altă parte. Tutelă poate fi interesat de o afacere, în cazul în care copilul este în „la risc“, din perspectiva unei posibile încălcări a drepturilor sale (nu sunt crescuți de părinți sau rude apropiate).
În cazul în care vânzătorul și cumpărătorul au rude apropiate
Adesea, această metodă de transfer de proprietate al apartamentului este un fals. Procedura de înregistrare a vânzare are loc într-o manieră standardizată.
În cazul understating suma autorităților fiscale tranzacțiilor poate crește valoarea taxei (în funcție de valoarea medie de piață a locuințelor în regiune) și se adaugă o penalizare pentru evaziune.
La încheierea tranzacției între rude apropiate, cumpărătorul pierde dreptul de a primi o deducere fiscală.
Următoarea etapă a operațiunii de cumpărare și vânzare a apartamentului - semnarea acordului de către părți, care conțin informații clare cu privire la obiectul acordului, valoarea proprietății și obligațiile părților de responsabilitate a acestora. Contractul se consideră încheiat din momentul semnării lui.
Rămâne să se înregistreze transferul de proprietate la apartament de la vânzător la cumpărător.
Înregistrează-te și să obțină un certificat de proprietate a unui apartament
Pentru înregistrarea de stat a transferului de proprietate asupra bunurilor imobile este următoarea succesiune de acțiuni:
Autoritatea de înregistrare poate suspenda înregistrarea sau respinge îi acordă solicitantului o notificare. Această decizie solicitantul are dreptul să conteste în instanță.
Motivele de refuz ar putea fi mai multe:
- pachet incomplet de documente;
- umplere necorespunzătoare;
- îndoieli cu privire la autenticitatea;
- incoerență datelor;
Înregistrarea de stat poate fi suspendată în cazul în care de către una dintre părți a primit o petiție care solicită-l oprească.
După înregistrarea cu succes, transferul dreptului de proprietate al părților fac o declarație finală a contului.
Există mai multe modalități populare de a transfera bani, care sunt cel mai des utilizate în practică.
metode de transmitere a banilor
- Seif (seif, cutie de depozit) - este sigur în bancă comerciale-clienti seif depozit de închiriat. Cumpărător în ziua semnării acordului prevede suma convenită în celulă, iar vânzătorul este nevoie după înregistrarea de stat a transferului de proprietate prin prezentarea certificatului original. Această metodă de transfer de bani este considerată optimă pentru efectuarea de tranzacții imobiliare.
- L / C - dublă legătură, care are o scrisoare de credit bancar, în numele plătitorului. Aceasta este, cumpărătorul instruiește banca să transfere banii vânzătorului numai după prezentarea certificatului de înregistrare de stat. Scrisoarea de credit are avantajele sale: exactitatea cantității de probe directe de transfer de bani de fapt, plăți fără numerar.
- Primirea de bani. Acest document este atașat la contractul de vânzare. Numărarea și transfer de bani are loc în prezența unui notar sau martori. În cazul în care prețul contractului de vânzare al apartamentului este subestimată, aveți nevoie pentru a scrie doar două chitanțe. Unul - pentru bani conform contractului, al doilea - pentru bani pentru „inalienabilă a îmbunătăți“ (diferența dintre valoarea reală și cea specificată în contract).
Utilizarea capitalului de maternitate
În cazul în care apartamentul este achiziționat pentru numerar, cumpărătorul poate aplica organismelor Fondului de pensii al unei declarații, o copie înregistrată a contractului de vânzare, o copie a certificatului de proprietate asupra bunului, un extras din Registrul de stat unificat de lipsa de sarcini de apartamente, iar PF va transfera o sumă fixă de capital de maternitate contul vânzătorului.
Procedura pentru luarea în considerare a cererii PF nu durează mai mult de 30 de zile calendaristice.
Cumpărarea unui apartament în ipotecare, puteți utiliza capitalul de maternitate pentru a plăti pentru plata în jos pentru un credit ipotecar sau de rambursare de capital direct și plata dobânzii.
Cheltuielile pentru achiziționarea apartamentului nu se limitează la mărimea plății costului său către vânzător. Numărarea bugetul total al tranzacției, este necesar să se țină seama de costurile suplimentare.
cheltuieli suplimentare
Costul pregătirii documentelor pentru un apartament de vânzare este de obicei suportate de către vânzător.
El plătește:
Nu plătesc pentru eliberarea unui certificat de la autoritatea fiscală pentru plata impozitelor pe proprietate, extrase din Registrul de stat unificat. DES, pașaportul (un extras din registrul de casa, certificat de nici o datorie pe facturile de utilități, copie a contului financiar).
Costurile de tranzacție în numerar de vânzare de către cumpărător. Această nuanță este discutată de către părți atunci când se face depunerea (în avans), suma acestor costuri poate face obiectul negocierii.
Costurile suplimentare necesare pentru a efectua următoarele acțiuni:
- pregătirea și încheierea contractului preliminar și principal de vânzare a apartamentului;
- caseta de depozit de închiriere, autentificarea de bancnote;
- înregistrarea de stat a contractului și dreptul de proprietate asupra apartamentului.
În cazul în care părțile implicate în tranzacție au decis să utilizeze serviciile firmelor imobiliare, plata costului serviciilor lor este distribuit între vânzător și cumpărător, în conformitate cu acordul încheiat.
Etapa finală a tranzacției - semnarea actului de transfer de la apartament.
Semnarea de recepție și transmisie și recepție chei
După transferul obligațiilor de proprietate ale părților menționate contractul de vânzare se consideră a fi făcută în întregime, părțile nu au pretenții una față de alta, iar cumpărătorul devine proprietarul integral al apartamentului.
Documentul este semnat direct la apartament, asigurându-vă că starea sa este în conformitate cu condițiile contractului.
Perioada de eliberare fizică și juridică a apartamentului este fixat în contract, în ziua numit, noul proprietar primeste facturile de utilități și chei.
În cazul în care un acord vânzătorul nu a lansat imediat spatiul de locuit, trebuie să încadrați cu el acord utilizarea temporară.
A se vedea, de asemenea: Intoarcerea plata în avans pentru un apartament
A se vedea, de asemenea:
- Raider sechestru raider sechestru apartament apartament - activități ilegale, ilegale de persoane, scopul care este încălcarea drepturilor de proprietate ale proprietarului, prin atribuirea care îi aparțin [...]
- Manevrabilă stoc de locuințe manevrabil fondului locativ (IWF) - un set de spațiile de locuit în structura de locuințe specializate, care sunt furnizate cu titlu temporar pentru cetățenii [...]
