MyDay: Vă vom întâlni în punctul interesant pe pagina sa de pe Facebook sunteți interesat de ceea ce cred oamenii despre agentul imobiliar. Și am primit un raspuns extraordinar, inclusiv de la mine.
Așa a început cunoștință noastră. Continuând tema stabilită de ceea ce cred oamenii despre un agent imobiliar? Și nu crezi că unii membri ai profesiei dvs. „podporchivayut“ reputația ta?
Dmitry: Nu cred că strica reputația de mine personal. Fiecare agent însuși o reputație câștigă. agenți imobiliari - aceiași oameni: total diferite, medii diferite și cu experiență în profesie. Acestea se referă în mod diferit unul de altul, pentru clienții. Din păcate, mai adus aminte de negativ, un emoții pozitive mai des la stânga la ei înșiși. Acesta este motivul pentru care în conversații de multe ori apare: „Aici, am primit un agent de rău: nu fac nimic, dar comisia a cerut.“ Spune, dimpotrivă: „m-am întâlnit cu un astfel de agent bun“ - este o conversație mai puțin interesantă, nici o dramă, nimeni nu va simpatiza.
agenți diferiți. O mulțime de ei. Apoi, un lucru interesant: să ia, de exemplu, medici și jurnaliști - ei au o cale de a profesiei, procesul de învățare. În ceea ce privește agenții imobiliari, este aici mulți oameni vin accidental. Nu că destul de accident, dar rareori cu vise din copilarie de a fi un agent. În plus, în acest fel nu pare foarte complicat: comunici cu oamenii, pentru a le arăta apartamentul ... Ce este atât de greu? Da, chiar și în mass-media scrie despre ce mari comisioane. Acesta atrage și începători vine foarte mult.
MyDay: Asta este, un agent imobiliar pentru a deveni ușor.
Dmitry: Acest lucru este ușor. Pentru a obține o licență, aveți nevoie pentru a lua un curs de 75 de ore, pentru a trece examenul de stat - nu este deosebit de dificilă. În general, să vină în această profesie cu ușurință. În ceea ce privește etapele următoare, există deja mai dificil. Nu-mi amintesc cifrele exacte, dar există statistici care mai mult de 85% dintre începători quit acest loc de muncă în primul an. Asta este, noi încercăm să înțelegem că nu este atât de ușor de locuri de muncă, și nu atât de mulți bani. Și este nevoie financiară să fie gata: nou-veniți spun întotdeauna că în primele șase luni, ei nu vor câștiga un ban. Și dacă este amânată pentru un an? Fără nici o altă sursă de venit o astfel de sarcină nu trage, iar oamenii arunca acest lucru.
MyDay: Cum stomped și izbucni?
Dmitry: Da. Înainte de a deveni un agent, aveți nevoie pentru a înțelege ceea ce cu adevărat ai de gând să faci și unde să ia clienții. Deci, înapoi la întrebarea - diferite persoane vin. Răsfățați, nu strica reputația? - Diferite se întâmplă. Dar, in general, noi spunem, imobiliare reputație imperfectă pentru mine este mai mult de agenți de plus. Sunt cu clienții mei pentru a construi o relatie pe termen lung pentru anii următori, și așa mi se pare mai ușor să stea afară din mulțime.
MyDay: Me ca un chiriaș, apartamente confuz aici aceste „comision“ (contra cost), uneori egalează costul lunar al apartamentului. Nu speria clienții potențiali brokeri aceste salarii mari?
Dmitry: Eu chiar mai mult să spun! - Standard - aceasta este de 15% din chiria anuală pentru un apartament, care este egal cu aproape două luni. Aici situația este după cum urmează: 15% - este în cazul în care există doi agenți, unul din partea cealaltă ...
Și apoi vreau să fac o mică observație: Eu vorbesc despre piața Manhattan-ului. În ceea ce privește Queens, Brooklyn si Bronx nu se poate spune nimic. Pot exista și alte reguli și tradiții.
MyDay: De acord. Manhattan numai.
Dmitry: Această piață este proiectat astfel încât o persoană care plătește cel care închiriază un apartament - chiriaș. În 98% din cazuri va fi agent plat. Este extrem de rar ca proprietarul însuși a pierdut apartamentul său. Deci, din partea lui ar fi un agent. Și dacă vii cu agentul dumneavoastră, va fi nevoie de 15% să fie împărțită în jumătate între agenții. Dacă vii fără agent, atunci există posibilitatea ca vi se va percepe un comision în valoare de doar o lună. Aceasta este o lună - minim și 1,8 luni - maxim.
Dmitry: Acesta este modul în care piața. Cu toate acestea, piața este „nici o taxă“ apartament - aceasta este în cazul în care compania deține o mare casa de închiriere. Există agenți de „stai“ pe statul de plată, care nu au nevoie de un comision. Conform statisticilor, aceste apartamente (în funcție de zona) 5-10%, uneori până la 15%. Aceasta este de aproximativ o zecime din apartamentul va fi „nici un comision“, cu comisioanele rămase. Puteti vedea apartamentele includ numai nici o taxă, dar alegerea este foarte limitată.
Este un factor psihologic - oamenii nu doresc să plătească un comision. Ei vin, uite plat, și există unele agent, el a deschis doar ușa și a arătat apartamentul.
„Ei bine, eu iau.“ Și asta, pentru acest serviciu trebuie să plătească ca de încă pentru luna, „Dar, în cazul în care prețul este mai mare, dar fără a“ taxa „persoana mai ușor să-l accepte:“ Nu sunt agent plătitor. Eu plătesc doar chiria, dar un pic mai scump“...
De fapt, acest lucru este, de asemenea, un truc - deoarece comisia, se pare, este inclusă în chiria lunară. Și, în cazul în care reînnoirea contractului de leasing și creșterea prețului de un an de la licitație va merge la suma pe care ați plătit pentru un an. Deci, dacă nu trage pentru un an sau doi, dar pentru o perioadă mai lungă, este uneori mai ieftin să plătească un agent și apoi creșterea chiriei ar fi cu privire la acest lucru, prețul mai mic.
În ceea ce pentru mine și modul în care cred că această abordare este corect: această piață. Nu-mi place apartamentul cu comisioane, puteți merge pentru a viziona un apartament fără ele. Singura alegere va fi mult mai puțin.
În principiu, este posibil să închirieze un apartament pe cont propriu, fără un agent. Dacă oamenii se întorc la mine, și eu văd că agentul ei nu într-adevăr nevoie - adică, ei sunt dispuși să investească în procesul de căutare pentru timpul să se așeze pe site-ul, pentru a face cunoștință cu zone la telefon cu zeci de agenți și așa mai departe - eu sunt mereu gata să le dea 15-20 de minute gratuite, spune cum piața de închiriere și cum să găsească propriul lor apartament. Se încadrează în conceptul meu de a construi relatii pe termen lung cu clienții. Dar unii spun: „Avem nevoie de un agent, suntem dispuși să plătească un comision. Tocmai am ajuns în New York și nu știu nimic aici. " Sau „Nu există nici un moment să se ocupe, avem încredere în profesioniști.“ Atunci eu sunt gata să-l întreprindă.
MyDay: Te-am auzit corect: nu le pasă prea mult de închiriat?
Dmitry: Aș spune că nu-mi place să iau bani de la oameni doar pentru că sunt un agent.
Vreau să fiu de folos oamenilor. Așa că ei înțeleg ce am plătit.
MyDay: În ceea ce privește „utilitate“ - vă mulțumesc, că ați luat această temă! Când am ajuns la New York, am fost confruntat cu problema unui contract de leasing pe termen scurt. Impresia este că nu există aici?
MyDay: În cazul în care apartamentul este „agățat“ de pe site-ul pentru o lungă perioadă de timp, există vreun semnalizatoare că este ceva în neregulă?
Dmitry: Din nou, să se clarifice încă o dată că vorbim despre Manhattan. Nu va fi nici o fraudă directă. Iar dacă apartamentul atârnă, atunci fie prețul este foarte mare (cel mai probabil), sau trebuie să vină și să vadă - poate că este foarte mic. Pentru o înșelăciune foarte pur și simplu este aproape imposibil de a rula.
Deci, ce despre balizele? -
Dmitry: În primul rând, pune întrebări la agentul care vinde apartamentul. Dacă el știe, este obligat să vorbească. În al doilea rând, aici, în contrast cu chiria, vă recomandăm să aveți agentul dumneavoastră și agentul meu trebuie să ceară astfel de întrebări. Puteți, desigur, să se uite în jurul valorii de baze, în cazul în care unele construcții este planificată. Nu este faptul că veți găsi astfel de informații, dar cu toate acestea.
Am fost atât de când am văzut un fel de un apartament ieftin într-o zonă bună în centru. Casa este mare, dar am fost confundat cu prețul scăzut. De asemenea, ne-am întrebat dacă ar fi ceva să fie construit în apropiere. Am ieșit, sa uitat la - există alături o clădire uriașă de beton din anii șaizeci. Impresia este că 200 de ani, nu va fi. Am verificat și a constatat că clădirea urmează să fie demolată, și într-adevăr a fost unul dintre motivele pentru care prețul extrem de scăzut. De aceea, întrebați agentul dvs. și unul care vinde. Dar nici o garanție de 100% nu poate da.
MyDay: Care este cea mai importantă diferență între un apartament și co-op?
Dmitry: Acesta este un punct cheie atunci când cumpără o casă. Este conectat cu aceasta, ceea ce forma de proprietate a casei.
Co-op - această proprietate veche. Noile case sunt construite în ultimii ani, cu câteva excepții - toate condominii. Asta este, dacă doriți este o casa noua, este un apartament, nu o cooperativă.
Condominium - este mai familiar pentru noi. Dacă vă aflați în România, cumperi un apartament, dețineți o zonă fizică.
Co-op situația diferită. Acasă deținute de companie, și ai companiei cumpăra acțiuni. Această tehnică juridică. În ceea ce privește proprietatea de risc - nu prea mare diferență. Băncile care sunt bune pentru a calcula riscurile fără probleme și să dea împrumuturi și multe altele,.
Diferența principală - acestea sunt regulile în casă. Condo poate fi reguli în ceea ce privește durata minimă a contractului de închiriere, dar nimeni nu te poate lua vreodată pentru a dezactiva apartamentul sau pentru a depune rudele lor. Co-op astfel de interdicții - este un eveniment obișnuit, și să conteste aceste reguli, nu poți. Co-op are o casa de bord care se poate schimba ceva. Se întâmplă ca cumperi un apartament în casă cu aceleași reguli, dar după câțiva ani, aceste reguli se pot schimba. Și, probabil, principala diferență - este o oportunitate de a închiria.
Condo pot cumpăra și de a da, de exemplu, copii. Și acest lucru nu poate fi permis în cooperative. Uneori există o restricție în cooperativele pentru a finanța - adică, puteți lua credit doar pentru jumătate din costul apartamentului, nu mai mult. Având în vedere că apartamentul este nici o limită - cât de mult banca va apoi a ta. dau adesea 80%. Multe alte subtilități și detalii. Pentru că dacă te uiți la societate, este necesar să se studieze foarte atent toate. Dar, din cauza tuturor acestor factori, cooperativele sunt de multe ori mai ieftine, în funcție de zonă, pe 15-20-25, și, uneori, chiar de 30%.
MyDay: Am auzit că cumpararea unui apartament în normele de cooperare sunt mult mai stricte. Poate refuza cumpărător în cazul în care, să zicem, el are în spatele lui un împrumut fără plată pentru o mașină sau pentru școală, și el (sau ea), de asemenea, intenționează să cumpere un apartament?
Dmitry: Pentru toți banii pe care, interesat în cooperative, precum și banca, dacă luați un împrumut, acesta este:
1. Care sunt veniturile și cheltuielile vor fi după ce ați cumpăra un apartament. Adică, dacă poți plăti fără probleme, iar casa si banca. Dacă aveți alte datorii, ți-a dat un exemplu, pentru a studia sau pentru masina, nu este o problemă în cazul în care venitul permite tuturor să plătească.
2. Este, de asemenea, interesat în co-op, dacă aveți bani pentru o plată în jos ( „plată în jos“). Este important să nu fi luat banii de la cineva. Ei vor cere și a vedea în cazul în care banii nu le-a luat dacă sunteți în datorii. Jos plata - aceasta ar trebui să fie banii. Asta nu a fost o situație în care imediat după achiziționarea unui apartament, va trebui să returneze banii, și să plătească pentru servicii la domiciliu sau să plătească banca banii vor fi plecat.
3. Disciplina financiară, și anume cum responsabil plătiți toate datoriile vor fi vizibile la verificarea istoricului de credit.
Deci, să ia credite, după cum doriți. În cazul în care venitul dumneavoastră permite tuturor de plată, nici cooperativă, nici banca nu va avea probleme.
MyDay: Care este taxele lunare (cu excepția cazului, aparent, ați cumpărat deja un apartament) și ce este? De ce unele apartamente fiscale este de 20 $, iar unele 620 $ pe lună (iar acest lucru nu este limita!).
Dmitry: Proprietarul trebuie să plătească taxe de proprietate și trebuie să plătească, de fapt, pentru serviciile casei. În cazul în care acest apartament este plătit două tranșe: taxele de oraș și acasă. Co-op sunt toate incluse într-o singură plată, și co-op însuși a plătit. Cu toate acestea, două tipuri de plăți.
În ceea ce privește plățile casa, totul este mai mult sau mai puțin clare: fiecare casa are un anumit buget. Atunci când cumpără un apartament, puteți merge și a vedea ce costul casei. Există unele cheltuieli totale, acesta este împărțit în toți locatarii proporțional cu mărimea apartamentului. Cu cat mai multe servicii in-house: Concierge, sală de gimnastică, piscină, platforma acoperiș - cu atât mai mari plăți.
Sistemul fiscal este aranjat ușor diferit. Impozitul pe bunuri imobiliare - este principala sursă de venit a orașului. Marele oraș, cheltuieli mari. Se crede că, dacă locuiți în oraș și de a folosi serviciile sale, atunci ar trebui să plătească pentru asta. Pentru posesia de bunuri imobiliare veți plăti taxa de oraș. Brut dacă vom compara cu România sau în alte țări CSI, mare. Prin urmare, atunci când cumpără un apartament, este necesar, de asemenea, să acorde o atenție pentru a compara.
MyDay: Am auzit că dacă un district școală bună, este esențial să se mărească taxele. Așa este?
Dmitry: Taxele consideră oraș. În cazul în stare brută să spun, taxa depinde de valoarea de piață a apartamentului. În cazul în care prețul de apartamente în zona este mare, atunci va exista taxe mai mari pe imobiliare. Iar prețul este, la rândul său, depinde de cât de bine zona, bine este școală și așa mai departe.
Taxa se plătește în sine punct de vedere tehnic trimestrial. Cu toate acestea, vânzarea de apartamente, suma lunară indicată, - mai bine pentru a conta.
În case noi poate fi un rabat fiscal. Un astfel de program a fost, până de curând, nu știu, să extindă sau nu, dar noua casa a primit o amânare privind plățile achitate pentru 10, 15, 25 de ani. Din nou, depinde de zona. Manhattan a fost extins la 10 de ani. În Queens, Brooklyn întârziere a fost de 15-25 de ani de taxe, pot exista impozit va fi doar câteva zeci de dolari. Taxa de completă va fi, de asemenea, sute, daca nu mii - totul depinde de zona.
Prin urmare, unul dintre avantajele de cumpărare într-o clădire nouă - poate exista o reducere de impozit.
MyDay: Ce alte plăți subacvatice pot aștepta omul care reglat in pentru a cumpăra o casă în New York?
Dmitry: De fapt, ei nu fac într-adevăr sub apă, sunt informații publice. De la o singură dată plățile vor trebui să plătească dvs. avocat / avocat care va pregăti documente. Există taxe one-off, care va trebui să plătească oraș și de stat. Aici, din nou, aceasta depinde de modul de cooperare sau CONDOMINIUM-l.
Din nou, în cazul în care apartamentul este în valoare de mai mult de un milion, se plătește taxa de lux. În cazul în care bogat, apoi să plătească.
Dacă luați un împrumut, atunci suma creditului este, de asemenea, să plătească o taxă, nu foarte mare. În cazul în care un ansamblu de spus, va fi mai puțin de cooperare cu costurile de achiziție. Dacă vorbim despre apartamentul, este de 2-4% din valoarea tranzacției.
Un alt punct: dacă ați cumpărat de la un dezvoltator un apartament nou, în timp ce unele taxe să vă plătească, nu-l, și apoi cu aproape 2% mai scumpe.
Dar, dacă vom compara cu alte țări și orașe, New York City destul de ieftin - cumpăra ieftin.
În ceea ce privește costurile suplimentare care apar în procesul de proprietate acasă, acestea sunt destul de mici. De exemplu, de asigurare: dacă ați cumpărat un apartament complet pentru banii lor, este, în principiu, nu este necesar (deși este foarte recomandat). Dacă cumpărați cu ajutorul creditului, banca va solicita ca asigurare a fost.
MyDay: După ce toate discuțiile serioase, aș dori să digresiune un pic și du-te la tema filmului ...! - În film arată că apartamentul unde a avut loc crima tocmai a vândut în mod semnificativ mai ieftin. În New York, nu există nici un astfel?
Dmitry: Ei bine, să zicem, eu pentru istoria activității cu întâlnit niciodată și nu a avut niciodată întâlnit descrierea apartamentului, astfel încât sa spus că a existat doar o crimă. Deci, în acest sens, viața este diferită de film.
MyDay: Și până la sfârșitul interviului nostru: dacă să se aștepte că prețurile locuințelor din New York, du-te vreodată în jos? Dă-ne vis!
MyDay: Dmitri, vă mulțumesc mult pentru cititorii dvs., cu atât de mult timp.
Dmitriy: Deci, aproape că nici măcar nu sa discutat!
MyDay: Da, ești doar un depozit de informații. În încheierea interviului nostru, pe care nu am să vă întreb de ce este important de știut cititorii noștri despre imobiliare?
Dmitry: Da, desigur! Am crezut că am fost abia la început și așa mai puțin discutat ...
site-ul Inspirer MyDay.NYC
