Acasă> Știri> Cum să trimită apartamentul lor vechi în noul set-off și nu pierd
În general - „client gata“ clădiri din Moscova și astăzi regiune sunt multe, iar ca argument final al alegerii în favoarea unui proiect este de multe ori comoditatea de cumpărături, care, alte lucruri fiind egale, într-o mare măsură, determină disponibilitatea unor astfel de servicii, cum ar fi compensate.
„De fapt, de compensare are o sarcină de dezvoltator - spune partener de bunuri imobiliare companie de dezvoltare“ Khimki Grupuri „Dmitri Kotrovsky. - Fă-l, astfel încât vânzătorul pe piața secundară nu a fost doar piața primară de către cumpărător, și a cumpărat proprietatea de la el într-unul din proiectele de constructor ".
Nu vom disimula - cu cererea activă de compensare nu este prea popular printre vânzătorii dezvoltatorii de clădiri noi - de ce unele măsuri suplimentare în cazul în care de la clienți, și deci nu există nici o stare de asediu. Dar atunci când cererea este la un nivel scăzut, și anume, într-un moment în care trăim acum, posibilitățile sunt limitate ipotecare, atunci companiile managerii de vânzări de construcții începe să caute clienții lor pe piața secundară. La urma urmei, cine vrea să-și vândă apartamentul său, aparent, vrea să cumpere ceva în schimb, cel mai probabil - în scopul de a îmbunătăți condițiile de viață.
Să examinăm în ceea ce privește
Astăzi, pentru a compensa există pe piața românească în două versiuni. Primul - atunci când un dezvoltator (sau un contractor), de fapt, ia cu privire la punerea în aplicare a informațiilor în apartamentul propriu al clientului, care acționează ca un agent imobiliar personal. În al doilea rând - achiziția de urgență, atunci când un dezvoltator cumpără apartament vechi și atrage-l în noul credit. Să înțelegem, decât avantajoasă și dezavantajoasă acestor opțiuni.
Să începem cu al doilea - atunci când dezvoltator, sau mai degrabă unitatea sa de agent imobiliar cumpără un apartament. Acest sistem nu este prea prins în piață, care este de înțeles - un apartament în acest caz, este răscumpărată la o reducere semnificativă - 15 - 30 la sută din valoarea totală a pieței. director adjunct al departamentului de clădiri noi Est-o-Tet Aleksey Olenev spune că altfel compania o astfel afacere neprofitabilă, pentru că urmați în continuare costurile de implementare a apartamentului. Plus achiziționarea de apartamente este asociat cu riscul ca apartamentul va fi vândut pentru o lungă perioadă de timp, și chiar mai rău - nu vor fi vândute la toate, iar prețul va trebui să reducă foarte mult. Deci, o reducere de 30 la suta - o „marjă de siguranță“ pentru achizitor.
„Cumpărători, la rândul lor, nu sunt gata să-și vândă casele cu o reducere, pentru ca este o pierdere semnificativă de bani, estimate chiar milioane,“ - adaugă Aleksey Olenev. Cu toate acestea, în cazul în care cumpărătorul are nevoie pentru a face o afacere foarte repede, atunci această opțiune ar putea aranja.
Dacă vorbim despre mecanismul tranzacției, se spune fondatorul companiilor Urban Realty Nina Kuznetsova cumpăra de multe ori un apartament este emis pe o entitate special creată în interiorul sau în afara structurii corporative a dezvoltatorului și în numele persoanei juridice, iar apoi există o vânzare. Deci, cumpărătorii de astfel de apartament „secundar“ de la entitatea juridică nu trebuie să-ți fie frică de nimic - orice „capcane“ nu este aici. Mecanismul tranzacției este după cum urmează: există semnarea simultană a două acorduri: cumpărarea și vânzarea de apartamente disponibile și cumpărarea de locuințe în noua clădire. Apoi, procesul de înregistrare de stat a celor două acorduri și calculele corespunzătoare de pe ele.
A doua opțiune - o mult mai popular decât primul - atunci când un dezvoltator are un apartament vechi pentru punerea în aplicare, fixarea în același timp, prețul de noi locuințe. „În acest caz, toate părțile interesate într-o tranzacție de a vinde locuințe vechi la un preț rezonabil, fără a strânge termenii“ - explică directorul comercial Natalia Rose Group Saakyants.
„Într-un astfel de sistem, în cazul în care lucrați cu companii dovedite, clienții pierd nimic - spune directorul de marketing și vânzări de CC“ lider de grup „, Dmitry Panteleimonov. - Este adevărat că destul de des în vânzarea agenților imobiliari încearcă să convingă vânzătorul într-un mic discount (cinci la suta), la un apartament „stânga“ într-un timp scurt ". O astfel de reducere - în interesul proprietarului în cazul în care apartamentul nu va vinde pentru o perioadă specificată în contract, preț fix poate fi crescută.
Și, în general, în calitate de director al companiei „MIC-estate“ pe Presnya Inna Ignatkina, dacă nu îndeplinesc termenul specificat în contract, dezvoltatorul poate rezilia contractul. Cu toate acestea, desigur, trebuie să plătească agentului un comision de două sau trei procente, dar această sumă va trebui să o parte, oricum, dacă vinzi un apartament cu ajutorul unui agent imobiliar. Când este găsit cumpărător, explică șeful companiei imobiliare urbane „NDV-estate“ Svetlana Birini, simultan încheie un contract de a cumpăra un apartament într-o clădire nouă și contractul de vânzare a apartamentelor vechi.
Regiuni - Fail
S-ar părea că sistemul este complet de lucru pe cumpărător. Cu toate acestea, statisticile arată că procentul de contracte încheiate cu un circuit de compensare este modestă - între 10 și 30 la sută, din cauza mai multor dezavantaje ale unui astfel de sistem. Pentru a începe cu, în conformitate cu Natalia Saakyants, nu toată lumea își poate permite să aplice această schemă. La urma urmei, oamenii care sunt gata să cumpere un apartament într-o clădire nouă și doresc să vândă locuințe de pe piața secundară au o anumită perioadă de timp pentru a trăi undeva, de exemplu, inchiria o casa, iar această povară financiară suplimentară nu toată lumea își poate permite. Cu toate acestea, acest lucru nu este cel mai negativ offset, iar supleantul oricărei tranzacții, la sfârșitul anului, care este un apartament într-o clădire nouă - care nu ar vinde o casă - un agent terț, clientul sau structura dezvoltator, până la sfârșitul anului de construcție a casei va trebui să trăiască undeva.
Al doilea dezavantaj principal al compensării - sunt excluse din schema de apartamente, situat nu la Moscova, și nu aproape de ea. Dar un procent mare de cumpărători de apartamente în clădiri noi este o carcasă regională - financiară „de bază“ de cumpărare.
„Dacă se merge pe vânzarea de proprietăți în regiune pentru a cumpăra un apartament în Moscova, regiunea Moscova, desigur, totul va depinde de caracteristicile specifice ale apartamentului, - spune directorul comercial al FGC“ Lider „Gregory Altukhov. - Dar, în general, este, în primul rând, bugete foarte diferite, și în al doilea rând, nu fiecare dezvoltator are filiale în regiuni, care ar putea începe vânzarea de apartamente situate în interiorul acesteia client. Serviciul de azi de compensare este reprezentată în Moscova și regiunea Moscova, folosind cele mai mari și cele mai puternice companii de construcții din regiune, resursele disponibile pentru a oferi acest serviciu. "
Chiar și apartamentul, situat în suburbii, dar departe, vinde prin compensare nu va fi posibil, spune Aleksey Olenev, ca vânzarea de locuințe de pe piața secundară implică în mod necesar realizarea hit-uri pentru cumparatori si fizic pentru a face acest lucru pentru apartamente, care sunt situate la 25 de kilometri de șoseaua de centură din Moscova, este imposibil .
Și încă un lucru, în calitate de experți avertizează: în ciuda simplitatea aparenta a acestor tranzacții, fiecare dintre care are un număr mare de nuanțe. Prin urmare, din diverse motive, sistemul de tranzacție în timpul punerii sale în aplicare, etc pot varia. Cu toate acestea, acest lucru nu înseamnă că ceva a mers prost. Doar „compensare reciprocă“ clientul este în valoare de un pic mai atent la contract și să nu-ți fie frică pentru a clarifica toate detaliile tranzactiei, iar daca este necesar - nu ezitați să contactați avocații.