Comună sau participarea privată limitată - fiabile?
Piața primară imobiliară, există mai multe modalități de vânzare - cota de participare și cota, vânzarea preliminară și de cumpărare, o scrisoare de intenție.
DDU (contract de participare la capital) și HBC (societate de construcție) - dar complet legitim al tuturor acestor scheme, doar două pot fi numite. Încearcă să înțelegi de ce.
Capcane pe piața primară
Nu putem spune că vânzarea a acordului preliminar și alte modalități de a cumpăra reședința primară este ilegală. Dar faptul este că legea federală reglementează pe deplin doar două scheme - participare la capital și ale societății de construcție. În alte cazuri, cumpărătorul trebuie să acționeze pe propriul risc, bazându-se pe onestitatea constructorului.
Odată cu dezvoltarea nefavorabilă a situației, șansele de a câștiga instanță împotriva cumpărătorului este destul de mic - relația cu contractul preliminar diferit în diferite regiuni din România. Undeva Curtea este de acord să ia un astfel de document ca un acord cu drepturi depline. Și undeva, și inclusiv în Sankt Petersburg, un contract preliminar este considerată o declarație de intenție a părților - adică, nu are forță juridică.
Prin urmare, majoritatea dezvoltatorilor și cumpărători preferă un dovedit - și certificate de către stat - scheme. Potrivit statisticilor, participarea contractului de capital din Sankt Petersburg este mai mult de jumătate din tranzacțiile - 65%, iar 33% au reprezentat de HBC. Vânzarea social și acorduri de cumpărare sau de cumpărare de pre-vânzare este de numai 2%.
Cu toate acestea, potrivit experților, poate crește substanțial în viitorul apropiat ponderea contractelor HBC - ca urmare a faptului că, spre deosebire de DDU, circuitul este, practic, nu au fost supuse modificărilor legislative, ceea ce înseamnă că nu trebuie să vă faceți griji că schimbarea brusc regulile jocului.
O altă schemă, care ocupă un loc important pe piața de bunuri imobiliare primare - este un contract de cesiune de contract DDU. Cesiona drepturile sale de multe ori cei care cumpără locuințe în scopul de investiții - și există o mulțime de clienți, aproximativ 20%. O astfel de manevră este posibilă în etapele finale de construcție, înainte de livrarea obiectului, și numai înainte de semnarea acordului privind transferul direct al dreptului de proprietate asupra apartamentului care urmează să fie semnat.
Private sau comune limitate de participare: beneficii și dezavantaje
În ciuda faptului că ambele aceste scheme sunt pe deplin legale, fiabile și populare, fiecare dintre ele are avantaje și dezavantaje.
capitaluri proprii contract convenabil în primul rând la faptul că, înainte de încheierea dezvoltator este obligat să furnizeze un pachet complet de documente pe această temă - un proiect care a trecut testul de stat, dreptul de a închiria sau dreptul de proprietate asupra terenului în cazul în care de construcție este în curs de desfășurare, permisiunea de a construi. Și din declarația de raportare și de proiect trimestrial poate forma o opinie, inclusiv situația financiară a dezvoltatorului.
În plus, contractul DDU asigură în totalitate cumpărătorului împotriva antijoc din partea dezvoltator - o dublă și o carcasă triplă revânzare. După punerea în comun a înregistrat oficial de către autoritățile de stat pentru participantul social recunoaște dreptul de proprietate asupra obiectului, și, prin urmare, dezvoltatorul nu poate vinde un apartament la un terț, fără a pierde primul pre-contract.
Un alt beneficiu major al instituțiilor preșcolare - este clar definit în termenii contractului de finalizare. În cazul în care dezvoltatorul nu poate respecta aceste termene, acesta va fi obligat să plătească compensații pentru deținătorii de interese. Același lucru este valabil și pentru situația în care în noul apartament a constatat unele deficiențe și neajunsuri - dezvoltator este obligat să le elimine cât mai curând explicit în mod nejustificat posibil.
Pe fondul unui astfel de acord beneficii HBC pare, pentru a fi sigur, destul de slab. La urma urmei, nu este înregistrat de către stat - și crește, astfel, în mod direct riscul de revândute duble și triple. Aceasta nu garantează o livrare legat de timp a obiectului - și, prin urmare, construcția ar putea fi amânată pe termen nedefinit. Și cel mai important, în cazul problemelor financiare, cumpărătorul va trebui să se ocupe de cererile de cooperative de construcție de locuințe - care este, de fapt, la el însuși ca partidul său. Va casa completat sau nu - depinde de integritatea acționarilor înșiși.
Dar, deși acest lucru nu este un motiv pentru a renunța la HBC - într-o formă de contract are propriile avantaje importante față de DDU.
În primul rând, problema poate fi mult mai rapid și mai ușor decât contractul capitalul propriu, deoarece înregistrarea nu este supusă Rosreestra HBC. Este mult mai ușor de a face un contract finit și ajustare - din nou, contractul capitalul social poate fi modificat numai în cazul în care înregistrarea obligatorie a modificărilor. Și acest lucru continuă timp de cel puțin două luni - o perioadă considerabilă, chiar și costurile financiare.
Există, de asemenea, un alt mare plus - contract de HBC acordă cumpărătorului posibilitatea de a achiziționa o proprietate cu o mare rate. Și această tranșă nu se termină cu finalizarea construcției, la fel ca în cazul PO - acționar poate continua să plătească prime de mai mulți ani după livrare.
În plus, există la HBC și un alt avantaj - acționarii au dreptul de a dispune de afacerile casei sale, în cazul în care mai mult de jumătate din alegătorii vor alege chiriașilor guvernele alternative.
Prin ochii dezvoltatorilor: convenabil HBC?
Mulți dezvoltatori imobiliari de pe piața primară preferă să utilizeze schema cu construcția de locuințe cooperative - și cu siguranță nu pentru că intenționează să înșele clienții lor.
În primul rând, în conformitate cu acest sistem de dezvoltator are dreptul de a se lansa în bani circulație a acționarilor înainte de construcție a început chiar - pentru că nu trebuie să treacă printr-o procedură lungă și obositoare de înregistrare de stat.
În al doilea rând, regula HBC cu greu pot fi modificate, spre deosebire de normele de OP-uri - și, prin urmare, mai puțină confuzie în legile, mai puțin timp și costurile financiare de înregistrare a contractului.
În al treilea rând, dezvoltatorii act de faptul că, după intrarea în vigoare a Legii federale 214 vizează construcția comună, piața primară este acum în mod evident părți inegale la tranzacție. De exemplu, în cazul în care deținătorii de interese pot anula contractul cu constructorul, în orice moment, pe de altă parte pentru a face mult mai dificil - este necesar să se împartă participant a încălcat termenii contractului nu au fost în mod repetat și cu rea intenție.
În general, dezvoltatorii sunt de acord că ar trebui să existe posibilitatea de a alege între sistemele de proprietate acasă. Societate de constructii - un participant cu drepturi depline în tranzacție, precum și cumpărător, și, prin urmare, are dreptul de a alege sistemul de contract, care este mai convenabil pentru ea.
Este posibil de a elimina complet riscurile?
Opinia generală a dezvoltatorilor și experți, nici una dintre metodele, dacă DDU sau HBC, nu poate asigura pe deplin cumpărătorului împotriva unei tranzacții a eșuat. Orice dezvoltator poate ajunge într-o situație financiară dificilă, mai ales într-o criză, și apoi timpul de construcție întârziat în mod semnificativ.
Prin urmare, alegerea companiei dezvoltator recomandă clienților uite prima reputație. În cazul în care societatea este în curs de dezvoltare cu succes pe piața construcțiilor de mai mulți ani, nu a mai fost văzut în scheme dubioase și închiriate întotdeauna facilitățile sale la timp - astfel încât să poată fi de încredere. Nu va fi niciodată peste înainte de a intra într-o tranzacție pentru a face cunoștință cu toate documentele de construcție - cu rezoluția, cu o declarație de design de proprietate sau de închiriere a terenului.
Dacă înțelegeți că nu sunt prea bine versat în toate complicațiile documentelor de construcție, vă poate aduce la profesioniștii din domeniul afacerilor. Nu este nimic să-ți fie rușine - care intră în capital social sau participarea reciprocă în construcția, investești o mulțime de bani. De mai multe ori pentru a dubla-a verifica fiabilitatea constructorului - dreptul tău de necontestat.
Evaluarea situației actuale de pe piața imobiliară primară, putem spune că majoritatea dezvoltatorilor preferă participarea tratate de capital. Cu toate acestea, ei înșiși recunosc că cumpărătorul nu ar trebui să se bazeze pe acest sistem de dovedit, și este mai bine să se uite în primul rând la reputația companiei. La urma urmei, în cazul în care se dovedește că banii de la constructor este pur și simplu nu - că această criză nu este exclus - că, chiar și contractul cel mai detaliat și de încredere nu va salva pe creșterea în termeni de construcție.
locuințe Tratatul de cooperativă, în care lucrează proporție foarte importantă a companiilor de construcții, este, de asemenea, schema perfect legal. Printre avantajele sale includ ușurința de înregistrare a contractului, flexibilitatea, capacitatea de a lua o închiriere pe termen lung și a termina contribuțiile deja plătesc ani după ce obiectul este pus în funcțiune.
Cu toate acestea, în ciuda acestor avantaje, în cazul acționarilor dificultăți financiare, spre deosebire de investitorii imobiliari vor fi în măsură să facă o plângere cu excepția ei înșiși. Există un alt dezavantaj - cu atât mai departe, cele mai reticente ipoteci băncile de grant pentru construcția de HBC. Și acest lucru este de înțeles - la urma urmei, ei nu primesc putin sau deloc bani înapoi garanție.