Venituri din proprietăți imobiliare pot acționa în diferite forme:
Într-un viitor fluxurile de numerar;
Ca o creștere a valorii proprietății, adică, sub forma creșterii averii proprietarului;
Sub formă de venituri din vânzarea viitoare a proprietății.
Principalul tip de venituri din imobiliare - chirie.
Anuitățile (Latină Redditam -., Restore) - pentru a primi venituri regulate (fluxul de plată), în capitală, proprietate, teren, obligațiuni publice la intervale regulate.
Două puncte esențiale:
1. Nu toate proprietățile sunt sursa de venit. Cele mai multe facilități de locuințe, care sunt furnizate în condiții de angajare, nu sunt o sursă de venituri și cheltuieli postul bugetar. Privatizată de locuințe este folosit în principal pentru resedinta personala. Astfel, potențialul de venituri de bunuri imobiliare, a primit sub formă de chirie, este relativ mic.
2. Diferența dintre veniturile obținute de aceasta din proprietate și veniturile generate cu ajutorul de bunuri imobiliare.
În primul caz, imobiliar este singurul factor de venit. În al doilea - una dintre puținele, și, probabil, nu este principalul ..
În formă pură, venitul de închiriere de proprietate are loc în cazurile în care proprietatea cu proprietățile de consum necesare închiriate. Valoarea de proprietate echivalentă va fi capitalizată închiriat cu privire la:
D = R x K. K = D / R,
unde D - venitul de închiriere proprietarul de proprietate;
R - rata de rentabilitate a capitalului;
K - valoarea capitalului (echivalent cost).
În plus, există și alți factori care afectează valoarea chiriei. De exemplu, - randamentul chiriaș (firmă și venituri extrem de profitabile scăzut poate fi în același birou). Acești factori pot fi o locație etc.
O altă situație apare atunci când o proprietate este unul dintre factorii de producție (fabrica de clădiri, magazine, birouri, etc.). Nici unul dintre factorii de producție sursă de venit nu este direct. Sursa este activitățile antreprenoriale și de muncă, rezultatele care determina valoarea profitului. Profitul rezultat este rezultatul consumului industrial o anumită combinație de factori de producție. Spre deosebire de active curente, active fixe (inclusiv proprietăți) sunt utilizate pentru un număr de cicluri de producție și complet consumate. Consumul și costul indicilor imobiliare sunt determinate, mai presus de toate, amortizarea mijloacelor fixe.
Mai ales veniturile din imobil:
1. Stabilitatea veniturilor. leasing de contract, de regulă, pe termen mediu și lung (3 la 15 ani sau mai mult). Prin urmare, stabilitatea ridicată a veniturilor. Din cauza lichiditatii scazute de bunuri imobiliare - practic nu există motive speculative.
2. Necesitatea unei investiții de prag înalt. Pentru achiziționarea de bunuri imobiliare necesită resurse considerabile, ceea ce poate necesita o reducere a altor active sau investitorul nu poate să nu fie pur și simplu.
3. Nevoia de a gestiona. De la o eficiență de management depinde în mare măsură de nivelul de rentabilitate. Cu cunoștințe suficiente în domeniul managementului imobiliar, acesta poate fi mai aspect preferat al investițiilor.
4. Eterogenitatea. Eterogenitatea proprietate definește diferențierea semnificativă a veniturilor între diferitele unități de același tip de bunuri imobiliare în limitele chiar și o regiune.
5. Securitatea veniturilor împotriva inflației. Prin chirie și inflația prețurilor este transferată la veniturile, astfel încât creșterile de venituri în funcție de inflație.
6. Costurile de tranzacționare ridicate. Tranzacții imobiliare implică costuri ridicate de tranzacționare.
7. lichiditate scăzută. Proprietate de vânzare la o evaluare adecvată a valorii sale poate varia de la 90 la 120 de zile, în timp ce umflarea costul său, această perioadă poate fi mult mai mare.
8. Corelația scăzută a veniturilor din veniturile din proprietate de alte active. Venituri din proprietăți imobiliare sunt practic independente de întregul portofoliu pentru investitori.
9. Caracteristici prețuri. prețurile de pe piața de valori depind de tranzacțiile recente în titluri de valoare, în special a celor corporative. Prețurile de pe piața imobiliară - rezultatul evaluării imobiliare și de negociere între părți.
10. Conservarea fondurilor investite. Teren - indestructibilă. Clădiri și structuri - durabilitate. În același timp, software-ul de conservare proprietate poate necesita un efort suplimentar (reparație, reconstrucție, asigurare)
11. Complexitatea fluxurilor financiare. În cele mai multe cazuri, investițiile în imobiliare legate de fluxul de numerar negativ la începutul ciclului de viață imobiliare - în timpul creării obiectului. acestea sunt transformate în pozitive ca de livrare a obiectului în contractul de închiriere. În afara vieții economice a obiectului, ele devin din nou negativ. Proprietatea de vânzări oferă un alt flux de numerar.
Conceptul economic de bunuri imobiliare: