De ce, în unele cazuri, apartamente, de vânzare, doar zbura departe, iar unii - dimpotrivă, stătut. Întregul punct de lichiditate al mărfurilor vândute: modul în care el va fi atractiv pentru consumator, și va depinde de modul în care el va fi în curând vândut. În ceea ce privește apartamentul dumneavoastră este lichid și dacă este posibil să se facă astfel?
„Real Estate Magazine MetrInfo» a decis să afle ce se înțelege prin acest termen, ceea ce lichiditatea este afectată și ce apartamentul astăzi cele mai lichide, și care, dimpotrivă, - nelichide.
unele terminologie
Există tot felul de interpretări complexe, ceea ce este de lichiditate, dar vom încerca să explice cât mai ușor posibil. Lichiditatea de bunuri imobiliare - este capacitatea de circulație în bani. Lichiditatea este invers proporțională cu timpul necesar pentru vânzarea: cea mai mică perioada în care apartamentul este vândut, cu atât mai mare lichiditatea.
În general, locuințe este considerat un activ lichid: cererea pentru ea este mereu acolo, chiar și atunci când problemele din economie. Vindem imobiliare rezidențiale este mult mai ușor decât, să zicem, o imagine, interesant doar într-un cerc restrâns de colecționari bogați. De fapt, pe ea și a pus experții lor de încredere, sfaturi pentru a investi fondurile excedentare în apartament.
Dar nu toate aceeași lichiditate de locuințe: unele obiecte chiar și la prețuri de piață vândute pentru câteva săptămâni, în timp ce altele sunt în așteptare pentru un cumpărător pentru luni și ani, și chiar reducerea prețului nu ajută întotdeauna. Care-i problema?
Punctul de plecare - locația
Teatrul începe cu un umeraș, iar lichiditatea a carcasei cu locația sa. „Cea mai de lichiditate pentru apartamente situate în zonele locuibile și curate ecologic, cu accesibilitate bune de transport“, - spune Alexander Maltsev, CEO al agenției imobiliare „CENTURY 21 de Vest.“
Astfel, apartamente extrem de lichide în cartierele cele mai prestigioase - în vest, nord și sud-vest de capitala, de exemplu, în Krylatskoye, Kuntsevo, Fili-Davydkovo, Strogino, aproape de Sparrow Hills și Kutuzov Avenue. În ceea ce privește imobiliare de lux. aici este cel mai popular Central District, în special "Golden Mile". „Pe al doilea loc astăzi Khamovniki în legătură cu construcția în masă a mai multor ansambluri rezidentiale, ceea ce presupune reconstrucția zonei în ansamblu“, - a declarat Evgeniya Korosteleva, CEO Bonton imobilă.
Și cel mai nelichide zonele considerate cu o accesibilitate de transport nu a reușit - Biryulyovo, zone de-a lungul autostrăzii Dmitrov și Korovinskoye, unele zone din afara Moscovei (de exemplu, Vykhino-Zhulebino). Galina Fabritskaya, șef al companiei "reaprindă Real Estate", adaugă la această listă, de asemenea, Kapotnya, Degunino, Beskudnikovo, Nekrasovka, etc. De altfel, Kapotnya are loc în zonele de lichiditate și caracteristicile de mediu.
Dar nu toate cartierele din aceeași zonă a aceluiași lichid. După cum sa menționat de către Svetlana Birini, șeful companiei imobiliare urbane „NDV-Real Estate“, zonele pot fi foarte diverse și calitatea vieții și a accesibilității transportului. Cele mai lichide - blocuri și străzi la câțiva pași de metrou. Ei tind să fie cea mai intensă și de infrastructură, ca în jurul valorii de stații de metrou și există întotdeauna magazine și restaurante, precum și servicii de consum. Lichiditatea acestor zone se poate reduce cu excepția faptului că apropierea de mari întreprinderi industriale sau predominanța a stocului de locuințe vechi deplorabilă. Și crește lichiditatea de blocuri în orice zonă situată în apropierea unui parc sau zonă verde.
Yard și casa
Chiar și în zonele cele mai lichide poate fi un apartament nelichide. Totul depinde de caracteristicile caselor în care sunt amplasate. „Evaluate Case materialul și seria (panouri) și anul de construcție. Cea mai mare cerere este pentru case moderne, realizate din cărămidă sau monolit, cel mai mic - structura panoului, - spune Alexander Maltsev ( «CENTURY 21 de Vest"). - Și în panoul de case număr important de etaje: cu cât clădirea, cu atât mai mare lichiditatea, care este, cel mai puțin lichid sunt considerate de cinci etaje Hrușciov, urmat de panoul 9- și 12 etaje, iar cel mai lichid - seria modernă ".
În general, casele din caramida panou populare, și mai moderne, mai degrabă decât stocul de locuințe vechi, „În cazul în care casa este veche, atunci, de regulă, cu comunicații uzate, și pridvoare teribile, și pentru a atrage un cumpărător la un astfel de obiect poate fi doar un preț redus“, - spune Galina Fabritskaya ( " reaprinde Real Estate „). Printre casele vechi sunt încă foarte căutate, dar curat „Stalinka“, și este puțin probabil ca în viitorul apropiat, care se va schimba. „In timp ce interesul remarcat, de asemenea, în casa care urmează să fie demolată (cea mai mare parte panou de cinci etaje -.. De la Ed), - spune Alexander Kadchenko (IIA), - ele atrag cumparatori perspectiva de noi locuințe în reinstalarea.“ Cu toate acestea, cu astfel de opțiuni trebuie să fie atent, deoarece demolarea ar putea fi amânată de mai mulți ani, acesta este lichid ia în considerare doar acele obiecte care termenul limită de demolare este deja clar definite.
Cu toate acestea, în conformitate cu Ilya Shkop (Moscova Guild of Realtors), caracteristici ale casei, în primul rând, afectează lichiditatea apartamentelor cu trei și mai multe camere, dar acestea sunt mai puțin importante pentru odnushek și dvushek, deoarece acestea sunt cele mai populare site-uri de pe piața imobiliară a capitalei. La cumpărătorii de preț sunt corecte pe ele timp de 2-3 luni, indiferent de zonele și în orice case pe care le oferă.
Caracteristici apartament
„Apartament de lichiditate defini caracteristicile sale, cum ar fi zona, etaj, vederi de la ferestre, dimensiune bucătărie, prezența balcoane și loggii, înălțimea tavanului, ușurința de planificare“ - liste de Aleksandra Kadchenko (IIA). Și Svetlana Birini ( „NDV-Real Estate“) alocă mai multe dimensiuni și dispunerea de băi și starea apartamentului ca întreg.
În urma Apartament de lichiditate afectează în mod semnificativ dimensiunea de bucătărie, înălțimea tavanului și podea. „Zona de bucătărie ar trebui să fie de cel puțin 8-8.5 mp. m, și cel mai bine - 10-12 mp. m "- spune Galina Fabritskaya (" reaprindă Real Estate „). „Și înălțimea tavanului optim - nu mai puțin de 2,7 m“, - spune Alexander Kadchenko (IIA). În ceea ce privește amplasarea, obiectele mici de lichid de pe sol și etajele superioare, precum și, în unele cazuri - în funcție de aspectul și starea casei - opțiunile de unghi.
Lichiditatea de locuințe poate reduce de încălzire, lemn și podele mixte, scari din lemn, poveste prea complicat, în cazul în care apartamentul a schimbat proprietarii de mai mult de 2-3, și este imposibil de a evalua cu exactitate eligibilitatea tuturor tranzacțiilor de vânzare. „De asemenea, în secolul 21 cumpărători speriat gheizere si bai de sezut,“ - spune Svetlana Birini ( „NDV-Real Estate“). Și, împreună cu acest punct de vedere de la ferestrele de pe autostrada ocupat și zgomotul constant.
„Și pentru 2-3 și mai multe camere apartamente este foarte important pentru fereastra, nu numai că nu a mers pe autostradă, dar au fost pe diferite părți ale lumii“, - spune Galina Fabritskaya ( „reaprindă Real Estate“).
Lichiditatea apartament îmbunătățește curățenia sale, vedere frumoasă, repararea mai mult sau mai puțin în stare proaspătă, și starea proastă a obiectului și necesitatea de a revizui reduce lichiditatea.
În general, cu cât este mai mare clasa de proprietate și zona de prestigiu și casa, cu atât mai mare impactul asupra performanței la cerere și lichiditatea acesteia. Dacă în economie cumpărătorul este de natură să acorde o atenție numai materialul filmat și dimensiunea de bucătărie, în segmentul de elită vor aprecia și caracteristici specifice: „De exemplu, pe Kutuzov Avenue din cauza zgomotului crescut apartamente mai puțin lichide, cu vedere la stradă și opțiunile cele mai lichide - cu vedere la malul mării, așa-numitele „specii de apartamente“, - spune Alexander Maltsev ( «CENTURY 21 de Vest"). În plus, facilități de lux, de obicei, nelichide situat nu în zonele cele mai prestigioase la periferia capitalei, și apartamente cu mai multe camere, în zonele de dormit de vânzare la distanță lungă. „Foarte puțini oameni au nevoie, de exemplu, un apartament cu 4 camere în Biryulyovo prețul de 9 milioane de ruble și mai mult“, - spune Galina Fabritskaya ( „reaprindă Real Estate“), pentru cumpărător tipic în acest și similare zone, selectează 1-2 opțiuni dormitor.
Lichiditatea - cheia pentru o creștere a prețurilor
Apartamentele lichide sunt bune, deoarece acestea sunt de vânzare rapid, care este, dacă este necesar, schimbate pentru bani, și de-a lungul anilor, în creștere în preț, cu toate acestea, cu condiția ca totul este liniștit în economia mondială. „Costul de apartamente lichide crește până la aproximativ 10-20% pe an“, - spune Alexander Maltsev ( «CENTURY 21 de Vest"), în special pe piața primară, deoarece prețul de clădiri noi, este, de asemenea, în creștere ca construcția casei, la sfârșitul repararea și decorarea de apartamente în proprietate. „De exemplu, în LCD“ Tsaritsyno „un an în urmă, participanții de capital au pus în aplicare construcția de apartamente cu o cameră (46 mp), la prețul de 5,4 milioane de ruble, dar acum astfel de variante sunt vândute în 6 -. 6,1 milioane de ruble“ - sugerează Galina Fabritskaya ( "reaprindă Real Estate").
Încet, dar sigur merge în preț recent și proprietăți secundare de lichiditate în zone cu accesibilitate bune de transport: „Un an în urmă, în districtul Tsaritsyno în panoul găzduiește o serie de relativ moderne, apartamente cu un dormitor de 39 mp au fost vândute pentru 6,1 milioane de ruble. dormitor (52 mp) - 7,5 milioane de ruble. dar acum astfel de propuneri pot fi găsite doar 6,2 milioane de ruble. și 7,7 - 7.8 milioane de ruble. respectiv, „- spune expertul. Și în vremuri de criză economică prețurilor pentru obiectele lichide sunt cele mai stabile, „Înainte și scădere considerabilă a prețului activelor nelichide și lichide - puțin mai târziu și mai puțin. Iar atunci când piața se stabilizează, situația inversă: opțiuni de lichiditate începe să crească mai devreme și mai rapid, și nelichide, - și mai târziu mai lent „- spune Veronica Pankov (“ penați“, expert de sincronizare).
„Într-o criză, apartamente nelichide pierde toate atractivitatea pentru cumpărător, iar lichidul nu poate găsi proprietarul pentru alte motive: proprietarul apartamentelor nu se grăbește să reducă prețul și cumpărătorul, după ce a auzit că, în condițiile de preț scade în mod semnificativ criza, nu vrea să plătesc suplimentar,“ - adaugă Evgeniya Korosteleva (Bonton imobilă).
În condiții stabile, la prețul specificat în mod adecvat pe termen mediu de vânzare studio comercializabile, în conformitate cu Ilya Shkop (Guild of Realtors din Moscova) - 2 luni, cu un singur dormitor - 3 luni, si doua dormitoare - 4-6 luni. Și Svetlana Birini ( „NDV-Real Estate“) solicită chiar mai scurte - de la două săptămâni la o lună. Aceleași opțiuni nelichide, uneori, vândute de ani și zeci de ani!
Cu toate acestea, vânzările de viață în realitatea noastră depinde de prețul obiectului, reducând astfel prețul ar putea crește lichiditatea, „Desigur, un apartament cu o mică bucătărie la parter nu este foarte de dorit, dar la un preț redus, această opțiune va fi, de asemenea, în cerere“, - spune Galina Fabritskaya ( " reaprinde Real Estate „). La prețuri mici nu cumpara doar opțiuni absolut dezgustător, cum ar fi un apartament minuscul în apropierea plantelor fumans departe de metrou, la parter și într-o stare groaznică. Cu toate acestea, pentru a vinde la un preț mai mic - este destul de simplu, dar cele mai multe dintre proprietarii de proprietate, prezent și viitor, dar încearcă să extragă unele beneficii de viitoare re-vânzare, în plus pentru a intra în tranzacția cât mai repede posibil, iar acest lucru este posibil numai în cazul în care facilitatea de lichiditate.
Rezumat www.metrinfo.ru
Lichiditatea de bunuri imobiliare depinde de mulți factori - de la poziția curentă la caracteristicile specifice ale proprietății, cum ar fi zona sau dimensiunea de bucătărie, și, în plus, este strâns legată de cererea și prețul. Apartamentele cele mai lichide - odnushki și piesa copeică în stațiile de metrou, în zone cu accesibilitate bune de transport, mediu și infrastructură, situat într-o cărămidă modernă și clădiri monolitice. Uneori au vândut doar câteva săptămâni. Cu cât este mai lichid obiect, cu atât mai repede poate fi convertit în bani, dar încă face un profit.