Cea mai mare parte a bunurilor oferite spre vânzare aparține oamenilor care nu au angajat în tranzacțiile pe piața imobiliară. Cu toate acestea, vânzarea de apartamente - este foarte supărătoare! Dar dacă știi în avans mecanismul de realizare a locuințelor, putem evita multe greșeli. Să încercăm să vă ajute să înțelegeți acest lucru ...
Alegerea unei agentii imobiliare
Pe aceasta depinde succesul operațiunii viitoare. Dintre multele agentii existente se concentreze mai bine pe ceea ce nu este primul an de lucru în piață și se bucură de o bună reputație. Agenția este mai mare, deci este mai sigur. Nu vă bazați pe promisiuni nefondate. Este mai bine să se compare serviciile și condițiile de diferite companii.
Familiaritate cu un agent imobiliar (expert)
Lucrați numai cu specialistul la care te simți simpatie! Faptul este că pentru succesul relației tranzacție cu agentul imobiliar trebuie să se bazeze pe încredere reciprocă. În cazul în care agentul nu vă place, este mai bine să meargă la altul.
Odata contactat cu un agent imobiliar, sunteți într-un dialog pentru a discuta în detaliu situația dumneavoastră de locuințe. Ca urmare, agent imobiliar trebuie să fie înțeles în mod clar de dorințele dumneavoastră și de posibilități, și tu - acțiunile sale ulterioare.
agent imobiliar său de lucru începe cu un tur al spațiului de locuit. Este nevoie să se determine valoarea exactă. După aceea, acesta va oferi varianta optimă a vânzărilor sale.
Încheierea unui contract de exclusivitate
După ce cumpărătorul a decis și a făcut o plată în avans (o parte din suma ca o confirmare a gravității intențiilor lor) începe să colecteze toate documentele necesare pentru tranzacție. Având în vedere lacunele din legislația referitoare la locuințe a țării noastre, este destul de dificil de implementat. Prin urmare, această lucrare este de obicei implicat în expert și avocat profesional al companiei, astfel încât să puteți aranja rapid de hârtie și de a elimina posibilitatea de eroare.
Organizarea acestui caz suportate de societate. Ai nevoie doar de timp să vină și-a pus semnătura. Bani pentru un apartament este de obicei făcută în căsuța de depozit în avans închiriate (plata se face prin acord, fie cumpărătorul, fie tine).
Procedura de obținere a banilor din seif care urmează să fie specificate într-un contract de exclusivitate. De obicei, „trece“ la banii sunt dovezi de retragere de la înregistrare de înregistrare vânzător (în cazul în care a fost înregistrată în apartament de vânzare) și un certificat de proprietate al cumpărătorului.
Răspunsuri la întrebări de avocați cu privire la „Vânzarea de apartamente“
- În cazul în care vânzarea apartamentului său, nu sunt de acord cu prețul, pe care eu numesc un agent imobiliar, este posibil să se insiste asupra valorii sale?
- Pot face schimb de non-privatizate privatizate locuință pe?
- Pot să vând apartamentul non-privatizate?
- Nu, nu se poate, deoarece spațiul de locuit privatizate este deținut de stat sau de municipalitate (oraș). Și tu - angajatorul (pe baza de contract de muncă încheiat cu Departamentul de Locuințe municipale și politica de locuințe din Moscova). În conformitate cu art. 50-54 RSFSR LCD, aveți dreptul să utilizeze numai plat, care este, de a trăi în ea (personal sau cu familia ta), sau l schimb pentru alte spații de locuit pe baza art. 67 din Codul de locuințe. Apropo, schimbul de apartamente neprivatizate la privat, va deveni automat proprietarul acestuia. Acest lucru vă oferă dreptul de a dispune de noi locuințe în propria sa discreție.
- Cum pot obține o taxă în schimbul casei sale apartament de la pătrat?
- Există două opțiuni de schimb:
1. „drept“, în care schimbarea apartamentului dvs. la alta (zonă mai mică), cu pregătirea contractului de schimb corespunzător (sau de swap), și precizarea l condițiile și mărimea costurilor suplimentare care rezultă;
2. Așa-numita metodă de „achiziții alternative“, în care există vânzarea simultană de acasă și cumpărarea de unul nou. Valoarea plăților suplimentare în acest caz, se obișnuiește să se transfere depozitate într-o bancă de celule. Condiția pentru primirea banilor va fi prezentarea ofițerului responsabil al acordului înstrăinării banca de apartament - partajare, schimb sau vânzare - sau extrase din casa pentru a vă ridica din contul de înregistrare al apartamentului, care sa rupt. Acesta este un model destul de comun în piața imobiliară din Moscova, deoarece decontarea reciprocă are loc pe teritoriul neutru, cu un partid dezinteresat (banca).
- Vom vinde apartamentul, dacă nu vă puteți semna contractul de vânzare la notar, pentru a evita costurile inutile?
- Deoarece Codul civil nu prevede legalizarea obligatorie a apartamentului contract de cumpărare și de vânzare, puteți face fără un notar. Cu toate acestea, trebuie să ne amintim termenii și condițiile esențiale, în absența căreia contractul va fi considerat invalid. Aceste condiții sunt o descriere detaliată a apartamentelor, o indicație obligatorie a prețului pentru care este înstrăinat, și o listă a persoanelor care, în conformitate cu legea au dreptul de a utiliza acest apartament, după achiziționarea sa de către cumpărător. În plus, semnificative sunt condițiile incluse în contract care necesită cel puțin una dintre părți.
Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că, în ciuda faptului că contractul poate fi făcută în scris, termenii trebuie să fie în concordanță cu legislația în vigoare. Prin urmare, este mai bine să se consulte cu un avocat.
- Am nevoie pentru a obține consimțământul pentru vânzarea de apartamente achiziționate în căsătorie în cazul în care divorțul cu fostul soț a luat 5 ani în urmă?
- În cazul în care divorțul nu a fost făcut parte din proprietatea comună, un astfel de acord ar trebui să se înroleze. Faptul că termenul de prescripție de trei ani nu începe de la data dizolvării căsătoriei și data la care soțul divorțat știa sau ar fi trebuit să știe despre încălcarea dreptului lor la proprietatea comună.
- Cum se verifică dacă puterea de avocat de vânzare de proprietate este valabil la data tranzacției?
- Autorizația trebuie să fie încadrate în mod corespunzător. Prin lege, aceasta va fi considerată nulă în cazul în care nu indică data emiterii. Valabilitatea unui astfel de document nu poate depăși trei ani. Împuternicire pentru a efectua tranzacții care necesită legalizare, și trebuie să fie certificate de către un notar.
Procura încetează ca urmare a: expirare, anularea de către mandatar, eliberarea sa, refuzul persoanei căreia i se eliberează, moartea cetățeanului care a emis o putere de avocat, precum și recunoașterea incompetent său, incapabil sau lipsă, moartea unui cetățean, care a emis o procură, precum și recunoașterea incapabile sa, parțial capabil sau lipsă. Odată cu încetarea procurii devine transfer invalid.
- Am fost căsătorit după semnarea contractului de vânzare apartamente, dar înainte de înregistrarea acesteia. Asta înseamnă că vânzarea de soț apartament trebuie să dea consimțământul?
- Acest apartament va fi proprietatea comună a soțului dumneavoastră, pentru că, în conformitate cu art. 558 GKRumyniyadogovor cumpărarea și vânzarea de spații de locuit se consideră încheiat din momentul înregistrării de stat. Cu toate acestea, regimul juridic al (regimul de proprietate comună) proprietatea soților poate schimba contractul de căsătorie, în care tu și soțul tău, stabilește că plat (și alte bunuri, în funcție de preferințele dumneavoastră) este proprietatea dumneavoastră personale. Contractul de căsătorie se face în scris și să fie legalizată.
- Baia de apartamente combinate în mod arbitrar. Pot să-l vând ca atare, sau trebuie mai întâi reamenajarea legitima?
- Legea nu interzice vânzarea de bunuri cu reamenajarea neformată numai în cazul în care produsul nu este afectat de modificări ale frontierelor externe ale pereților de apartamente sau portante. La vânzarea sediul vânzătorul este obligat să notifice cumpărătorului, care, la rândul său, trebuie să fie în scris, pentru a confirma acordul pentru achiziționarea apartamentului și de a face un angajament cu privire la înregistrarea de reamenajare.
- Care este dimensiunea deducerii fiscale prevăzute de lege, apartamentul vânzătorul?
- Dimensiunea acestui beneficiu depinde de lungimea de proprietate acasă ca titularul. Dacă sunteți proprietarul unui apartament de 5 ani sau mai mult, restituirea impozitului pe proprietate în valoare de suma totală primită din vânzarea apartamentului. În cazul în care perioada de proprietate acasă mai puțin de 5 ani, mărimea deducerii fiscale (sume neimpozabile), se ridică la 1 milion de ruble. Aceasta este, vânzarea de astfel de apartamente vânzătorul va trebui să plătească un impozit de 13% din încasările nete de 1 milion de ruble.